Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.06.2002 N Ф04/2287-660/А27-2002 Дело по иску о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств и выселении ответчика из нежилых помещений направлено на новое рассмотрение в связи с нарушением норм процессуального права.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 27 июня 2002 года Дело N Ф04/2287-660/А27-2002

(извлечение)

Федеральное государственное предприятие “Баланс“ (далее - ФГУП “Баланс“) и открытое акционерное общество “Концерн “Кузбассшахтострой“ (далее - концерн “Кузбассшахтострой“) обратились в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к открытому акционерному обществу “Горно - промышленная компания “Недра Сибири“ (далее - ГПК “Недра Сибири“) о расторжении договора аренды от 31.12.99 N 53 в связи с существенным изменением обстоятельств и выселении ответчика из нежилых помещений площадью 57 и 296,6 кв. метра, расположенных по адресу: г. Кемерово, ул. 50 лет Октября,
4.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен Комитет по управлению государственной собственностью Кемеровской области.

Решением суда от 15.03.2002 иск со ссылкой на часть 2 статьи 450, статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворен по тому мотиву, что перечисленные истцами доводы о несоответствии размера занимаемой арендатором площади фактическим размерам и изменении арендной платы можно отнести к существенным обстоятельствам, позволяющим расторгнуть договор аренды. Что касается сдачи арендатором помещений в субаренду без согласия арендодателя, то это обстоятельство судом учтено как существенное нарушение договора аренды.

В апелляционной инстанции законность решения не проверялась.

Не согласившись с решением суда, ГПК “Недра Сибири“ просит в кассационной жалобе его отменить. Заявитель полагает, что судом необоснованно рассмотрены требования двух истцов, отличающиеся по основаниям. При этом судом, по мнению заявителя жалобы, нарушены требования статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии одновременно четырех условий существенных изменений обстоятельств. Неправомерно судом применены и правила статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не принято во внимание то обстоятельство, что договор субаренды является незаключенным.

Отзывы на кассационную жалобу участвующие в деле лица не представили.

При даче пояснений в судебном заседании представитель ответчика поддержал требования, изложенные в кассационной жалобе. Возразив против отмены состоявшегося решения, представители истцов высказали свою точку зрения, согласно которой оспариваемое решение принято судом с соблюдением и правильным применением норм материального и процессуального права.

Выслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что оно подлежит отмене
с передачей дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между концерном “Кузбассшахтострой“ (арендодатель) и ГПК “Недра“ (арендатор) заключен договор аренды от 31.12.99 N 53 сроком на три года с момента подписания договора.

Согласно названному договору в пользование арендатора сданы нежилое помещение на первом этаже в пристройке здания по адресу: г. Кемерово, ул. 50 лет Октября, 4, площадью 296,9 кв. метра и часть помещения по этому же адресу площадью 53 кв. метра.

15 ноября 2001 года между ФГУП “Баланс“ и концерном “Кузбассшахтострой“ заключен договор мены, в соответствии с которым указанные лица произвели обмен нежилых помещений, находящихся в здании по ул. 50 лет Октября, 4. В частности, предприятие передало в собственность концерна помещения общей площадью 179,1 кв. метра, в том числе часть помещения подвала площадью 63,6 кв. метра, обозначенного по техническому паспорту БТИ под N N 1 - 5, 18 - 20; часть помещения первого этажа площадью 63,8 кв. метра, обозначенного по техническому паспорту под N 1; часть помещения второго этажа площадью 51,7 кв. метра, обозначенного по техническому паспорту под N N 27 - 34. Концерн, в свою очередь, передал предприятию часть помещения первого этажа площадью 179,1 кв. метра, обозначенного по техническому паспорту БТИ под N N 4 - 20, 75.

В договоре мены отражено, что из переданных в хозяйственное ведение ФГУП “Баланс“ помещений обременены арендой ГПК “Недра Сибири“ помещения площадью 53 кв. метра.

Право хозяйственного ведения за ФГУП “Баланс“ зарегистрировано Учреждением юстиции Кемеровской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.12.2001 сделана запись за N 42-01/00-58/2001-401.

Из материалов дела также усматривается, что ГПК “Недра“ заключила с закрытым акционерным обществом (ЗАО) “Компания - Сибторг“ договор аренды от 05.01.2000 на часть помещений площадью 296,9 кв. метра.

Также в материалах дела имеется дополнительное соглашение от 20.12.2001, на основании которого спорные помещения подлежали передаче в субаренду третьей организации - обществу с ограниченной ответственностью (ООО) “Компания Контур“.

Полагая, что переход арендованного имущества к другому собственнику и сдача имущества в субаренду являются существенно изменившимися обстоятельствами, истцы предъявили настоящий иск.

Вместе с тем решение принято по неполно исследованным обстоятельствам и материалам дела.

Несмотря на то, что исковое требование (расторжение договора аренды от 31.12.99 N 53 в связи с существенным изменением обстоятельств) является одинаковым для обоих истцов и оно не уточнялось и не изменялось истцами вплоть до принятия решения, арбитражный суд при рассмотрении спора разграничил требования истцов на две части. Так, суд посчитал, что ФГУП “Баланс“ обратилось с иском о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, основанным на передаче части имущества в размере 53 кв. метров в федеральную собственность, отказе арендатора перезаключить договор с новым собственником. Концерн “Кузбассшахтострой“ просил расторгнуть договор аренды, по мнению суда, в связи с существенным нарушением арендатором условий договора, выразившимся в сдаче в субаренду помещения площадью 296,9 кв. метра без согласия арендодателя.

Между тем данный вывод суда является неверным, поскольку из содержания искового заявления не представляется возможным определить основания требования каждого из истцов. В связи с этим у истцов необходимо уточнить основание иска.

Нельзя признать правильным и применение судом норм
статьи 105 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, регулирующей порядок объединения дел в одно производство. Поскольку двумя истцами предъявлен один иск, в котором они указаны как соистцы, то правила названной статьи Кодекса не могут быть применены. В то же время судом не проверены полномочия ФГУП “Баланс“ на предъявление настоящего иска.

Кроме того, досрочное расторжение договора аренды (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса) возможно только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Суд не проверил, имело ли место со стороны ФГУП “Баланс“ и концерна “Кузбассшахтострой“ направление арендатору такого предупреждения.

Доводы истцов о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств не оценены судом применительно к требованиям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сославшись на нормы части 2 статьи 451 Гражданского кодекса, суд в решении не указал, какие условия и почему он отнес к существенным изменениям обстоятельств.

В связи с тем, что требования ФГУП “Баланс“ вытекают из перехода права собственности на часть спорных помещений, суду следовало решить вопрос о возможности применения норм статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей порядок сохранения договора аренды в силе при изменении сторон.

Расторгнув договор аренды по правилам части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд в качестве существенного нарушения условий договора аренды указал действия арендатора по передаче прав аренды помещений без согласования с арендодателем. Вместе с тем арбитражный суд не дал оценки договорам субаренды.

Таким образом, решение суда нельзя признать достаточно обоснованным, так как не проверены и не оценены имеющие существенное значение для правильного разрешения спора обстоятельства дела, вследствие чего оно в силу части
1 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Помимо изложенного при новом рассмотрении суду необходимо в порядке статьи 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть вопрос о распределении расходов по государственной пошлине, в том числе за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 175, частью 1 статьи 176, статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 15.03.2002 по делу N А27-2523/2002-1 Арбитражного суда Кемеровской области отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.

Отменить определение от 04.06.2002 о приостановлении исполнения обжалуемого решения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.