Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.06.2000 N Ф04/1586-355/А27-2000 Дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом о взыскании задолженности по договору аренды, пеней за просрочку оплаты, расторжении договора направлено на новое рассмотрение в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 27 июня 2000 года Дело N Ф04/1586-355/А27-2000

(извлечение)

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Новокузнецка (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к товариществу с ограниченной ответственностью “Людмила“ (в настоящее время - ООО “Людмила“) о взыскании 945642 рублей 18 копеек, в том числе 539826 рублей 40 копеек задолженности по договору аренды, 405815 рублей 78 копеек пеней за просрочку оплаты, расторжении договора аренды в связи с окончанием срока его действия и нарушением сроков оплаты аренды, а также обязании арендатора освободить занимаемое
помещение по проспекту Металлургов, 34, площадью 600,5 кв. м.

До принятия судебного акта истец на основании статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования о взыскании 488894 рублей 40 копеек задолженности и 1510555 рублей 50 копеек пеней, начисленных за период с 01.05.98 по 25.01.2000. Расторжение договора аренды обосновано частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 07.02.2000 в удовлетворении иска отказано в связи с необоснованностью. Суд посчитал, что поскольку арендатор не дал согласия на письмо комитета об увеличении цены аренды, изменение принципа и формулы расчета аренды не может быть внесено в условия договора арендодателем в одностороннем порядке.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.04.2000 решение оставлено без изменения. Сделан вывод о том, что внесение в договор изменений об увеличении арендной платы должно быть оформлено путем подписания сторонами дополнительного соглашения. При его отсутствии нет оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Истец не согласен с принятыми судебными актами. В кассационной жалобе просит их отменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме. Считает решение и постановление недостаточно обоснованными. Указывает на соблюдение одностороннего порядка изменения размера арендной платы.

Ответчик возражения на доводы жалобы не представил.

Стороны извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства.

Рассмотрев представленные материалы, жалобу истца, проверив в порядке статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм права, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд.

Из материалов дела усматривается, что договору от 09.12.95 N А393 арендодатель - комитет - передал арендатору - ТОО “Людмила“ - в аренду на срок три года по
30.11.98 нежилое помещение магазина “Овощи - фрукты“ (бывший магазин “Горплодоовощторг“) площадью 600,5 кв. м, в том числе подвал - 251,2 кв. м, расположенные в жилом доме по проспекту Металлургов, 34, города Новокузнецка. Арендодатель возложил на МП “ЖРЭП-2“ (владельца) обязанности по передаче помещения арендатору и взиманию с него арендной платы. Арендатор оплачивает аренду в размере 1501 рубля 25 копеек в месяц, которая корректируется арендодателем в течение действия договора в случае изменения рыночных цен и инфляции в одностороннем порядке (пункт 4.1.2). Коммунальные услуги оплачиваются арендатором сверх арендной платы по действующим нормам и тарифам. В случае невнесения в обусловленный срок платежей предусмотрена пеня - 1,0% за каждый день просрочки, уплачиваемая в пользу владельца. В пункте 5.4 договора содержится условие о возможности расторжения арендодателем договора при отсутствии оплаты арендатором двух платежей подряд.

Выписка из реестра муниципальной собственности показывает, что жилой дом по проспекту Металлургов, 34, в городе Новокузнецке находится на балансе МП “ЖРЭП-2“ согласно распоряжению Администрации Кемеровской области от 03.02.95 N 78-р.

Обстоятельства получения нежилого помещения ответчик не оспаривает, указывая на фактическое пользование им с 1991 года.

Таким образом, правоотношения сторон по истечении действия договора 30.11.98 представляют возобновленное на неопределенный срок трехстороннее арендное обязательство о передаче комитетом (арендодателем) в пользование ТОО “Людмила“ (арендатору) муниципального имущества, находящегося на балансе МП “ЖРЭП-2“.

Уведомлением от 23.04.98 арендодатель известил арендатора об увеличении арендной платы в связи с введением методики ее начисления и порядка зачисления на счет городского Финансового управления на основании распоряжения Главы города Новокузнецка от 03.11.97 N 848 об установлении с 01.01.98 стоимости арендной платы в помещениях муниципального жилого фонда.

Заявленное в
суд требование о взыскании задолженности, штрафных санкций, расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения обосновано отказом ООО “Людмила“ оплачивать аренду по ставке 24466 рублей 40 копеек и направлением комитетом письма от 19.04.99 N 1093/9 об окончании срока действия договора и ненадлежащим исполнением им обязанности по оплате.

Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции сделали неправильный вывод о невозможности одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы муниципального имущества путем уведомления арендатора, поскольку данное условие предусмотрено в пункте 4.1.2 договора.

В соответствии со статьей 215 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Из условий и смысла договора вытекает безусловное право арендодателя муниципального имущества по решению уполномоченного органа в одностороннем порядке корректировать размер аренды при изменении конъюнктуры рыночных цен.

Вместе с тем при рассмотрении дела судом допущены нарушения норм процессуального права. Согласно части 1 статьи 127 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в решении суда должны содержаться выводы по каждому заявленному истцом требованию. Однако суд не выяснил, является ли требование о расторжении договора аренды и об освобождении нежилого помещения следствием истечения срока его действия или нарушения арендатором обязательства о порядке оплаты аренды. Приведенным доводам комитета оценка не дана.

Суд не воспользовался предоставленным правом на привлечение к участию в деле в порядке статьи 39 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации балансодержателя нежилого помещения - МП “ЖРЭП-2“ - в качестве третьего лица, которое по существу является стороной в обязательстве и его процессуальное участие в рассмотрении спора необходимо для исследования и оценки обстоятельств оплаты аренды и коммунальных платежей.

При таких обстоятельствах судебные акты первой и апелляционной инстанций подлежат отмене на основании части 1 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые с неправильным применением норм материального и нарушением норм процессуального права.

Дело направляется на новое рассмотрение, при котором суду необходимо привлечь к участию в деле МП “ЖРЭП-2“ с целью полного исследования обстоятельств оплаты и объективного разрешения требований о взыскании задолженности по аренде, а также начисленных в качестве меры ответственности пеней.

Выяснить, являются ли требования о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения по существу требованием, связанным с истечением срока действия обязательства или нарушением арендатором обязанности по оплате. Рассмотреть обоснованность заявленного требования о взыскании задолженности по аренде и пеней с учетом уточненного размера иска, определив наличие в предъявленной в расчете суммы коммунальных платежей.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить в суде первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 175, частью 1 статьи 176, статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 07.02.2000 и постановление апелляционной инстанции от 10.04.2000 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-8633/99-1 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию этого суда.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.