Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.03.1999 N Ф04/673-86/А46-99 Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства и не предусматривает обязательную государственную регистрацию сделок купли - продажи объектов незавершенного строительства.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 30 марта 1999 года Дело N Ф04/673-86/А46-99

(извлечение)

Открытое акционерное общество (ОАО) “Мосбизнесбанк“ в лице Омской дирекции обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к акционерному обществу (АО) “Омскагропромстройкомплект“ о взыскании 478470 руб., составляющих стоимость 159,49 кв. м жилой площади, которую ответчик обязан был передать истцу в срок до 31.12.97.

В обоснование иска Омская дирекция ОАО “Мосбизнесбанк“, ссылалась на невыполнение ответчиком условий договора купли - продажи от 04.12.96 о передаче жилой площади 236 кв. м и пункт 4.3 этого договора, в соответствии с которым
в случае нарушения покупателем (АО “Омскагропромстройкомплект“) сроков передачи продавцу (Омской дирекции “Мосбизнесбанк“) жилой площади, покупатель обязан после 1 февраля 1998 г. оплатить указанное жилье в денежном выражении по цене не ниже 3 тыс. деноминированных рублей за 1 кв. м.

Решением от 22 октября 1998 г. исковые требования удовлетворены в заявленной сумме.

Постановлением от 18 января 1999 г. решение оставлено без изменения.

Арбитражный суд обеих инстанций посчитал правоотношения сторон по договору купли - продажи от 04.12.96 состоявшимися, т.к. продавец передал покупателю объект купли - продажи (незавершенное строительством здание банка по улице Тарская, 17 г. Омска), а покупатель его принял и частично оплатил.

В кассационной жалобе ответчик оспаривает правомерность состоявшихся по делу N 6-117 (441/А) судебных решений, считает, что они приняты с нарушением и неправильным применением норм материального права, просит решение и постановление отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Заявитель полагает, что суд дал неправильную оценку правоотношениям сторон по договору от 04.12.96 и не применил нормы главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (Мена), считает, что названный договор суд должен был признать незаключенным, т.к. он не был зарегистрирован в установленном порядке в соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, и в названном договоре стороны не оговорили, какие именно квартиры покупатель должен был передать продавцу (статья 554) и по какой цене.

Заявитель также считает неправильными выводы Арбитражного суда, касающиеся пункта 4.3 договора, считает передачу незавершенного объекта не состоявшейся, следовательно, у ответчика имелись основания приостановить исполнение своих обязанностей по оплате этого здания (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, ответчик ссылается на то
обстоятельство, что фактически объектом купли - продажи была площадка для строительства (участок земли), что им расценивается как притворная сделка (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проверив в порядке статьи 172 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность судебных решений Арбитражного суда Омской области, рассмотрев доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены решения и постановления.

При этом суд кассационной инстанции установил, что между ОАО “Мосбизнесбанк“ в лице Омской дирекции (Продавец) и АО “Омскагропромстройкомплект“ (Покупатель) заключен договор купли - продажи N 15 от 04.12.96, по условиям которого Продавец передал Покупателю незаконченное строительством здание по ул. Тарская, 17 г. Омска, а Покупатель обязался принять этот объект и оплатить его на следующих условиях:

- 575 тыс. деноминированных руб. перечислить на р/счет продавца в течение 5 месяцев равными долями (ноябрь 1996 г. - март 1997 г.);

- передать банку в собственность 236 кв. м жилья в г. Омске, в том числе 50 % этой площади Покупатель должен передать Продавцу в срок до 01.07.97, и остальные 50 % - до конца 1997 г. (впоследствии этот срок стороны продлили до 01.02.98).

Помимо названных условий стороны в пункте 4.3 договора оговорили, что не переданное в установленные сроки жилье подлежит оплате в денежном выражении из расчета не менее 3 тыс. руб. 1 кв. м.

Во исполнение договора Продавец передал Покупателю, а Покупатель принял по акту приемки - передачи от 10.12.96, принадлежащее ему на праве собственности, начатое строительством здание банка, расположенное на земельном участке площадью 0,1521 га по адресу: г. Омск, ул. Тарская, 17.

Покупатель также исполнил
в установленные договором сроки свои обязательства по перечислению суммы 575 тыс. руб. и передаче истцу одной трехкомнатной квартиры, общей площадью 76,51 кв. м.

Обязательства по предоставлению банку - продавцу оставшейся жилой площади в количестве 159,49 кв. м (236 кв. м - 76,51 кв. м) покупатель - ответчик в срок до 01.02.98 не исполнил, что послужило для банка основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском о применении условий пункта 4.3 договора N 15 об оплате оставшейся жилой площади из расчета не менее 3 тыс. руб. - 1 кв. м.

Установив названные обстоятельства, Арбитражный суд Омской области сделал правильные выводы о том, что правоотношения сторон состоялись и основаны на купле - продаже, что сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, поведение сторон указывает на исполнение его условий и, с учетом этих обстоятельств, принял решение о взыскании с ответчика с суммы 478470 руб., составляющей стоимость 159,49 кв. м из расчета 3 тыс. руб. за один метр жилья.

Свое решение арбитражный суд правомерно мотивировал ссылкой на статьи 309 - 310, пункт 1 статей 431, 432, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункты 2.2.2 и 4.3 договора N 15 от 04.12.96.

Что касается других доводов кассационной жалобы, то они не основаны на законе.

Статья 567 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает в пункте 2, что к договору мены применяются соответственно правила о купле - продаже, и выводы суда о том, что между сторонами состоялись отношения по купле - продажи, не противоречат правилам названной статьи.

Доводы кассационной жалобы об обязательной регистрации договора купли - продажи N 15
ошибочны.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства, и они могут отчуждаться собственником другим лицам - статья 129 Гражданского кодекса Российской Федерации. В статьях 219, 551 названного Кодекса установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое, вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В названных статьях речь идет о регистрации права собственности, что не означает регистрацию договора купли - продажи.

Поскольку спорное имущество (объект незавершенного строительства) по этому договору обременено правами АО “Омскагропромстройкомплект“, Продавец - ОАО “Мосбизнесбанк“ в лице Омской дирекции потерял право распоряжаться им любым способом.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых квартир, помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательную государственную регистрацию сделок купли - продажи иных видов недвижимого имущества.

Условие договора о стоимости 1 кв. м жилья, устанавливающее, что стоимость одного метра должна быть не ниже 3 тыс. руб., не противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих этот вопрос (статья 485 Кодекса).

С нарушением правил статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в кассационной жалобе ответчик ссылается на фактическую продажу строительной площадки (земельного участка), а не объекта незавершенного строительства, без представления арбитражному суду каких-либо доказательств этого довода, в то время как материалы дела содержат сведения о том, что объектом купли - продажи было здание, незавершенное строительством, что неоднократно подтверждает ответчик в письмах, адресованных банку
и актом приема - передачи.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 175, статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 22.10.98 и постановление этого же суда от 18 января 1999 г. по делу N 6-117 (441/А) оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.