Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.09.1998 N Ф04/1348-302/А03-98 по делу N А03-944/98-10 Основания для расторжения договора аренды помещения и взыскания арендной платы отсутствуют, так как арендатор произвел разделение помещения в соответствии с условиями договора и арендодатель не доказал факт уклонения от обязанности по внесению арендной платы.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 16 сентября 1998 года Дело N Ф04/1348-302/А03-98

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО “Унион“ на решение Арбитражного суда Алтайского края от 27.04.98 и постановление этого же суда от 01.07.98 по делу N А03-944/98-10,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “Культурно-торговый центр Киноцентр “Мир“ (далее ООО “КТК Киноцентр “Мир“) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском о взыскании с ООО “Унион“ 145072 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате, пеней и убытков, а также о расторжении договора аренды N 25
от 31.08.96, заключенного между истцом и ответчиком.

В обоснование требований о расторжении договора истец ссылался на систематическое неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.

Возникновение убытков объяснял перестройкой арендуемых помещений без согласия арендодателя.

Решением от 27 апреля 1998 г. исковые требования удовлетворены частично. Взыскана сумма задолженности по аренде 40225 руб. 06 коп. и 5220 руб. 63 коп. пеней за просрочку ее уплаты, а также принято решение о расторжении договора аренды N 25 из-за систематического нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей.

Во взыскании убытков суд отказал в связи с недоказанностью исковых требований.

Постановлением от 1 июля 1998 г. решение оставлено без изменений по тем же основаниям.

В кассационной жалобе ответчик оспаривает правомерность принятых Арбитражным судом Алтайского края судебных решений, просит их отменить, как принятых с нарушением норм процессуального права, норм материального права, и принять по делу новое решение об отказе в иске.

Нарушение норм процессуального права заявитель усматривает в непринятии арбитражным судом мер по извещению ответчика о времени и месте проведения судебного разбирательства и неприменении судом пункта 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающего, что в случае несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора (в данном случае по вопросу расторжения договора) иск оставляется без рассмотрения, а также в неполном исследовании всех обстоятельств по делу.

Нарушение норм материального права ответчик объясняет неправильным применением арбитражным судом условий договора N 25 о порядке внесения арендных платежей, условий договора о перестройке арендуемого помещения и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании уточнил предмет обжалования, указав, что обжалует решение и постановление в части расторжения договора аренды, с решением о взыскании задолженности
по арендным платежам согласен.

Представитель истца, возражая по кассационной жалобе, просил оставить в силе состоявшиеся судебные решения, т.к. они, по его мнению, законны и мотивированы.

Анализ материалов дела показал обоснованность доводов кассационной жалобы и наличие оснований для отмены судебных решений Арбитражного суда Алтайского края в части расторжения договора аренды по пункту 2 статьи 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено, 31 августа 1996 г. ООО “КТК Киноцентр “Мир“ и ООО “Унион“ заключили договор N 25 на бессрочную аренду здания Кинотеатра “Мир“, расположенного в городе Барнауле, площадь Победы, 1.

По условиям договора Арендатор (ответчик) обязался не позднее 15 числа текущего месяца производить оплату за арендуемое помещение путем единовременного внесения необходимой суммы в кассу Арендодателя (истца) либо путем перечисления требуемой суммы на его расчетный счет.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе Арендодателя стороны оговорили в пункте 2.5 договора, установив, что причиной досрочного расторжения может быть разрушение арендуемого помещения или приведение его в непригодное для дальнейшего использования состояние, а также неоднократное нарушение Арендатором своих обязанностей по внесению арендных платежей.

Неуплата арендных платежей с октября 1997 г. и перестройка арендуемых площадей без согласия Арендодателя послужили основанием для него обратиться с настоящим иском о досрочном расторжении договора аренды, о взыскании задолженности по арендной плате и убытков.

Решения арбитражного суда в части взыскания задолженности, пеней за просрочку ее оплаты, а также в части отказа во взыскании убытков сторонами по делу не оспариваются.

В обоснование причин досрочного расторжения договора аренды суд первой и апелляционной инстанций принял во внимание доводы истца о перепланировке арендуемого помещения без согласия Арендодателя и факт невнесения Арендатором арендных платежей в
период с октября 1997 г. по настоящее время.

Между тем эти выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не основаны на представленных сторонами документах, что противоречит правилам статей 125, 127 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 2 статьи 176 названного Кодекса является основанием для отмены решения и постановления, т.к. данные процессуальные нарушения повлекли принятие неправильных судебных актов.

Как уже было отмечено, в обоснование перепланировки арендованного помещения, невнесения арендных платежей и, следовательно, существенных нарушений условий договора аренды от 31.08.1996 суд обеих инстанций сослался на заключение ОАО “Алтайгражданпроект“ от 23.02.98 N МАП-79 и на условия договора аренды, в частности, пункт 2.5 и статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако названный документ, условия договора и норма материального права не подтверждают правильность выводов арбитражного суда о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды и необходимости досрочного расторжения этого договора.

В материалах дела имеется дополнение к заключению ОАО “Алтайгражданпроект“ от 26.05.1998, согласно которому возведение кирпичной стены и деление помещения на два новых, произведенное ответчиком в арендуемом помещении, эксперт не расценивает как перепланировку и относит указанную работу к строительным.

В то же время в материалах дела приложены дополнения, внесенные истцом и ответчиком 31 августа 1996 г. в пункт 6.7 договора аренды N 25, предоставляющие арендатору право распоряжаться предметами внутренней отделки и оснащения арендуемых помещений для необходимого ему переоборудования.

Таким образом, возведение кирпичной стены и деление одного помещения на два новых ответчик произвел с учетом предоставленных ему договором аренды прав и выводы Арбитражного суда Алтайского края по этому вопросу не соответствуют условиям договора и статье 619 Гражданского кодекса Российской
Федерации, допускающей, что в договоре аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, что и имеет место в данном случае.

По вопросу систематического нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей выводы суда не соответствуют обстоятельствам по делу.

Пунктом 3.2 договора аренды стороны оговорили условия, что ставка арендной платы корректируется сторонами в случае инфляции на процент изменения согласно данным Алтайского краевого статуправления и пересчет ставки арендной платы в этом случае осуществляется Арендатором, т.е. ответчиком.

Из материалов дела видно, что стороны в своих взаимоотношениях отступили от условий названного пункта договора и перерасчет ставок арендной платы на основании данных Статуправления производил сам истец, после чего выписывал счета на оплату арендных платежей, которые ответчиком погашались наличными денежными суммами. Этот порядок внесения арендных платежей подтверждается представленными истцом справками Алтайского Статуправления, выданными “ООО ПТК Киноцентр “Мир“, счетами за март - сентябрь 1997 г., приходными ордерами за этот период и не оспаривался представителями истца и ответчика, участвующими в деле.

Названные обстоятельства указывают на ошибочность выводов суда об уклонении ответчика вносить арендные платежи и существенные нарушения вследствие этого договора аренды, т.к. из материалов дела не видно, что истец выставлял к оплате ответчику счета за аренду помещения, что имело место в течение всего срока действия договора, и что ответчик уклонялся от оплаты платежей в период с октября 1997 г. по февраль 1998 г.

Статья 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает правило, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований либо возражений.

Истец, указывая на существенные нарушения договора аренды ответчиком, не
представил доказательств, что арендуемое помещение было разрушено или приведено в непригодное для дальнейшего использования состояние (пункт 2.5 договора), а также доказательств уклонения ответчика оплачивать суммы аренды, в то время как ответчик свои возражения по иску подтвердил соответствующими доводами и документами.

С учетом недоказанности фактов перепланировки арендованного помещения и уклонения ответчика от внесения арендных платежей суд первой и апелляционной инстанций не имел оснований использовать названные обстоятельства в качестве причин досрочного расторжения договора аренды.

Что касается процессуальных нарушений, на которые заявитель ссылается в кассационной жалобе, то они имели место, но учитывая, что суд апелляционной инстанции в силу правил статьи 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устранил допущенные судом первой инстанции нарушения и рассмотрел дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно с участием представителей обеих сторон, суд кассационной инстанции не использует допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения в качестве основания для отмены судебных решений в части исковых требований о взыскании суммы задолженности, пеней и убытков.

Учитывая, что по вопросу досрочного расторжения договора материалы дела не нуждаются в дополнительном исследовании и содержат все необходимые для его разрешения документы, суд кассационной инстанции принимает новое решение об отказе в расторжении договора N 25 от 31 августа 1996 г. - пункт 2 статьи 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 95, пунктами 1, 2 статьи 175, пунктом 2 статей 176, 177, статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 апреля 1998 г. и постановление этого же суда от 1 июля 1998 г. по делу N А03-944/98-10 в части взыскания
суммы задолженности, пеней и отказа во взыскании убытков оставить без изменения, в части расторжения договора отменить.

Принять новое решение об отказе в расторжении договора аренды N 25 от 31.08.1996.

Расходы по госпошлине за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб в сумме 1669 руб. 80 коп. отнести на ООО “Культурно-торговый Киноцентр “Мир“. Выдать исполнительный лист.

ООО “Унион“ выдать справку на возврат излишне оплаченной платежным поручением N 035 от 30.07.1998 госпошлины в сумме 124 рубля.

Считать не подлежащим исполнению исполнительный лист Арбитражного суда Алтайского края N 003599 от 09.07.1998 по делу N А03-944/98-10 в части изъятия у ООО “Унион“ нежилого помещения на площади Победы, 1 г. Барнаула площадью 190 кв. м и исполнительный лист N 003601 по этому же делу о взыскании с ООО “Унион“ в доход Федерального бюджета госпошлины в сумме 1669 руб. 80 коп.

Действие определения Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.08.98 по делу N Ф04/1348-302/А03-98 прекратить.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.