Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2001 N КА-А40/391-01 по делу N А40-19955/00-79-269 Суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительной государственной регистрации договора аренды, т.к. государственная регистрация договора произведена в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, права и интересы истца при проведении указанной регистрации нарушены не были.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 15 февраля 2001 г. Дело N КА-А40/391-01

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Фоминой Е.А., судей Поповченко А.А., Летягиной В.А., при участии в заседании от заявителя: М. - дов. от 28.07.99 N 574; от ДГМИ г. Москвы: С. - дов. от 05.01.01, рассмотрев кассационную жалобу ОАО “Кондитерско-булочный комбинат “Черемушки“ на решение от 26.07.2000 и постановление от 04.12.2000 по делу N А40-19955/00-79-269 Арбитражного суда г. Москвы, судьи Филимонов Л.В., Махлаева Т.И., Богачева Л.Б., Мишустина И.Н., Рушайло Н.В., Коновалова Е.В.,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда г. Москвы
от 26.07.2000, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 04.12.2000 ОАО “Кондитерско-булочный комбинат “Черемушки“ (КБК “Черемушки“) отказано в иске о признании недействительной регистрации договора аренды N 7-630/98 от 16.11.98, заключенного между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы и ООО “У Саныча“.

Суд первой и апелляционной инстанций пришел к выводу о том, что государственная регистрация вышеназванного договора аренды произведена в соответствии с требованиями действующего законодательства, при этом права и интересы истца не были нарушены.

В кассационной жалобе ОАО КБК “Черемушки“ просит об отмене вышеназванных судебных актов по основаниям нарушения арбитражным судом норм материального права: ст. ст. 131, 153 - 154, 161, 164, п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433, п. п. 1, 2 ст. 655 ГК РФ, ст. ст. 14, 16, 17 Закона РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ДГМИ г. Москвы, возражавшего против отмены обжалуемых судебных актов, считая их законным и обоснованными, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене решения от 26.07.2000 и постановления апелляционной инстанции от 04.12.2000 по делу N А40-19955/00-79-269 Арбитражного суда г. Москвы, вынесенных в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.

Из материалов дела усматривается, что между ДГМИ г. Москвы и ООО “У Саныча“ был заключен договор аренды N 7-630/98 от 16.11.98 нежилого помещения площадью 814,3 кв. м по адресу: ул. Арцимовича, д. 3б, сроком до 31.12.2001.

В обоснование своих требований о признании государственной регистрации данного договора недействительной истец указывает на то, что названный договор аренды заключен
без расторжения договора аренды N 7-231/97 на эти же нежилые помещения, арендатором которого он являлся. В связи с чем указанный договор, по мнению заявителя, является ничтожным в силу ст. ст. 166, 168, 615 ГК РФ.

Суд полно и тщательно исследовал все обстоятельства дела, оценил в совокупности собранные по делу доказательства и пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания регистрации договора аренды N 7-630/98 от 16.11.98 недействительной.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В данном случае не требуется ни уступки права требования (ст. ст. 382 - 390 ГК), ни расторжения договора с предыдущим арендатором.

Таким образом, требования п. 2 ст. 389 ГК РФ не распространяются на сделку с перенайма, которая не подлежит государственной регистрации.

Судом дана правильная оценка и волеизъявлению ОАО КБК “Черемушки“ на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды ООО “У Саныча“.

По делу видно, что истец в письме от 21.05.98 N 282 (т. 1, л. д. 42) выразил свое волеизъявление на прекращение договорных отношений с Москомимуществом при условии заключения договора аренды с ООО “У Саныча“. В свою очередь от ООО “У Саныча“ в адрес ДГМИ г. Москвы поступило письмо от 22.05.98 N 131 (т. 1, л. д. 43), в котором Общество просило согласия у Юго-Западного территориального агентства ДГМИ на уступку права аренды. При этом Общество указывало на наличие согласия ОАО КБК “Черемушки“ и брало на себя обязанность оплатить задолженность по арендной плате.

Факт выражения воли истца на передачу своих прав и обязанностей
по договору аренды N 7-231/97 от 07.04.97 подтверждается также протоколом N 5 от 18.06.98 заседания комиссии по контролю за использованием нежилых помещений на территории ЮЗАО г. Москвы (л. д. 8 т. 1), в котором указано, что ОАО КБК “Черемушки“ просит переуступить право аренды ООО “У Саныча“. Данный протокол подписан представителем истца без возражений против названной формулировки просьбы.

Комитет по управлению имуществом г. Москвы на комиссии по контролю за использованием нежилых помещений выразил свое согласие на уступку прав аренды по вышеназванному договору (письмо N 1531-до, л. д. 2 т. 2).

Сделка по уступке прав аренды считается исполненной после получения согласия арендодателя и заключения договора аренды с новым арендатором.

Вывод суда о том, что договор аренды между МКИ и ООО “У Саныча“ не носит самостоятельного характера, а является лишь переоформлением договорных отношений, ранее существовавших между МКИ и истцом, следует из самого текста договора аренды (т. 1, л. д. 9), в п. 1 которого указано, что он заключен на основании договора аренды N 7-231/97 от 07.04.97 по переуступке прав аренды.

Утверждение истца о том, что уступка прав и обязанностей по договору аренды N 7-231/97 ООО “У Саныча“ совершена с нарушением норм ГК РФ и ФЗ “О государственной регистрации...“ является несостоятельным.

Договор аренды с истцом был заключен до вступления в силу ФЗ “О государственной регистрации...“ (Закон вступил в силу 31.01.98).

В соответствии со ст. 6 данного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу настоящего Закона, признаются юридически действительным при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

ОАО КБК
“Черемушки“ такого желания не изъявляло, в связи с чем запись о государственной регистрации договора аренды с истцом за N 7-231/97 от 07.04.97 в ЕГРП отсутствует.

Следовательно, не может быть в Реестре и записи о регистрации перехода прав аренды.

Довод заявителя о нарушении судом норм процессуального права также не может служить основанием к отмене судебных актов в силу п. 2 ст. 176 АПК РФ.

Истцом было заявлено два требования: о признании недействительной государственной регистрации договора аренды между МКИ и ООО “У Саныча“ и о признании за ОАО КБК “Черемушки“ права аренды на спорное нежилое помещение площадью 814,3 кв. м по вышеназванному адресу.

Судом рассмотрены оба требования, результатом чего явился вывод суда о том, что переход прав и обязанностей истца новому арендатору - ООО “У Саныча“ - в силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ состоялся, в связи с чем истец утратил право пользования недвижимым имуществом по адресу: ул. Арцимовича, д. 3Б, и государственной регистрацией договора аренды N 7-630/98 от 16.11.98 права истца не нарушены.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 175, 177 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.07.2000 и постановление апелляционной инстанции от 04.12.2000 по делу N А40-19955/00-79-269 Арбитражного суда г. Москвы оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.