Решения и постановления судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.09.2003 N А56-36230/02 Вывод суда о том, что затраты арендатора на производство капитального ремонта относятся на счет последнего вследствие проведения ремонта без согласования с арендодателем, неправомерен, поскольку ст. 611 ГК РФ предусматривает обязанность арендодателя предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, и в деле имеются документы, свидетельствующие о неудовлетворительном состоянии переданного в аренду помещения.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 сентября 2003 года Дело N А56-36230/02

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Коняевой Е.В., Рудницкого Г.М., при участии от предпринимателя Роквы З.Н. - Кузьминой А.Е. (доверенность от 24.11.2002), от КУГИ Хомяковой Ю.Н. (доверенность от 23.08.2002 N 5082-42), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Ф.И.О. на решение от 09.04.2003 (судья Ятманов А.В.) и постановление апелляционной инстанции от 16.06.2003 (судьи Мельникова Н.А., Томпакова Г.Н., Кожемякина Е.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-36230/02,

УСТАНОВИЛ:

Предприниматель Роква Заза Нодарович (свидетельство о государственной регистрации от 15.12.99 N 12371/ИТД-13) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) от 03.10.2002 (протокол N 20) об отказе в проведении зачета затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы по договору от 08.08.2000 N 15-А004855 аренды нежилых помещений общей площадью 78,6 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Лизы Чайкиной, д. 22, лит. А, пом. 10-Н.

В качестве второго ответчика к участию в деле привлечена Городская комиссия по распоряжению объектами недвижимости (далее - Комиссия).

Решением от 09.04.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.06.2003, в иске отказано.

В кассационной жалобе Роква З.Н. просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда материалам дела. По мнению подателя жалобы, проведение капитального ремонта было согласовано с уполномоченным лицом - Санкт-Петербургским государственным учреждением “Жилищное агентство Петроградского административного района“ (далее - Жилищное агентство Петроградского района), в связи с чем оснований для отказа в проведении зачета стоимости ремонта не имелось.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы. Представитель КУГИ против удовлетворения жалобы возражал, считая решение Комиссии соответствующим как действующим нормативным актам Санкт-Петербурга по вопросам согласования проведения капитального ремонта в арендуемых помещениях и зачета затрат на ремонт, так и условиям заключенного между сторонами договора.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Как следует из материалов дела, между КУГИ и предпринимателем Роквой З.Н. заключен договор от 08.08.2000 N 15-А004855 аренды нежилого помещения площадью 78,6 кв.м, расположенного по указанному выше адресу, для использования под кафе сроком на пять лет.

Передача помещения произведена по акту от 15.06.2000. В акте отмечено, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии. Согласно акту от 21.08.2000, составленному сотрудниками жилищно-эксплуатационной службы, помещение находится в аварийном состоянии, требует капитального ремонта.

Арендатор произвел ремонт в арендуемом помещении на сумму 222451 руб. и обратился к КУГИ с заявлением о зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы. Решением Комиссии от 03.10.2002 N 20 предпринимателю отказано в проведении зачета.

В связи с указанными обстоятельствами предприниматель Роква З.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Взаимоотношения сторон по поводу капитального ремонта арендованного имущества возникают в рамках арендных отношений, являющихся гражданско-правовыми. Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обращение в арбитражный суд по спорам, вытекающим из гражданских правоотношений, осуществляется в форме искового заявления, а сами споры в силу статьи 28 названного кодекса рассматриваются в порядке искового производства. Дела об оспаривании ненормативных актов, решений государственных и иных органов рассматриваются судами в порядке административного производства. Такая форма судопроизводства в соответствии со статьями 29, 197 упомянутого кодекса предусмотрена для споров, возникающих из административных и иных публичных правоотношений.



С заявлением о признании незаконным решения Комиссии предприниматель обратился как арендатор имущества в целях защиты своего права, вытекающего из арендных правоотношений, в которых он состоит с арендодателем - КУГИ. Поэтому суду необходимо предложить предпринимателю уточнить предмет требования, чтобы привести в соответствие с характером спора процессуальную форму его рассмотрения.

Отказывая в удовлетворении требования Роквы З.Н., суд исходил из того, что предприниматель не согласовал производство капитального ремонта с арендодателем. Между тем имеющиеся в деле документы, свидетельствующие о неудовлетворительном состоянии помещения, составлены с участием балансодержателя - жилищно-эксплуатационной службы N 1 Жилищного агентства Петроградского района. Ею же составлена и утверждена дефектная ведомость на ремонт нежилого помещения. Указанные документы не исследованы судом, хотя они могут повлиять на оценку действий арендатора по осуществлению ремонта как самовольных или нет и, следовательно, на возможность последующего зачета.

В деле имеется письмо Комитета по содержанию жилищного фонда Администрации Санкт-Петербурга от 25.06.2002 N 3693-05 (лист дела 17), в котором по результатам проверки представленной арендатором сметной документации на проведение капитального ремонта помещений рекомендуется КУГИ зачесть предпринимателю Рокве З.Н. в счет арендной платы затраты на проведение ремонта в сумме 203814 руб. Данный документ также не учтен судом.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении спора применил статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующую порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений, в то время как настоящий спор возник в связи с капитальным ремонтом помещений, обязанности по проведению которого распределяются между сторонами в соответствии со статьей 616 названного кодекса.

Кроме того, при рассмотрении дела суд не принял во внимание, что согласно положениям статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, является обязанностью арендодателя.

Таким образом, кассационная инстанция считает, что дело должно быть направлено на новое рассмотрение для выяснения перечисленных выше вопросов.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.04.2003 и постановление апелляционной инстанции от 16.06.2003 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-36230/02 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Председательствующий

СЕРГЕЕВА И.В.

Судьи

КОНЯЕВА Е.В.

РУДНИЦКИЙ Г.М.