Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2003 N А56-6279/02 Довод арендатора, выполнившего за счет собственных средств капитальный ремонт арендованного здания, о том, что расчет арендной платы на протяжении всего срока аренды должен производиться с учетом состояния, в котором объект находился в момент его передачи арендатору, неправомерен.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 апреля 2003 года Дело N А56-6279/02

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Казанцевой Р.В. и Лавриненко Н.В., при участии от КУГИ Хайданова С.Д. (доверенность от 05.09.2002), от ЗАО “Бурда Моден“ Копылова А.Г. (доверенность от 02.09.2002), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение от 02.10.2002 (судья Васильева Л.В.) и постановление апелляционной инстанции от 26.12.2002 (судьи Горшелев В.В., Копылова Л.С., Мельникова Н.А.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-6279/02,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество “Бурда Моден“ (далее - ЗАО “Бурда Моден“) обратилось в Арбитражный
суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании недействительным договора от 26.10.92 N 00-А000971(17) аренды здания общей площадью 1056,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Академика Крылова, д. 4, лит. А, с учетом внесенных в договор изменений.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Министерство культуры Российской Федерации (далее - Министерство культуры).

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил исковые требования и попросил признать недействительным договор в части являющихся его неотъемлемыми частями уведомления КУГИ от 24.12.97, п. 2 дополнительного соглашения от 20.11.98, уведомления КУГИ об изменении арендной платы с 01.01.99.

Решением от 02.10.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.12.2002, договор аренды от 26.10.92 N 00-А000971(17) признан недействительным в части уведомления от 24.12.97 и п. 2 дополнительного соглашения от 20.11.98. В удовлетворении требования о признании недействительным указанного договора в части уведомления об изменении размера арендной платы с 01.01.99 отказано в связи с тем, что данное уведомление истцу не направлялось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить решение от 02.10.2002 и постановление апелляционной инстанции от 26.12.2002, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, дополнительное соглашение от 20.11.98 соответствует требованиям законодательства и волеизъявлению сторон; расчет арендной платы произведен на основании данных о фактическом состоянии объекта недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО “Бурда Моден“ просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ЗАО “Бурда Моден“ - доводы,
представленные в отзыве на нее.

Министерство культуры, уведомленное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом в лице его правопредшественника - совместного предприятия “Бурда-Моден“ (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 26.10.92 N 00-А000791(07) аренды здания общей площадью 1083,6 кв.м, расположенного по указанному выше адресу, для использования под представительство, офис сроком с 11.04.90 по 11.04.2010.

За период с 1990 по 1996 годы истец выполнил за свой счет предусмотренные договором реставрационные работы по восстановлению спорного объекта недвижимости, техническое состояние которого на момент начала действия договора согласно акту от 11.04.90 определено как неудовлетворительное.

Дополнительным соглашением от 23.02.95 к договору стороны установили, что арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения методики ее определения. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды.

Во исполнение Закона Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 “О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург“ (далее - Закон от 18.09.97 N 149-51) и распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 02.12.97 N 1291-р “О методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда“ (далее - Методика) КУГИ уведомлением от 24.12.97 внес изменения в договор аренды в части определения величины арендной платы.

Дополнительным соглашением от 20.11.98 номер договора от 26.10.92 изменен на 00-А000971(17), уточнена общая площадь объекта недвижимости - 1056,6 кв.м. Пунктом 2 данного соглашения установлена новая величина арендной платы, рассчитанная с
применением коэффициентов состояния и благоустройства объекта после проведенного капитального ремонта.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что на момент сдачи в аренду спорное имущество находилось в неудовлетворительном состоянии, капитальный ремонт произведен истцом за счет собственных средств, в связи с чем расчет ответчиком величины арендной платы с учетом фактического (отличного) состояния объекта является неправомерным.

Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального права и подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. Дополнительным соглашением от 23.02.95 КУГИ предоставлено право изменять размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения методики определения уровня арендной платы.

Согласно статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 порядок определения ставок арендной платы устанавливается в соответствии с названным законом и методикой, утверждаемой губернатором Санкт-Петербурга на двухлетний срок с последующим ее уточнением по результатам применения. Таким образом, расчет величины арендной платы не может быть произведен произвольно, ее размер должен соответствовать такой методике.

В соответствии с пунктом 2.5 приложения 1 к Методике одним из исходных данных для расчета арендной платы является коэффициент состояния помещения К(4), который определяется по приложению 4 с учетом заключения районных проектно-инвентаризационных бюро. Согласно приложению 7 к той же Методике применение понижающего коэффициента благоустройства К(7) возможно при отсутствии в объекте аренды следующих элементов: электроснабжения, водоснабжения, отопления, канализации.

Судом установлено, что к моменту заключения дополнительного соглашения от 20.11.98 истцом проведены работы по капитальному ремонту и благоустройству спорного имущества, что
привело к изменению состояния объекта. Согласно справке проектно-инвентаризационного бюро Приморского района от 04.11.98 все элементы благоустройства здания имеются в наличии; актом от 14.10.97 техническое состояние объекта аренды определено как отличное.

Кассационная инстанция считает, что КУГИ правомерно в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 и Методикой при расчете арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 18.11.98, не применил понижающий коэффициент К(7), поскольку на момент заключения данного соглашения объект аренды имел все элементы благоустройства.

Ссылку суда на то, что расчет арендной платы в 1998 году надлежало производить с учетом состояния, в котором объект находился в 1990 году, и с учетом того, что арендатором выполнен капитальный ремонт за свой счет, кассационная инстанция считает ошибочной. По условиям договора аренды истец взял на себя обязательство по производству капитального, текущего ремонтов, реставрационных работ своими силами и материалами. Из материалов дела видно, что помещение находилось в пользовании истца с 11.04.90 и арендатор в связи с проведением в здании ремонтно-реставрационных работ был освобожден от уплаты арендных платежей до 01.10.92. При таких обстоятельствах представляется неверным довод ЗАО “Бурда Моден“, что весь срок аренды, то есть до 11.04.2010, арендатор должен платить арендную плату в заниженном размере.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает неправильным вывод суда о несоответствии п. 2 дополнительного соглашения от 20.11.98 и уведомления от 27.12.97 Закону Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 и распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 02.12.97 N 1291-р, поэтому обжалуемые судебные акты в части признания недействительным названного договора аренды в отношении уведомления от 24.12.97 и пункта 2 дополнительного соглашения от 20.11.98 подлежат отмене, а в иске ЗАО “Бурда Моден“
в этой части также должно быть отказано.

Судебные акты в части отказа в иске в признании недействительным уведомления КУГИ об изменении размера арендной платы с 01.01.99 следует оставить без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.10.2002 и постановление апелляционной инстанции от 26.12.2002 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-6279/02 изменить в части признания недействительным договора аренды от 26.10.92 N 00-А000971(17) в части уведомления КУГИ от 24.12.97 и пункта 2 дополнительного соглашения от 20.11.98 отменить. В иске в этой части закрытому акционерному обществу “Бурда Моден“ отказать.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Взыскать с закрытого акционерного общества “Бурда Моден“ в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины по исковому заявлению, апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий

ГРАЧЕВА И.Л.

Судьи

КАЗАНЦЕВА Р.В.

ЛАВРИНЕНКО Н.В.