Решения и определения судов

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.08.2003 N А33-4741/99-С2-Ф02-2455/03-С2 Дело о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений направлено на новое рассмотрение, так как судебными инстанциями не дана надлежащая оценка заключениям об определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ“.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности решений (постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 13 августа 2003 г.

Дело N А33-4741/99-С2-Ф02-2455/03-С2

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Герасимовой О.Л.,

судей: Кулакова В.И., Соколовой Л.М.,

представители сторон участия в судебном заседании не принимали,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента недвижимости администрации города Красноярска на решение от 19 августа 2002 года, постановление апелляционной инстанции от 20 мая 2003 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-4741/99-С2 (суд первой инстанции: Рудова Л.А.; суд апелляционной инстанции: Бычкова Л.К., Сазонцев С.В., Ермакова И.И.),

УСТАНОВИЛ:

Товарищество с ограниченной ответственностью (ТОО) “Благодатное“ обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с
иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Красноярска (КУМИ г. Красноярска) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений площадью 396,6 кв.м, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Рейдовая, 57, на условиях истца и об обязании передать в собственность указанное нежилое помещение.

До принятия решения по делу истец неоднократно уточнял исковые требования. В процессе рассмотрения дела истец внес уточнения в проект договора купли-продажи нежилых помещений, указав их общую площадь - 596,1 кв.м и стоимость - 25117 рублей.

Решением от 26 июля 1999 года по делу N А33-4741/99-С2 исковые требования удовлетворены. Суд обязал КУМИ г. Красноярска заключить в месячный срок с ТОО “Благодатное“ договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Рейдовая, 57.

Определением от 9 ноября 1999 года в порядке, предусмотренном статьей 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, резолютивная часть решения от 26 июля 1999 года изложена в следующей редакции: “Обязать КУМИ г. Красноярска заключить в месячный срок с ТОО “Благодатное“ договор купли-продажи нежилого помещения общей полезной площадью 524,9 кв.м, в том числе 385 кв.м - площадь магазина и 139,9 кв.м - площадь подвального помещения, стоимостью 25117 рублей, расположенного в г. Красноярске, по ул. Рейдовая, 57“.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановлением N 4566/01 от 25.09.2001 решение от 26 июля 1999 года и определение от 9 ноября 1999 года отменил, дело направил на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием обстоятельств, имеющих значение для дела, а именно: площади нежилых помещений и их рыночной стоимости.

Определением от 4 июня 2002 года в порядке, предусмотренном статьей 40 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена истца
и ответчика соответственно на общество с ограниченной ответственностью “Благодатное“ и Департамент недвижимости администрации г. Красноярска.

Решением от 19 августа 2002 года иск удовлетворен. Суд обязал Департамент недвижимости администрации г. Красноярска заключить с ООО “Благодатное“ договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Рейдовая, 57, площадью 419,8 кв.м, в том числе 279,9 кв.м - площадь магазина и 139,9 кв.м - площадь подвального помещения, стоимостью 31500 рублей.

Суд апелляционной инстанции 20 мая 2003 года решение от 19 августа 2002 года оставил без изменения.

Не согласившись с судебными актами первой и апелляционной инстанций, Департамент недвижимости администрации города Красноярска обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 19 августа 2002 года, постановление от 20 мая 2003 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-4741/99-С2 отменить, принять новое решение об определении рыночной стоимости объекта, предложенной Агентством независимой оценки “Экосервис“, равной 378248 рублям.

Заявитель жалобы полагает, что Арбитражным судом Красноярского края неполно исследованы вопросы о рыночной стоимости подлежащих выкупу нежилых помещений.

Кроме того, отчет об определении рыночной стоимости отдельно стоящего магазина, выполненный ДФГУП “Красноярский краевой государственный центр технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений“, противоречит Федеральному закону от 29.07.1998 N 153-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и “Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности“. Как указывает заявитель, оценку рыночной стоимости спорного помещения, произведенную ДФГУП “Красноярский краевой государственный центр технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений“, нельзя принимать за основу при определении цены данного объекта.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте
рассмотрения кассационной жалобы, однако в судебное заседание своих представителей не направили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации препятствий для рассмотрения дела в суде кассационной инстанции не имеется.

Проверив законность решения и постановления апелляционной инстанции в пределах, установленных главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из анализа материалов дела следует, что ТОО “Благодатное“ по договору купли-продажи N 185 от 11.01.1993, заключенному с Фондом муниципального имущества, приобрело в собственность основные и оборотные средства магазина N 8.

На нежилое помещение магазина, расположенное по адресу: ул. Рейдовая, 57, г. Красноярск, между КУМИ г. Красноярска (арендодателем) и ТОО “Благодатное“ (арендатором) заключен договор аренды от 25.07.1994 со сроком действия до 31.12.2007.

22.06.1998 ТОО “Благодатное“ на основании Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284 обратилось с заявкой в КУМИ г. Красноярска на приватизацию арендуемого помещения.

Письмом от 15.09.1998 N 2651 КУМИ г. Красноярска в регистрации и рассмотрении по существу заявки отказано.

21.10.1998 в адрес КУМИ г. Красноярска поступил составленный истцом проект договора купли-продажи нежилого отдельно стоящего помещения общей площадью 396,6 кв.м по адресу: г. Красноярск, ул. Рейдовая, 57, с требованием принять решение о продаже спорного нежилого помещения и заключении договора купли-продажи; дополнение к заявлению об экспертной оценке стоимости объекта, равной 108500 рублям.

Не получив ответа на направленный проект договора купли-продажи, ТОО “Благодатное“ обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении КУМИ города Красноярска заключить договор купли-продажи арендованного помещения.

Разрешая спор с учетом указаний Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что помещение магазина по ул. Рейдовая, 57, в г. Красноярске, площадью 419,8 кв.м, в том числе 279,9 кв.м - площадь магазина и 139,9 кв.м - площадь подвального помещения, подлежит продаже ООО “Благодатное“ по цене, составляющей сумму 31500 рублей.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что в соответствии с пунктом 5.9 Государственной программы приватизации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации N 2284 от 24.12.1993, ООО “Благодатное“ имеет право на приобретение в собственность нежилого помещения. Суд установил, что оценка спорного объекта недвижимости произведена ДФГУП “Красноярский краевой государственный центр технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений“, которое является одним из победителей конкурса среди организаций, занимающихся оценочной деятельностью, на право оказания услуг по оценке объектов муниципальной собственности. Стоимость спорного объекта недвижимости суд определил согласно представленному отчету ДФГУП “Красноярский краевой государственный центр технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений“ от 12.08.2002. Выводы суда первой инстанции о площади спорного помещения основаны на оценке договора аренды N 1537 от 25.07.1994, дополнений к нему, уточнений к техническому паспорту от 19.07.2002.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции об определении рыночной стоимости спорного объекта согласно оценке ДФГУП “Красноярский краевой государственный центр технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений“, произведенной по инициативе истца.

Признавая обоснованными выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что оценка спорного объекта недвижимости, произведенная ДФГУП “Красноярский краевой государственный центр технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений“, содержит наиболее полную и достоверную информацию для определения рыночной стоимости подлежащего продаже объекта. Суд апелляционной инстанции указал,
что отчет N 147/1 от 16.09.2002 Агентства независимой оценки “Экосервис“, произведенный по инициативе ответчика, составлен без извещения ООО “Благодатное“; оценке подлежало здание новой постройки, в связи с чем оценочная стоимость стала больше, при этом Агентством не оценено подвальное помещение.

Арбитражный суд Красноярского края, установив, что спорное имущество относится к муниципальной собственности, руководствуясь пунктом 4.5 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535, пришел к правильному выводу о наличии у истца права на выкуп нежилого помещения.

Вместе с тем Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не может признать обоснованным определение судом выкупной цены помещения.

Заявка на выкуп нежилого помещения была подана истцом после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“.

В соответствии со статьями 4 и 26 данного Закона порядок определения стоимости выкупаемого арендованного муниципального имущества не относится к ведению Государственной программы приватизации государственного имущества в Российской Федерации. Стоимость помещений определяется по методикам, утвержденным органами местного самоуправления.

Согласно решению Красноярского городского Совета от 01.07.1998 N В-115 “Об утверждении Положения о порядке и условиях приватизации муниципального имущества в г. Красноярске“ приватизация производится по рыночной цене, определенной независимым оценщиком.

Это Положение соответствует требованиям статьи 8 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

При рассмотрении дела суд не учел, что правоотношения между КУМИ города Красноярска и арендатором по выкупу арендованного помещения возникли после вступления в законную силу Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

Согласно
статье 3 указанного Закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется названным законодательством (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики) (статья 4).

Исходя из изложенного, правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком, регулируются Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“.

В соответствии с абзацами 1 и 2 статьи 9 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком.

Таким образом, основанием для проведения оценки имущества должен выступать соответствующий договор между оценщиком и заказчиком.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не может признаваться достоверной в отчете, составленном без надлежащего основания.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена Арбитражным судом Красноярского края на основании отчета об оценке от 12.08.2002, выполненного ДФГУП “Красноярский краевой государственный центр технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений“.

Вместе с тем в материалах дела имеются заключения об определении рыночной стоимости спорного помещения обществом с ограниченной ответственностью Аудит-Центр “Полярный“ от 21.07.1999, от 26.07.1999, городским жилищным Агентством по состоянию на 01.02.1999, отчет об оценке обществом с ограниченной
ответственностью Компания “ЭкЮ“ от 01.10.1999. Надлежащая оценка всем имеющимся в деле заключениям в соответствии с требованиями Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ судебными инстанциями не дана. Принятые по делу судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, отвечающими требованиям статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Несмотря на значительное расхождение данных о рыночной стоимости, основных параметрах объекта, Арбитражным судом Красноярского края не проверялись основания и порядок составления указанных отчетов на предмет их соответствия Федеральному закону “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“. В деле отсутствуют договоры с оценщиком.

Поскольку суд обязал продавца заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, не основанных на законе, принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо с учетом изложенного определить условия о цене, на которых стороны обязаны заключить договор.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 19 августа 2002 года, постановление апелляционной инстанции от 20 мая 2003 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-4741/99-С2 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Красноярского края.

Председательствующий

О.Л.ГЕРАСИМОВА

Судьи:

В.И.КУЛАКОВ

Л.М.СОКОЛОВА