Решения и определения судов

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы от 15.04.2002 по делу N А40-46135/01-53-539 Суд отказал в удовлетворении исковых требований об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, поскольку истец не имеет права на предъявление в суд заявленных требований.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 15 апреля 2002 г. Дело N А40-46135/01-53-539“

(извлечение)

Арбитражный суд г. Москвы в составе: председательствующего судьи Д.В.И., судей - К.Е.В. и Д.О.И., при участии: от истца - ОАО “СВК“ - представитель Ш. по дов. N 31/4 от 10.01.02, К.С.В. по дов. б/н от 01.11.01, от ответчика - НП “Московская биржа“ - С.С.Г., дов. от 12 апреля 2002 года, М., дов. от 04 апреля 2002 года., К.В.С., дов. от 04 апреля 2002 года, К.А.В., дов. от 08 февраля 2002 года, ордер N 31, Д.М.Л., дов. от 12 апреля 2002
года, от третьих лиц - от 1. НО “Московская биржа“ - Ф., дов. от 04 апреля 2002 года, от 2. МКР - дов. от 27 декабря 2001 года, С.Р.В., рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы НО “Московская биржа“ и НП “Московская биржа“ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 февраля 2002 г. по делу N А40-46135/01-53-539, в составе судьи Т.,

УСТАНОВИЛ:

13 февраля 2002 г. Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрев дело по иску ОАО “Специализированный выставочный комплекс“ Государственного акционерного общества “Всероссийский выставочный центр“ к Некоммерческому партнерству “Московская биржа (третье лицо - Некоммерческая организация “Московская биржа“), принял решение об удовлетворении искового требования об обязании передать Истцу помещения, занимаемые ответчиком без установленных законом оснований, расположенные по адресу: площадью 12060,6 кв. м в здании по адресу: г. Москва, ВВЦ РФ, стр. 53.

При принятии решения суд первой инстанции сделал вывод о том, что договор о передаче прав аренды от 18 ноября 1999 года, на основании которого ответчик занимает помещения, является ничтожной сделкой по двум основаниям:

1. Договор не содержит подписи арендодателя, то есть не является единым документом, трехсторонней сделкой, подписанной арендодателем, арендатором и новым арендатором (ответчиком), что противоречит требованиям ст. ст. 154, 160, 391, 389, 434, 609 ГК РФ.

2. Договор о передаче прав аренды заключен на срок свыше одного года и соответственно в силу ст. 26 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, ст. ст. 131, 389, 391 и 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации. Вышеуказанной регистрации ответчик не произвел.

Ответчиком подана апелляционная жалоба, из которой усматривается, что ответчиком были представлены все
необходимые документы, подтверждающие согласие арендодателя на перенайм помещений. Кроме того ответчик указывает на то, что договор перенайма был заключен на срок менее одного года и не нуждался в государственной регистрации.

В судебном заседании представителем ответчика было предъявлено дополнительное соглашение к договору аренды от 23 августа 1994 года, из содержания п. 3 которого усматривается, что арендодатель предоставил арендатору право передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам временно или постоянно, в полном объеме или частично, в том числе сдавать в субаренду. Кроме того представителем ответчика представлены соглашения к договору о передаче прав аренды от 07 февраля 2000 года, 02 февраля 2001 года и 01 ноября 2001 года, из которых усматривается, что ответчик и третье лицо (первоначальный арендатор) договорились о том, что договор перенайма будет заключен на срок менее одного года, а в последующем данный срок был пролонгирован.

Представитель ответчика пояснил, что договор перенайма окончился 15 марта 2002 года и в настоящее время все права и обязанности по договору аренды принадлежат первоначальному арендатору (третьему лицу).

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“ имеет дату 11.01.2002, а не дату 18.01.2002.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что в соответствии со ст. 615 ГК РФ и согласно п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 января 2002 года N 66 получение арендатором согласия арендодателя на перенайм, выраженного в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему является достаточным условием для подписания между арендатором и новым арендатором двухстороннего договора перенайма. Заключение
же при этом трехстороннего договора, то есть обязательное проставление подписи арендодателя на договоре перенайма не требуется.

Представитель ответчика указал на то, что недействительность договора перенайма (даже в случае признания его таковым судом) не свидетельствует о недействительности договора аренды и соответственно у арендодателя отсутствует право истребования в свою пользу помещений, занимаемых надлежащим арендатором.

Третьим лицом (НО “Московская биржа“) подана апелляционная жалоба на решение суда, из которой усматривается, что третье лицо не согласно с вынесенным решением, так как полагает, что в случае, если судом признан ничтожным договор перенайма, то все права и обязанности по договору аренды принадлежат первоначальному арендатору (третьему лицу) и помещение не может быть передано по судебному решению арендодателю, который не является владельцем помещений, так сдал их в аренду третьему лицу.

В судебном заседании представитель третьего лица (НО “Московская биржа“) поддержал доводы апелляционной жалобы.

В отзыве на апелляционные жалобы Истец поддержал принятое решение, указав на то, что согласие арендодателя на перенайм должно быть выражено путем проставления им подписи непосредственно на договоре перенайма. Согласие арендодателя, выраженное в виде отдельного от договора перенайма документа, не свидетельствует о действительности договора перенайма.

Истец считает доводы ответчика о том, что договор перенайма не подлежал государственной регистрации, неубедительными. Кроме того, Истец указывает на то, что при недействительности договора перенайма, первоначальный арендатор может предъявить требование о возврате полученного по ничтожной сделке, что не препятствует удовлетворению требования арендодателя по возврату ему помещений.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, указав на то, что изменения, внесенные в договор аренды 18 января 1994 года являются недействительными, так как на момент его заключения
межотраслевой павильон N 4 ВВЦ не обладал правами юридического лица.

Представитель третьего лица - Москомрегистрации в судебном заседании поддержал позицию Истца, указав на то, что решение по делу не затрагивает права и законные интересы Москомрегистрации.

Рассмотрев материалы дела и заслушав выступления лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции полагает апелляционные жалобы обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Между Павильоном N 4 “Товары народного потребления и услуги населению“ ВДНХ СССР (арендодателем) и Московской товарной биржей (3-м лицом по делу, правопреемство подтверждается Уставом, выпиской из Московского регистрационного реестра по состоянию на 08.11.01) - арендатором был заключен сроком на 10 лет договор аренды N 32 от 09.12.91 (N 1-а от 23.11.91), предметом которого являются выставочные, служебные и складские площади и помещения общей площадью 13 тыс. кв. м, включая спорные помещения, что подтверждается приложениями N 1, 2 и N 3 к договору и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Директором ВДНХ СССР 15 января 1986 года был утвержден устав павильона “Товары народного потребления и услуги населения“, согласно которому павильон является самостоятельным юридическим лицом (п. 6).

Согласно Положению о хозрасчетном павильоне ВДНХ СССР, утвержденном директором ВДНХ СССР и согласованном с Министерством финансов РФ и Комитетом СССР по труду и социальным вопросам, павильоны являются юридическими лицами.

Согласно п. 1.4 Положения о Межотраслевом павильоне N 4 (69) от 10 февраля 1993 года павильон являлся юридическим лицом, обладал финансовой самостоятельностью и был создан приказом директора ВВЦ от 29 апреля 1992 года.

Согласно распоряжению Госкомимущества N 2580 от 31 октября 1994 года, была произведена реорганизация ГАО “ВВЦ“. В результате реорганизации было создано ОАО “Специализированный выставочный
комплекс“. При этом было предусмотрено (п. 5) привести правовой статус обособленных подразделений ГАО “ВВЦ“, созданных дирекциями ВДНХ СССР в соответствие с действующим законодательством.

Таким образом Истец, согласно п. 1.2 его Устава является (л.д. 18 том 1) правопреемником “Всероссийского выставочного центра“ в отношении активов и пассивов, прав и обязанностей “Межотраслевого павильона N 4“ Всероссийского выставочного центра (инв. N 69). Таким образом Истец является правопреемником Павильона N 4 по обязательствам, возникшим из вышеуказанного договора аренды и всем подписанным к данному договору аренды дополнительным соглашениям. Истцом не представлено доказательств оспаривания в установленном порядке действительности договора аренды и дополнительных соглашений к нему.

Истец является собственником спорных помещений, что подтверждается свидетельством о внесении в реестр собственности Москвы от 19 июня 1998 года, свидетельством на право собственности от 05 августа 1998 года.

18.01.94 стороны внесли в договор аренды N 32 от 09.12.91 изменения и дополнения, заключив соглашение об изложении в новой редакции договора аренды N 32 от 09.12.91 (что соответствует требованиям ст. 86 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, действовавших на тот момент), которым внесли изменения в размер сдаваемых в аренду площадей - 12191 кв. м, а также срок действия договора аренды - до 31.12.01. В соглашении от 18.01.94 стороны также предусмотрели, что в случае, если арендатор письменно не уведомит арендодателя о намерении прекратить действие договора аренды за год до окончания срока его действия, договор действует еще в течение 15 лет.

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что поскольку лицами, участвующими в деле, не представлены доказательства направления арендатором (3-м лицом по делу) арендодателю (истцу) письменного уведомления о
прекращении договора аренды, договор аренды N 32 от 09.12.91 считается продленным на 15 лет.

Суд апелляционной инстанции полагает данный вывод суда законным и обоснованным, а договор аренды N 32 от 09 декабря 1991 года действующим.

23 августа 1994 года между Истцом и третьим лицом было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору третьим лицам временно или постоянно, в полном объеме или частично.

18.11.99 между ответчиком и 3-м лицом по делу подписан договор о передаче прав аренды, согласно п. п. 1, 2 которого 3-е лицо по делу с согласия арендодателя передает все свои права и обязанности по договору аренды N 32 от 09.12.91 (то есть права и обязанности арендатора), а ответчик согласен принять все права и обязанности по названному договору аренды.

Согласно п. 4 договора о передаче прав аренды, договор вступает в силу с момента его согласования с арендодателем (Истцом).

07 февраля 2000 года Истец в лице своего руководителя, направил в адрес арендатора (третьего лица) письмо в котором однозначно выразил согласие на передачу прав аренды по договору некоммерческому партнерству “Московская биржа“, предложив при этом третьему лицу подписать дополнительное соглашение к договору аренды.

07 февраля 2000 года Истец в лице своего руководителя, подписал с третьем лицом (арендатором) дополнительное соглашение N 070201 к договору аренды, в котором в очередной раз выразил согласие на передачу прав аренды ответчику.

Таким образом 07 февраля 2000 года договор о передаче прав аренды (перенайма) вступил в законную силу и у ответчика и третьего лица отсутствовала обязанность по получению каких-либо дополнительных согласий арендодателя на перенайм, имея
в виду, что данное согласие было уже однозначно выражено в следующих документах:

1. Дополнительном соглашении к договору аренды от 23 августа 1994 года.

2. Письме Истца от 07 февраля 2000 года.

3. Дополнительном соглашении к договору аренды от 03 февраля 2000 года.

Суд апелляционной инстанции полагает обоснованной ссылку ответчика на п. 18 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11 января 2002 года “Обзор практики разрешения споров связанных с арендой“.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре аренды или в дополнительных соглашениях к нему (учитывая, что соглашение является неотъемлемой частью договора).

Суд апелляционной инстанции считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что согласно ст. 168 ГК РФ договор о передаче прав аренды от 18.11.99 является ничтожной сделкой, поскольку противоречит закону. Суд полагает, что законодательство не содержит требования к договору перенайма о том, что он обязательно должен заключаться в форме единого трехстороннего документа, подписанного арендодателем, арендатором и новым арендатором.

Суд полагает, что согласие арендодателя на перенайм было достаточно однозначно выражено в вышеуказанных документах и у ответчика и третьего лица не было оснований сомневаться в том, что Истец на определенном этапе их взаимоотношений будет считать договор перенайма ничтожной сделкой, ссылаясь на то, что им не проставлена подпись на договоре, а все предыдущие согласия, выраженные в самом договоре аренды не должны приниматься во внимание. При этом суд учитывает, что давая согласие на перенайм, Истец указал на
конкретное лицо, которому надлежит передать права и никаких отступлений в этом отношении не было.

Кроме того, при принятии постановления суд учитывает следующее:

09 января 2001 года Истец в лице своего руководителя, подписал с ответчиком (новым арендатором) соглашение об арендной плате, согласно которому стороны оговорили новый размер арендной платы с 01 января 2001 года. Таким образом, Истец в очередной раз признал законность договора перенайма, прямо указав в данном соглашении о том, что ответчик является арендатором.

Суд апелляционной инстанции полагает, что составляя иск 30 ноября 2001 года (см. дата на исковом заявлении), то есть еще до истечения срока аренды, и указывая о том, что ответчик занимает помещение без каких-либо правовых оснований, Истец допускает злоупотребление правом, что в силу ст. 10 Гражданского кодекса может являться основанием в отказе Истцу в защите принадлежащего ему права. Указывая в отзыве на апелляционные жалобы на ничтожность перенайма по основанию отсутствия подписи на договоре перенайма, Истец тем самым в одностороннем порядке дезавуирует все ранее данные им многочисленные согласия на перенайм.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица заявили, что их связывают длительные хозяйственные связи и многолетнее сотрудничество, так как обе организации являются биржами. Представитель третьего лица заявил о том, что передача прав и обязанностей по договору аренды, согласно п. 2 договора от 18 ноября 1999 года (л.д. 57, том 2), была осуществлена им только при условии, что ответчик обязуется создать все необходимые условия для обеспечения биржевых торгов членов МТБ (биржи третьего лица). Таким образом, помещение, полученное ответчиком по перенайму использовалось также в интересах деятельности третьего лица.

Представитель третьего лица в судебном заседании
заявил о том, что в случае, если бы согласия арендодателя не было бы получено, третье лицо продолжало бы арендовать помещение с 2000 года по настоящее время, так как заинтересовано в нем.

По доводу о ничтожности договора перенайма в силу отсутствия его государственной регистрации суд апелляционной инстанции полагает следующее:

В документе, видимо, допущен пропуск текста: имеются в виду часть 2 статьи 8, статьи 131, 651 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ч. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 651, ст. 26 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ N 122-ФЗ от 21.07.97 договор аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом в отсутствие государственной регистрации договор считается незаключенным.

Согласно представленному ответчиком соглашению к договору о передаче прав аренды, при вступлении 07 февраля 2000 года в силу договора перенайма (согласования его с арендодателем), стороны установили срок действия договора перенайма менее года, то есть до 01 февраля 2001 года. В последующем стороны дважды пролонгировали договор перенайма, срок действия которого с учетом пролонгации истек 15 марта 2002 года, то есть уже после вынесения обжалуемого судебного решения. Иск к ответчику подан в суд 14 декабря 2001 года. Пролонгация договора, заключенного на срок менее одного года не требует государственной регистрации. При этом суд учитывает рекомендации, данные в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 от 16 февраля 2001 года.

Принимая во внимание, что договор аренды N 32 был подписан сторонами 09 декабря 1991 года, то есть до вступления в законную силу ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ N 122-ФЗ от 21.07.97, данный договор аренды не подлежит обязательной государственной регистрации и считается действующим. При замене лица в обязательстве по договору аренды (перенайме) на срок менее одного года, договор перенайма также не подлежит государственной регистрации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает следующее:

Делая правильный по существу вывод о действительности договора аренды и его пролонгации на 15 лет, суд первой инстанции удовлетворил требования Истца об обязании передать помещение Истцу. В то же время при условии действительности договора аренды и его действия в настоящее время (с учетом пролонгации), титульным владельцем помещений является не Истец, а надлежащий арендатор.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса права владельца, предусмотренные ст. ст. 301 - 304 ГК РФ принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Таким образом, собственником (Истцом) заявлено требование об истребовании имущества, в то время, как право владения имуществом принадлежит арендатору на основании договора аренды. Указывая на ничтожность договора перенайма, Истец не принимает во внимание то обстоятельство, что ничтожность договора перенайма не означает прекращение прав и обязанностей первоначального арендатора (третьего лица) по договору аренды.

Принимая во внимание вышеизложенное и, руководствуясь ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, ст. ст. 10, 12, 131, 305, 610, 615 ГК РФ ст. ст. 153, 155, 157, 158, 159 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 февраля 2002 г. по делу N А40-46135/01-53-539 отменить, в иске отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества “Специализированный выставочный комплекс“ государственного акционерного общества “Всероссийский выставочный центр“ (СВК ВВЦ) в пользу Некоммерческого партнерства “Московская биржа“ госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 500 рублей.

Взыскать с Открытого акционерного общества “Специализированный выставочный комплекс“ государственного акционерного общества “Всероссийский выставочный центр“ (СВК ВВЦ) в пользу Некоммерческой организации “Московская биржа“ госпошлину по апелляционной жалобе в сумме 500 рублей.