Решения и определения судов

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы от 26.02.2002 по делу N А40-44163/01-11-552 Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и выселении оставлено без изменения, т.к. допущенные ответчиком нарушения не являются существенными.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

от 26 февраля 2002 г. Дело N А40-44163/01-11-552“

(извлечение)

Арбитражный суд г. Москвы в составе: председательствующего судьи Д.В.И., судей - М. и Д.О.И., при участии: от истца - ОАО “Коммунмаш“ - Г., дов. от 28 ноября 2001 года, Б., дов. от 28 ноября 2001 года, К., дов. от 19 декабря 2001 года, от ответчика - АОЗТ “Агентство муниципальной недвижимости“ - Я., дов. от 01 декабря 2001 года, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО “Коммунмаш“ на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.01.2002 по делу N А40-44163/01-11-552, в составе
судьи Р.,

УСТАНОВИЛ:

15.01.2002 Арбитражный суд г. Москвы, рассмотрев дело N А40-44163/01-11-552 по иску ОАО “Коммунмаш“ к АОЗТ “Агентство муниципальной недвижимости“ о расторжении договора аренды и выселении, принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Истцом подана апелляционная жалоба на решение суда, из которой усматривается, что истец не согласен с вынесенным решением и полагает, что оно подлежит отмене.

В судебном заседании представитель истца представил и озвучил следующие письменные доводы Заявителя апелляционной жалобы:

Представленные ответчиком копии документов не доказывают фактов наличия разрешения арендодателя на перепланировки, пользование имуществом по назначению и отсутствие нарушений противопожарных норм.

Ответчик без разрешения Заявителя произвел следующие перепланировки:

- Установил перегородку на лестничной клетке А между вторым и третьим этажами;

- Установил перегородки в помещении N 18 (коридор) (номер дан по плану БТИ 1975 года) второго этажа;

- Установил перегородку с металлической дверью в холле второго этажа которая по плану БТИ 1999 года идет под N 8. Данными перепланировками ответчик полностью заблокировал доступ всего здания со стороны первого подъезда через второй этаж ко второму эвакуационному выходу, а также доступ 3 и 4 этажей ко второму эвакуационному выходу здания со стороны второго подъезда, чем грубо нарушил п. п. 1.3.3.1, 1.3.3.2, 1.3.3.3 и п. 1.3.3.4 противопожарных Правил, утвержденных Приказом МВД РФ от 14.12.1993.

Ответчик без разрешения Заявителя использует помещение N 18 (коридор) второго этажа не по назначению, а именно под офис, соответственно весь коридор второго этажа заставлен офисной мебелью на что указывалось ГПС в п. 38 Предписания N 572. Такое использование помещения N 18 также сильно затрудняет эвакуацию через второй этаж и является нарушением п. 1.3.3.3 противопожарных Правил. Ответчик без
разрешения Заявителя осуществил захват помещений не предусмотренных договором аренды, а именно, часть комнаты N 6 (30,88 кв. м) и часть коридора N 18 (46,2 кв. м). Данные помещения не могли ни физически, ни юридически быть сданы ответчику, поскольку с 1992 по 1999 год арендовались другим лицом (ТОО “Коммаш“) (что подтверждается соответствующими документами). Соответственно Дополнительное соглашение от 26.12.1994 и Акт приема-передачи помещений второго этажа от 26.12.1994 являются ничтожными.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал принятое решение, заявив об отсутствии указанных истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды, поскольку арендатор добросовестно и в точном соответствии с условиями договора выполняет свои обязательства. Представленный истцом документ - Предписание Госпожнадзора N 572 не может служить документом, подтверждающим нарушение арендатором условий договора, ибо указанное выше Предписание адресовано истцу и из его содержания не усматривается, что установленные Госпожнадзором нарушения допущены арендатором. Кроме того, ответчик указывает на отсутствие нарушений п. 7.10 договора аренды, т.е. осуществление ремонта, переоборудования, перепланировки и другие улучшения арендуемых помещений - арендатор произвел с письменного согласия арендодателя. Это обстоятельство ответчик подтверждает дополнительным соглашением сторон от 26.12.94 к договору аренды. Доводы истца о самовольном занятии части помещений необоснованны, так как истцом представлен акта приема-передачи данных помещений, подписанный истцом и ответчиком.

Рассмотрев материалы дела и заслушав выступления лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям:

Иск заявлен о досрочном расторжении договора аренды N 4 от 28.11.94 и выселении арендатора из занимаемых им площадей.

Требования заявлены на основании п. 7.10 указанного выше договора и п. 3 ст. 615 ГК РФ, т.е. арендатор
пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды.

Право истца на спорную площадь, подтверждено Свидетельством о госрегистрации права от 18.05.2000 на все здание в доме 6, 4-й Войковский пр-д, г. Москва, общей площадью - 3626,6 кв. м (л.д. 33).

Между сторонами был оформлен договор аренды N 4 от 28.11.94 на часть помещений по указанному выше адресу, в том числе: подвальные помещения общей площадью - 130,5 кв. м, помещения 2-го этажа - 290,72 кв. м основной площади и 148,7 кв. м вспомогательной площади подсобных помещений, помещения 3-го этажа - 54,4 кв. м основной площади и 7 кв. м вспомогательной, и исключительное право пользования дополнительными отдельными входами в здание 1-го - 3-го этажей. В п. 3 договора определена цель использования арендуемых помещений - в соответствии с Уставными задачами арендатора.

В п. 19 договора определен срок действия его - с момента подписания до 31.12.2004. В качестве основания досрочного расторжения договора аренды истец указывает на нарушение п. 7.10 договора аренды - осуществление ответчиком перепланировки в отсутствие согласия истца. Истец указывает, что в результате осуществленной перепланировки истец нарушил Правила пожарной безопасности, что привело к тому, что в адрес истца и ответчика были направлены предписания об устранении допущенных нарушений.

Представитель ответчика указал, что им были представлены нотариально удостоверенные копии документов, свидетельствующих о том, что все осуществленные ответчиком перепланировки были произведены с согласия ответчика. Данные перепланировки не носят капитального, неустранимого характера и ответчик намерен в ближайшее время выполнить предписание пожарной охраны, направленное в его адрес.

Из содержания Предписания Госпожнадзора N 572 усматривается указание арендодателю выполнить ряд мероприятий, устраняющих 47 нарушений норм
и Правил пожарной безопасности в доме 6, по 4-му Войковскому проезду. При этом истец указывает, что ответчика касается только одно нарушение - разобрать перегородку в коридоре на 2-м этаже, отделяющую помещения 2-го этажа от второго эвакуационного выхода. Из предписания не представляется возможным определить какой именно лестничной клетки касается данное предписание (А или Б).

Из представленной истцом копии письма ответчика в адрес инспекции пожарнадзора усматривается, что ответчику было разрешено не выполнять до 01 января 2002 года предписание N 573 от 27 апреля 2000 года о демонтаже перегородки, направленное в его адрес, что свидетельствует о том, что наличие данной перегородки с точки зрения пожарного надзора было допустимо на протяжении 8 месяцев с момента вынесения предписания, то есть не являлось грубым нарушением Правил пожарной безопасности.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду статья 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ “О пожарной безопасности“, а не статья 58.

Представителем истца не представлено доказательств привлечения его или ответчика к ответственности органом пожарного надзора за нарушения, которые по мнению истца допущены ответчиком и указаны в предписаниях, в то время, как первое предписание датировано 26 апреля 2000 года. Согласно же ст. 58 Закона РФ “О пожарной безопасности“ ответственность за нарушения помимо собственника могут нести лица, уполномоченные владеть и пользоваться имуществом.

Что касается ссылки истца на нарушение ответчиком п. 7.10 договора аренды, т.е. совершение им перепланировки помещений без письменного согласия с арендодателем, то это обстоятельство опровергается представленными ответчиком документами, в том числе дополнительным соглашением от 26.12.94 к договору аренды от 28.11.94, в п. 5 которого арендодатель дал разрешение арендатору проводить
строительные и ремонтные работы в арендуемом помещении, в том числе перепланировку помещений 2-го этажа и установку перегородок из гипсокартона помещения N 1 - 4, 6, тамбура А и дверей в них, перепланировку и переоборудование помещения санузла (N 16, 17), а также подвальных помещений, обустройство перегородок с дверными проемами в холлах 2-го этажа, замену электропроводки, проведение электромонтажных работ, обустройство независимого электроснабжения (подведение отдельного кабеля). Данное доп. соглашение является неотъемлемой частью договора аренды. Кроме того, ответчиком представлен план второго этажа с указанием на перепланировки, согласованные с истцом (л.д. 76).

Истец, опровергая наличие дополнительного соглашения (ответчик представил нотариально заверенную копию), документально не подтверждает свои возражения, в то время как, у суда нет оснований не принимать в качестве документа - доп. соглашение к договору, подтверждающего наличие письменного согласия арендодателя на совершение указанных выше действий арендатором, т.к. согласно ст. 60 АПК РФ - письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии, ответчик представил нотариально заверенную копию доп. соглашения.

С учетом указанных выше обстоятельств, а также документов, суд приходит к выводу об обоснованности решения суда первой инстанции об отсутствии оснований, указанных истцом для досрочного расторжения договора аренды и, соответственно, выселения ответчика из арендуемых им площадей.

Расходы по госпошлине возлагаются на истца.

Руководствуясь п. п. 7, 10 договора аренды N 4 от 28.11.94, ст. ст. 452, 453, п. 3 ст. 615 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 153, 155, 157, 159 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.01.2002 по делу N А40-44163/01-11-552 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.