Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.02.2002 N А72-4634/01-З312 Дело по иску о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество передано на новое рассмотрение, т.к. довод истца о том, что договор аренды в судебном порядке не оспаривался и не признавался недействительным, заслуживает внимания.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 27 февраля 2002 года Дело N А 72-4634/01-З312“

(извлечение)

Судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа по рассмотрению споров, вытекающих из гражданских и иных правоотношений, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Закрытого акционерного общества “Восточное“, г. Ульяновск,

на определение от 31.10.2001 и Постановление апелляционной инстанции от 07.12.2001 Арбитражного суда Ульяновской области по делу N А 72-4634/01-З312

по иску Закрытого акционерного общества “Восточное“, г. Ульяновск, к Комитету по управлению городским имуществом, г. Ульяновск, 3-е лицо: Департамент по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ульяновской
области, г. Ульяновск, о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛА:

Исковые требования заявлены в соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество:

- здание магазина N 20, расположенное по адресу: ул. Ак. Павлова, д. 53;

- здание магазина N 14, расположенное по адресу: пр. Сиреневый, д. 8а;

- здание магазина N 16, расположенное по адресу: ул. Ак. Павлова, д. 36;

- здание магазина N 18, расположенное по адресу: ул. Врача Михайлова, д. 32,

перешедшее истцу согласно договору с правом выкупа от 18.06.91, условия которого им выполнены.

Определением от 31.10.2001, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 07.12.2001, Арбитражный суд Ульяновской области иск оставил без рассмотрения на основании п. 7 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считая, что между сторонами возник неразрешимый спор о праве.

В кассационной жалобе истец просит отменить принятые по делу судебные акты как незаконные и необоснованные.

Заявитель жалобы считает, что договор аренды от 18.06.91 содержит все необходимые условия и порядок выкупа, в связи с чем суд вправе вынести решение о регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 26.02.2002 до 16 час. 27.02.2002.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со ст. 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия находит их подлежащими отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как видно из материалов
дела, 18.06.91 между Управлением торговли Ульяновского облисполкома (арендодатель) и Заволжским районным объединением арендных предприятий “Продтовары“ Министерства торговли РСФСР (арендатор) заключен договор аренды, по которому арендатору передано в аренду с правом последующего выкупа имущество в виде основных фондов и оборотных средств.

Дополнительным соглашением от 26.10.98 к договору аренды от 1991 г. Комитет по управлению имуществом г. Ульяновска принял на себя в полном объеме все функции, права и обязанности арендодателя в отношении имущества, переданного в аренду по договору 1991 г.

Впоследствии, в связи с реорганизацией Объединения арендных предприятий Заволжского района “Продтовары“ путем его разделения, между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска и ЗАО “Восточное“ заключены дополнительные соглашения N 1 от 27.10.98, N 1 от 07.09.99 к договору аренды от 1991 г. и дополнительному соглашению от 26.10.98.

Данными соглашениями определено, что все права и обязанности арендатора по договору 1991 г. и дополнительному соглашению от октября 1998 г. принимает на себя ЗАО “Восточное“ в объеме прав и обязанностей в соответствии с разделительным балансом.

Разделительный баланс в материалах дела имеется (л. д. 61 - 64).

Вывод судебных инстанций о возникновении между сторонами спора о праве основан на том, что спорное недвижимое имущество является муниципальной собственностью и, кроме договора аренды 1991 г. и дополнительных к нему соглашений, между сторонами заключены также договора аренды N N 2736, 2737, 2738, 2739 от 05.04.99 о сдаче этих же помещений истцу в аренду сроком на 15 лет с правом выкупа на иных условиях, чем предусмотрено договором 1991 г.

Однако данный вывод сделан судом без оценки правомерности заключения названных договоров аренды от 05.04.99 при наличии действующего договора
1991 г.

Согласно Указу Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 “О регулировании арендных отношений имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду“ при переоформлении договоров аренды не допускается пересмотр условий этих договоров.

Договора аренды признаются незаключенными и недействительными исключительно в суде и арбитражном суде.

Поэтому довод истца о том, что договор аренды 1991 г. в судебном порядке не оспаривался и не признавался недействительным, заслуживает внимания.

Кроме того, согласно ст. 277 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В пункте 1 ст. 26 Федерального закона “О приватизации государственного имущества и основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“ содержится перечень способов приватизации имущества, сданного в аренду в соответствии с договором аренды с правом выкупа, заключенным до вступления в силу названного Закона.

Этот перечень является исчерпывающим - одним из способов является приватизация в соответствии с договором аренды с правом выкупа, если размер выкупа, сроки и порядок его внесения, а также иные условия установлены указанным договором.

Приватизация осуществляется на основании заявления арендатора.

Согласно Информационному письму Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 02.07.93 N С-13ОП-206, п. 15, при приватизации предприятий путем выкупа арендованного имущества не требуется заключения договора купли-продажи.

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом вышеизложенного дать оценку договорам аренды 1991 г. и 1999 г., исследовать условия договора 1991 г. и определить, отвечает ли он требованиям ст. 26 Федерального закона “О приватизации“ применительно к способу приватизации в соответствии с договором аренды с правом выкупа, и после исследования
указанных обстоятельств разрешить вопрос о том, подлежит ли применению ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации к возникшим правоотношениям сторон.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 (п. 3), 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ПОСТАНОВИЛА:

определение от 31.10.2001 и Постановление апелляционной инстанции от 07.12.2001 Арбитражного суда Ульяновской области по делу N А 72-4634/01-З312 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.