Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.08.1997 по делу N А55-37/97-23 Поскольку истец, приобретая спорное помещение с торгов, знал о наличии договора аренды данных помещений и переход права собственности на спорное помещение истцом не зарегистрирован в установленном законом порядке, в удовлетворении исковых требований об устранении препятствий в пользовании и распоряжении на праве собственности нежилым помещением отказано.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 августа 1997 г. по делу N А55-37/97-23

(извлечение)

Судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа по рассмотрению споров, вытекающих из административных/гражданских и иных правоотношений,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью “Компания САНЯ“, г. Самара, и Товарищества с ограниченной ответственностью “Компания ИТ“, г. Самара

на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Самарской области от 19 июня 1997 года

по иску Общества с ограниченной ответственностью “ДАКС“, г. Самара к Обществу с ограниченной ответственностью “Компания САНЯ“, г. Самара об освобождении нежилого помещения,

установила:

Общество с ограниченной ответственностью “ДАКС“ обратилось в арбитражный суд с заявлением об устранении препятствий в пользовании и распоряжении на
праве собственности нежилым помещением магазина “Фонтан“, расположенного по адресу: ул. Самарская, 270, освободив его от ненадлежащего владельца на основании протокола торгов Ленинского районного суда г. Самара от 12.08.96.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20 марта 1997 года исковые требования удовлетворены, истец признан собственником спорного помещения на основании ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционная инстанция суда 19 июня 1997 года вынесла постановление об оставлении указанного решения без изменения. При этом судом были исследованы доводы ответчика о том, что он владеет и пользуется спорным помещением на основании договора субаренды N 1-И от 07.05.96 с правом выкупа и в соответствии с договором купли-продажи N 2-И от 30.05.96 является собственником занимаемого им фактически помещения.

Апелляционная инстанция суда, считая указанные сделки, а также договор аренды земельного участка от 09.10.96 мнимыми и притворными на основании ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации признала их полностью ничтожными с момента их совершения.

Договор аренды помещения от 22.08.94, заключенный между собственником помещения ТОО “Хасан и Слава“ и ТОО “Компания ИТ“, сроком на 25 лет о наличии которого Ленинский районный суд на момент проведения торгов был поставлен в известность, также признан судом ничтожным в связи с тем, что ТОО “Компания ИТ“ торговой деятельностью в указанном помещении не занималось и право на торговлю в спорном помещении приобрело лишь перед проведением торгов.

Считая, что арбитражным судом первой и апелляционной инстанции были допущены нарушения и неправильное применение норм материального и процессуального права, ответчик - ООО “Компания САНЯ“ обратился с кассационной жалобой по делу.

ТОО “Компания ИТ“ также обратилась с кассационной жалобой по делу на основании п. 4 ст.
158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что принятые по делу судебные акты существенно затрагивают его права и обязанности.

Проверив законность и обоснованность решения и постановления суда судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа признала вынесенные по делу судебные акты не обоснованными и подлежащими отмене.

Как видно из материалов дела, истец приобрел с торгов, проведенных Ленинским районным судом г. Самары нежилое помещение магазина “Фонтан“ по адресу: г. Самара, ул. Самарская, 270.

В связи с тем, что помещение магазина было занято осуществляющей торговлю коммерческой фирмой “Компания САНЯ“, Общество с ограниченной ответственностью “ДАКС“ обратилось в арбитражный суд с заявлением об устранении препятствий в пользовании и распоряжении указанным помещением.

Протокол от 12.08.96 свидетельствует о том, что открытые торги помещения, принадлежавшего ТОО “Хасан и Слава“, произведены на основании решения областного Арбитражного суда Самарской области N 74/23 от 02.04.96 и исполнительного листа от 14 мая 1996 года о взыскании с ТОО “Хасан и Слава“ в пользу Самарского филиала АБ “Инкомбанк“ 436168,52 дл. США.

В данном протоколе торгов содержатся сведения о наличии договора аренды на продаваемое помещение с ТОО “Компания ИТ“ сроком на 25 лет, договор аренды представлен собственником помещения (л. д. 148).

Следовательно, истец, приобретая помещение, знал о наличии договора аренды помещения.

Спорное помещение было передано арендатору по передаточному акту от 1 сентября 1994 года Фактическое использование “Компанией ИТ“ данного помещения судом не исследовалось.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности данной сделки, судебная коллегия считает необоснованным и противоречащим ст. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации 1964 года и подпункту 5 п. 3 ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации, поскольку постановлением суда были затронуты права ТОО “Компании ИТ“ по договору аренды от 22 августа 1994 года, хотя само Товарищество не было привлечено к участию в деле.

ТОО “Компания ИТ“ сдало спорное помещение в субаренду ООО “Компания САНЯ“. Из материалов дела усматривается, что последняя, в свою очередь, выполняла все условия, предусмотренные договором N 1-И от 07.05.96 субаренды помещения с правом выкупа, в частности, приняла помещение по передаточному акту, внесло арендную плату за весь срок аренды, оплачивало коммунальные услуги и техническую эксплуатацию помещения по договорам с организациями, т.е. права и обязанности у сторон по данному договору возникли и были реализованы, и ООО “Компания САНЯ“ владело и пользовалось помещением магазина “Фонтан“ на законных основаниях, являясь добросовестным арендатором.

На основании изложенного судебная коллегия пришла к выводу о том, что признание ничтожным, как мнимой сделки договора субаренды помещения от 07.05.96 противоречит требованиям ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды и не должен прерывать арендных отношений. В таких случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым приобретателем вещного права на данное имущество.

Заключенный ООО “Компания САНЯ“ и ТОО “Компания ИТ“ договор субаренды нежилого помещения соответствует требованиям ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и в судебном порядке никем не оспорен.

Наличие в материалах дела договора купли-продажи N 2-И от 30 мая 1996 года, по которому ТОО “Хасан и Слава“ продает ООО “Компания САНЯ“ спорное помещение, по мнению коллегии также не является основанием для
признания ничтожными вышеуказанных сделок по аренде и субаренде спорного помещения, т.к. переход права собственности на помещение по данному договору не подтвержден государственной регистрацией в соответствии с требованиями ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 175 п. 2, 209 и 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

постановила:

решение от 20 марта 1997 года и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Самарской области от 19 июня 1997 года по делу N А55-37/97-23-139 отменить.

Кассационные жалобы удовлетворить.

В иске ООО “ДАКС“, г. Самара, отказать.

Признать неподлежащим исполнению исполнительный лист, выданный судом апелляционной инстанции 24 июня 1997 года на основании Постановления апелляционной инстанции от 19 июня 1997 года.

Поручить Арбитражному суду Самарской области выдать поворотный исполнительный лист по делу N А55-37/97-23-139 и распределить расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе в сумме 417450 руб. отнести на ООО “ДАКС“.

Исполнительный лист выдать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.