Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 21.09.2004 N КГ-А40/8175-04 Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не предусматривается возможность признания судом недействительным акта государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 21 сентября 2004 г. Дело N КГ-А40/8175-04“

(извлечение)

Открытое акционерное общество “Техмаш“ обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Олтекс“, Учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы о признании недействительным договора купли-продажи от 27.02.2003 N 8, заключенного между истцом и ответчиком, недействительным зарегистрированного за ответчиком права собственности на помещения: подвал помещения 1, комнаты с 1 по 34 и первый этаж помещения 2, комнаты с 1 по 11, 11А, с 12 по 75,
расположенные по адресу: г. Москва, ул. Выборгская, д. 16, стр. 1 общей площадью 2824,4 кв. м, запись регистрации в ЕГРП от 20.05.2003 N 77-01/30-447/2003-787.

ОАО “Техмаш“ в ходатайстве по делу (л. д. 76 т. 1) изменило второе требование, просило признать недействительным акт регистрации, оформленный записью о регистрации в ЕГРП от 20.05.2003 N 77-01/30-447/2003-787.

По ходатайству ОАО “Техмаш“ Арбитражный суд г. Москвы приостановил производство по делу N А40-24382/03-96-265 до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-22375/03-61-237, определение вынесено 02.09.2003. Определением от 21.01.2004 возобновлено производство по настоящему делу.

Арбитражный суд вынес решение от 12.02.2004 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.02.2003 N 8 между ООО “Олтекс“ и ОАО “Техмаш“.

Арбитражный суд признал недействительным акт государственной регистрации права собственности ООО “Олтекс“, оформленный Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (Мосрегистрации) путем внесения записи регистрации N 74-01/30-447/2003-787 от 20.05.2003 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, проверенный на соответствие Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, и обязал Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (Мосрегистрацию) внести в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении государственной регистрации права собственности ООО “Олтекс“ на недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Москва, ул. Выборгская, д. 16, стр. 1, площадью 2824,4 кв. м, на основании договора купли-продажи от 27.02.2003 N 8 с ОАО “Техмаш“ в недельный срок после вступления решения в законную силу.

Апелляционная
инстанция постановлением от 04.06.2004 оставила судебное решение без изменения.

В кассационной жалобе Мосрегистрация ставит вопрос об отмене судебных решений в части признания недействительным акта госрегистрации права собственности ООО “Олтекс“ и обязании Мосрегистрации внести в ЕГРП право на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении госрегистрации права собственности, просит в этой части истцу отказать.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Представители Мосрегистрации, ООО “Олтекс“ в судебное заседание не явились. Представитель ОАО “Техмаш“ возражал против удовлетворения требований заявителя кассационной жалобы.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя ОАО “Техмаш“, проверив законность обжалуемых судебных решений, исходя из доводов кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение и постановление подлежат отмене в части.

В обоснование требования о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.02.2003 N 8, заключенного между ОАО “Техмаш“ и ООО “Олтекс“, истец указал на ничтожность договора в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влекущего правовых последствий, в связи с чем просил также признать недействительным акт регистрации права собственности за ООО “Олтекс“.

Мосрегистрация требование в части оспаривания акта государственной регистрации права не признала, указывая на возможность оспаривания зарегистрированного права.

ООО “Олтекс“ возражений по иску не представило.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.02.2003 N 8 между ООО “Олтекс“ и ОАО “Техмаш“ от имени ОАО “Техмаш“ подписан исполнительным директором Т., полномочия которого представлены протоколом заседания совета директоров ОАО “Техмаш“ от 11.11.2003.

Арбитражный суд г. Москвы принял решение от 30.06.2003 по делу N А40-22375/03-61-237, признав недействительным решение совета директоров о назначении Т. исполнительным директором ОАО “Техмаш“.

Полномочия Т. как исполнительного директора не были подтверждены, его
действия по подписанию договора не были одобрены, указанное лицо действовало при заключении договора без соответствующих полномочий.

Арбитражный суд, ссылаясь на истца, указал, что он является владельцем всего здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Выборгская, д. 16, стр. 1, и несет бремя по его содержанию.

Покупатель по договору - ООО “Олтекс“ не представил доказательств оплаты недвижимого имущества.

ОАО “Техмаш“ признано потерпевшим по уголовному делу N 123409 от незаконных действий Т. при продаже недвижимого имущества Общества.

В связи с чем арбитражный суд пришел к выводу, что оспариваемый договор заключен с нарушением требований ст. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Нелегитимно избранный исполнительным директором Общества Т. продал имущество, принадлежащее собственнику - ОАО “Техмаш“, без согласия последнего, что не соответствует ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На этих основаниях сделка купли-продажи правомерно признана недействительной в силу ничтожности.

Удовлетворяя требование о признании недействительным акта государственной регистрации права собственности за ООО “Олтекс“ на недвижимое имущество и обязывая Мосрегистрацию внести корректирующую запись, арбитражный суд исходил из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе. В данном случае такие основания отсутствуют, поскольку недвижимое имущество находится у истца, в связи с чем он являлся и является собственником помещения, равно как и отсутствуют основания для обращения в Мосрегистрацию для подтверждения зарегистрированного права на имущество, которое не было прекращено.

Признание судом недействительным договора от 27.02.2003 N 8 является
основанием для прекращения государственной регистрации права собственности ООО “Олтекс“.

Поскольку оспариваемая государственная регистрация совершена Мосрегистрацией на основании признанной судом недействительной, не влекущей правовых последствий сделки, которая нарушает права и законные интересы заявителя - собственника имущества, то она признается судом недействительной. Допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя в соответствии со ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно быть устранено Мосрегистрацией путем внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ООО “Олтекс“.

Кассационная инстанция считает не подлежащим удовлетворению требование ОАО “Техмаш“ к Мосрегистрации.

Арбитражный суд правильно указал на то, что государственная регистрация права не является ненормативным актом государственного органа или органа местного самоуправления, признание недействительным которого предусмотрено ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 12 Кодекса защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ней, а также иными способами, предусмотренными законом.

Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не предусматривается возможность признания судом недействительным акта государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, а также о недействительной государственной регистрации права.

В п. 1 ст. 2 указанного Закона дается понятие государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Однако из этой нормы не следует, что государственная регистрация прав - это акт государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 1 ст. 28 названного Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

В качестве последствий недействительности сделки (п. 2 ст. 167 Кодекса) предусматривается возврат всего полученного по сделке, а в случае
невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что требование истца о признании недействительным акта государственной регистрации прав не основано на законе, истец не обращался в Мосрегистрацию с заявлением относительно своих прав на недвижимое имущество, судебные акты в этой части отменяются, в удовлетворении требований о признании акта государственной регистрации права собственности за ООО “Олтекс“, обязании Мосрегистрации внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении государственной регистрации права собственности ООО “Олтекс“ на недвижимое имущество следует отказать.

В остальной части судебные акты соответствуют закону.

Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12 февраля 2004 года и постановление от 4 июня 2004 года по делу N А40-24382/03-96-265 Арбитражного суда г. Москвы отменить, в части удовлетворения требования о признании недействительным акта государственной регистрации права собственности ООО “Олтекс“ и в части обязания Мосрегистрации внесения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении государственной регистрации права собственности ООО “Олтекс“ на недвижимое имущество, в иске в этой части отказать.

В остальной части решение от 12 февраля 2004 года и постановление от 4 июня 2004 года оставить без изменения.