Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 10.09.2004 N КГ-А40/7676-04 Договор аренды подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 10 сентября 2004 г. Дело N КГ-А40/7676-04“

(извлечение)

Муниципальное унитарное предприятие “Центр по подготовке трудовых ресурсов“ (далее - МУП “ЦПТР“) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Автономной некоммерческой организации “Евразийский открытый институт“ (далее - АНО “Евразийский открытый институт“) о взыскании 85622 руб. 55 коп. задолженности по договору аренды от 28.05.2003 N 1, в том числе: 68367 руб. по арендной плате, 15584 руб. 35 коп. по оплате коммунальных услуг и 1671 руб. 20 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением суда от 22.04.2004
удовлетворено ходатайство истца об увеличении суммы иска до 251018 руб. 50 коп., в том числе задолженности по арендной плате до 205101 руб., задолженности по оплате коммунальных платежей до 39080 руб. 80 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами до 6836 руб. 70 коп.

В оригинале постановления, видимо, допущен пропуск текста, восстановить по смыслу который не представляется возможным.

*** что ответчик не исполнил обязательств по оплате коммунальных услуг за период с ноября 2003 года по март 2004 года, тогда как действие договора аренды от 28.05.2003 N 1, заключенного с ответчиком на нежилые помещения общей площадью 525,9 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Жулябина, д. 9, со сроком до 22.07.2008, не прекращено.

Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами истец заявил со ссылкой на неисполнение ответчиком денежного обязательства по оплате суммы долга в период с 20.11.2003 по 20.04.2004.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2004 иск удовлетворен в части взыскания 5444 руб. 83 коп. суммы долга. В остальной части иска отказано.

Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично исходя из того, что истец вправе требовать у ответчика оплаты только за фактическое пользование последним помещением и за потребленные коммунальные услуги. Основанием для данного вывода суда послужили установленные по делу обстоятельства неисполнения истцом-арендодателем обязательства по предоставлению помещения в аренду в соответствии со ст. 611 Гражданского кодекса РФ и п. 2.1 договора аренды N 1 от 28.05.2003.

Учитывая, что стороны признали факт освобождения ответчиком арендуемого помещения с 06.11.2003, а также обстоятельство того, что ответчик платежным поручением от 29.12.2003 N 202 оплатил задолженность по арендной плате
по 06.11.2003 включительно, суд признал отсутствие у АНО “Евразийский открытый институт“ задолженности по оплате арендной платы.

Факт наличия у ответчика задолженности по коммунальным услугам за октябрь и 6 дней ноября 2003 года признан судом установленным в силу ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как признанный ответчиком.

В удовлетворении требования о взыскании процентов по ст. 395 Гражданского кодекса РФ отказано в связи с отсутствием у ответчика задолженности.

В порядке апелляционного обжалования законность и обоснованность решения не проверялись.

На указанное решение МУП “ЦПТР“ подана кассационная жалоба, в которой заявитель ставит вопрос об отмене решения, как принятого с нарушением норм процессуального и материального права, и принятии нового решения об удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 198263 руб. 30 коп. и 6836 руб. 70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В суде кассационной инстанции представитель МУП “ЦПТР“ настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, представитель АНО “Евразийский открытый институт“ против ее удовлетворения возражал. На кассационную жалобу представлен мотивированный отзыв.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также проверив в порядке статей 286, 287 АПК Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции находит обжалованное решение подлежащим отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в связи со следующим.

Судом установлено, что взаимоотношения сторон возникли из договора аренды от 28.05.2003 N 1, в соответствии с которым истцом передано в аренду ответчику нежилое помещение общей площадью 525,9 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Жулябина, д. 9, сроком на 5
лет со дня его госрегистрации.

Договор зарегистрирован Московской областной палатой 22.07.2003.

Обращаясь в суд с иском, истец ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя в соответствии с п. п. 6.2, 6.3 и 3.7 договора обязательств по оплате арендной платы и по оплате потребляемых коммунальных услуг и услуг телефонной связи.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, приводил довод о неисполнении истцом обязательства по предоставлению помещения в аренду, и как следствие этого, указывал на отсутствие у арендодателя оснований для взыскания задолженности по арендным и коммунальным платежам.

Устанавливая фактические обстоятельства спора, суд признал, что материалами дела подтверждается факт пользования ответчиком арендованными помещениями.

Вместе с тем в ходе рассмотрения иска судом установлено, что 06.11.2003, до истечения срока действия договора, ответчиком арендованные помещения освобождены.

Данные обстоятельства послужили основанием для вывода суда о прекращении обязательства арендатора-ответчика по внесению арендной платы по договору N 1 после 06.11.2003.

Суд кассационной инстанции полагает данный вывод суда ошибочным.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В рассматриваемом споре правовых оснований для отказа от исполнения договора не имеется, таким образом, договор сохраняет свою силу для обеих сторон в пределах срока, определенного ими по договору.

Следовательно, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены, если бы стороны
пришли к соглашению об этом.

Принимая решение, суд сослался на наличие переписки сторон по вопросу досрочного прекращения договора аренды N 1.

Однако обстоятельства достижения сторонами соглашения о его расторжении в порядке ст. ст. 452, 609 ГК РФ судом не исследовались.

Вместе с тем выяснение данного обстоятельства имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

При изложенном кассационная инстанция полагает, что решение принято с нарушением норм материального права при неполном выяснении судом фактических обстоятельств спора.

Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.05.2004 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-8084/04-13-39 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.