Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.11.1999 N А43-2223/99-2-61 По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО - ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке

законности и обоснованности решений

(определений, постановлений) арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 1 ноября 1999 года Дело N А43-2223/99-2-61“

Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей: Князевой Г.А., Лазаревой А.В., при участии представителя истца: Чирковой С.А. - по доверенности N 07-2 от 05.01.99, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества фирмы “Диана“ г. Н. Новгород, на решение от 12.05.99 и постановление от 02.08.99 по делу N А43-2223/99-2-61 Арбитражного суда Нижегородской области, судьи: Дроздова С.А., Игнатьева О.В., Войнов С.А., Белов В.А.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом по Нижегородской области обратился в арбитражный
суд с иском к закрытому акционерному обществу фирме “Диана“ г. Н. Новгород о взыскании 620139 рублей 90 копеек, составляющих сумму задолженности по арендной плате (528026 рублей) и пени за просрочку платежа (92113 рублей 90 копеек) за период с 18.10.98 по 30.04.99, расторжении договора аренды N 05/П-257 от 15.07.94 и выселении арендатора на основании статей 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд решением по делу исковые требования истца удовлетворил, взыскав сумму задолженности и применив договорную ответственность к неисправному коммерческому партнеру на основании статей 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а, руководствуясь статьями 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторгнул договор и выселил арендатора с занимаемых площадей.

Постановлением апелляционной инстанции от 02.08.99 решение суда оставлено без изменения по тем же основаниям. При этом суд указал на соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора в силу пункта 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и на неприменение к спорным правоотношениям статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на правомерность отклонения ходатайства истца об отложении слушания дела.

ЗАО фирма “Диана“ оспаривает законность состоявшихся судебных актов, настаивает на их отмене в части расторжения договора аренды и его выселения из арендуемого помещения. По его мнению, судом нарушены требования статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой иск о расторжении договора может быть заявлен в суд только после соблюдения досудебной процедуры по требованию о расторжении договора, что не имело место в рассматриваемой ситуации. Претензия N 07-АР35 от 19.02.99 таким документом не является, ибо представляет собой лишь предупреждение арендатора о необходимости исполнения им своего обязательства по своевременному внесению арендных
платежей. Таким образом, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет арендодателя правом обратиться с требованием о расторжении договора лишь к арендатору, а не в суд. Поэтому суд расторгнул договор без соблюдения правил статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и неправильно применил статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом нарушена статья 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающая основы равноправия сторон, так как им не были запрошены и проверены полномочия Черняк Е.А., который обладал надлежащими правами представителя арендатора и имел право заявлять ходатайства об отложении слушания дела.

ЗАО фирма “Диана“, извещенное надлежащим образом о дне и месте рассмотрения кассационной жалобы, в заседание не явилось.

Представитель КУГИ Нижегородской области в заседании кассационную жалобу отклонил, указывая на обоснованность обжалуемого судебного акта.

Правильность применения норм материального и процессуального права Арбитражным судом Нижегородской области проверена Федеральным арбитражным судом Волго - Вятского округа коллегиально в порядке, установленном статьями 174 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав полномочного представителя истца, изучив документы кассационного производства, третья инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов по следующим мотивам.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Нижегородской области и закрытое акционерное общество фирма “Диана“ 15.07.94 заключили договор аренды здания, расположенного по адресу: г. Н. Новгород, ул. Минина, 20 (хирургический корпус) сроком действия аренды с 15.07.94 по 15.07.2019.

В соответствии с разделом 3 договора и разделом 3 дополнительного соглашения к договору аренды N 05/П-257 от 15.07.94 арендная плата за пользование объектом составляет в месяц 96857 рублей. Оплата за аренду производится арендатором равномерно по месяцам не позднее десятого числа текущего месяца, за который производится
оплата.

Дополнительным соглашением от 30.04.97 к договору аренды N 05/П-257 контрагенты в случае просрочки платежа предусмотрели ответственность арендатора в виде взыскания пени в размере 0,3% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем платежа.

Имеющиеся в деле документы свидетельствуют о невыполнении арендатором своей основной обязанности по договору аренды и невнесении им арендных платежей с октября 1998 года по март 1999 года. В этой связи суд первой и второй инстанций, правомерно руководствуясь статьями 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, восстановил нарушенное право арендодателя по договору аренды, взыскав сумму долга и пени в размере предъявленных требований.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации детально изложены основания досрочного расторжения договора аренды. Причем, особо подчеркнуто, что договор расторгается не самими сторонами, а судом. При этом предполагается, что инициатором будет выступать заинтересованный контрагент, в данном случае - арендодатель. В частности, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Данные обстоятельства имели место в рассматриваемой ситуации, что дает КУГИ право использовать правила названной нормы материального права.

Этой же статьей предусмотрена специальная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в случае, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанности последнего вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. В соответствии с названной нормой материального права Комитет по управлению государственным имуществом Нижегородской области направил в адрес фирмы “Диана“ претензию N 07-НР35 от 19.02.99 с предложением возместить ему предусмотренные договором арендные платежи и
пени в двухнедельный срок, в противном случае сообщил о своих намерениях расторгнуть договор в судебном порядке.

Таким образом, анализ изложенного свидетельствует, что истцом соблюдена досудебная процедура урегулирования спора данного основания, что дает ему право на предъявление иска. Возражения кассатора на этот счет отклоняются как несостоятельные. Что касается его доводов относительно статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, то они также во внимание не принимаются, ибо в соответствии с конструкцией Гражданского кодекса Российской Федерации к конкретным правоотношениям сначала применяются специальные нормы права - статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и только при их отсутствии - общие. Вопрос досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя урегулирован статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая правомерно применена судом.

Нельзя признать обоснованной ссылку кассатора на нарушение судом норм процессуального права - статьи 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (равноправие сторон).

Согласно статье 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представителем в арбитражном суде может быть любой гражданин, имеющий надлежащим образом оформленные полномочия на ведение дела. Такие полномочия представителя должны быть выражены в доверенности, выданной и заполненной в соответствии с законом (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Полномочия на ведение дела в арбитражном суде дают представителю право на совершение от имени представляемого процессуальных действий, в том числе он вправе заявлять ходатайства. Заместитель директора Черняк Е.А. не является представителем юридического лица в силу закона и может представлять его интересы лишь в соответствии с доверенностью. Однако последняя им не представлена. Поэтому суд правомерно не признал заместителя директора фирмы в качестве надлежащего представителя ответчика и не рассмотрел его ходатайство об отложении дела слушанием.

В
связи с окончанием производства в кассационной инстанции определение Федерального арбитражного суда Волго - Вятского округа от 07.10.99 о приостановлении исполнения решения от 12.05.99 и постановления от 02.08.99 по делу N А43-2223/99-2-61 Арбитражного суда Нижегородской области утратило силу.

Судебные расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя по статье 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 174, 175 (пунктом 1), 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.05.99 и постановление от 02.08.99 Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-2223/99-2-61 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества фирмы “Диана“ г. Н. Новгород - без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества фирмы “Диана“ в доход федерального бюджета Российской Федерации 652 рубля 35 копеек государственной пошлины по кассационной жалобе. Исполнительный лист выдать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

Председательствующий

АПРЯТКИНА Г.С.

Судьи

КНЯЗЕВА Г.А.

ЛАЗАРЕВА А.В.