Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.07.1998 по делу N 271/98 Договор купли-продажи имущества признан судом незаключенным, т.к. сторонами не согласованы все существенные условия договора. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 30 июля 1998 года Дело N 271/98“

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Кирсановой Е.Н., Князевой Г.А., при участии представителей истца: Ещикова О.И. (доверенность от 27.07.1998 N 1078), Рузавина Г.В. (доверенность от 01.09.1997 N 770), рассмотрев в заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Промышленно-строительная компания “Декстрол“, г. Чебоксары, на решение от 31.03.1998 и постановление от 19.05.1998 по делу N 271/98 Арбитражного суда Чувашской Республики - Чаваш Республики, судьи Севастьянова Л.С., Ерукова Г.М., Дроздов Н.В., Трусов А.В.,

УСТАНОВИЛ:

По иску администрации города
Алатырь к ЗАО “Промышленно-строительная компания “Декстрол“ о признании недействительным договора купли-продажи квартир от 29.11.1996, заключенного между спорящими сторонами на основании статей 550, 165 (пункта 1), 558 (части 2), 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и обязании ответчика в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации вернуть истцу полученное по сделке на сумму один миллион в новых ценах.

Суд решением по делу исковые требования истца удовлетворил - договор купли-продажи от 29.11.1996 признал недействительной сделкой и взыскал с ответчика в пользу администрации города Алатыря 1 млн рублей, руководствуясь следующим. Оспариваемый договор признан договором купли-продажи жилого дома, который в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации. Поскольку вопреки этой норме права договор не был зарегистрирован, он в силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации признан ничтожной сделкой. Кроме того, суд указал на отсутствие в договоре существенных условий, предусмотренных статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации: не указаны номера квартир, не определена площадь каждой из них; заключение ответчиком данного договора до регистрации его права собственности на дом N 129 по улице Московской города Алатыря.

Апелляционная инстанция оставила решение суда в силе, изменив его мотивировочную часть. Договор купли-продажи от 29.11.1996 признан ничтожной сделкой на основании статей 168, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо ответчик, не будучи собственником имущества, не имел права отчуждать его истцу. Данный вывод сделан в связи с признанием ничтожным договора от 04.03.1996 купли-продажи дома N 129 по улице Московской (здание общежития), заключенного по результатам аукциона (закрытого конкурса) с его победителем - АОЗТ “ПСК “Декстрол“ - Алатырским районным комитетом по управлению
государственным имуществом, как сделки приватизации, совершенной вопреки статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации. Действующее в этот период законодательство: Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики“ (статья 1), Жилищный кодекс РСФСР (статья 5), Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ (статья 1) - не предусматривало приватизацию объектов жилищного фонда юридическим лицам; данное право предоставлено лишь гражданам.

Закрытое акционерное общество “Промышленно-строительная компания “Декстрол“ считает состоявшиеся судебные акты незаконными, настаивает на их отмене и прекращении производства по делу. По мнению заявителя кассационной жалобы, судом неправильно к возникшим правоотношениям сторон применена статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации и договор от 29.11.1996 квалифицирован судом как договор купли-продажи. АОЗТ полагает, что оспариваемый договор относится к разряду смешанных, что не противоречит пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержит элементы строительного подряда на реконструкцию здания N 129 (статья 740, пункт 2 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к нему применяются правила, предусмотренные параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому данный договор не требует государственной регистрации. В этой связи судом неправильно применены статьи 558 и 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. Но даже если и считать этот договор договором купли-продажи, то государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). На момент заключения сделки действовал порядок купли-продажи недвижимости, предусмотренный Гражданским кодексом РСФСР. Статья 239 оговаривала нотариальное удостоверение сделки купли-продажи жилых домов, если одной из его сторон выступал гражданин.

Кассатор полагает, что апелляционной инстанцией неправильно применена статья 217 Гражданского кодекса Российской
Федерации, так как последняя предусматривает лишь один из вариантов (и не устанавливает обязательный порядок) передачи муниципальной собственности в собственность юридического лица в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В связи с отсутствием такого закона о передаче в собственность юридических лиц действует Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик, надлежаще извещенный о дне и месте слушания кассационной жалобы, в заседание суда не явился.

Правильность применения норм материального и процессуального права Арбитражным судом Чувашской Республики - Чаваш Республики проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 172 - 177 главы 21 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав полномочных представителей истца, изучив имеющиеся в деле документы, кассационная инстанция не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, в результате проведенного 04.03.1996 аукциона (закрытого конкурса) по продаже здания общежития, расположенного по адресу: Чувашская Республика, город Алатырь, улица Московская, 129, его победителем стало акционерное общество закрытого типа “Промышленно-строительная компания “Декстрол“ (протокол N 3, л. д. 85), с которым Алатырский районный комитет по управлению государственным имуществом 04.03.1996 заключил договор купли-продажи упомянутого имущества. Следовательно, данными контрагентами совершена сделка приватизации.

На момент ее осуществления в общежитии проживало 17 семей, о чем свидетельствует письмо Алатырского ГОВД от 05.02.1998 (л. д. 22).

Согласно статье 1 Закона Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики“ и статье 4 Жилищного кодекса РСФСР общежития относятся к жилищному фонду.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Закона РСФСР “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации“ приватизация жилищного фонда регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Закон Российской Федерации “О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ дает определение приватизации жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений (статья 1). В силу статьи 4 названного Закона не подлежат приватизации жилые помещения в общежитиях. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи объекта федеральной собственности, к коей относится общежитие (находящееся на балансе сельхозтехникума), в муниципальную, что ставит под сомнение правомерность распоряжения этим недвижимым имуществом районным комитетом по управлению государственным имуществом.

Таким образом, апелляционная инстанция правомерно признала договор купли-продажи от 04.03.1996 ничтожной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, не порождающей юридических последствий в части возникновения у ПСК “Декстрол“ права собственности на спорный объект.

Правомерна ссылка суда и на статью 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законом о приватизации не предусмотрено иное, что и имеет место в данном случае. Поэтому доводы кассатора на этот счет отклоняются.

29 ноября 1996 года между ЗАО “ПСК “Декстрол“ и администрацией города Алатыря был оформлен договор купли-продажи квартир, по которому продавец продает квартиры, а покупатель оплачивает стоимость квартир ценными бумагами (векселями) в сумме 1500000000 рублей.

Проанализировав условия этого договора, кассационная инстанция пришла к выводу о правомерности его квалификации судом 1-й инстанции как договора купли-продажи квартир. Ссылка ЗАО на наличие в этом договоре элементов строительного подряда отклоняется, как противоречащая параграфу 3 главы 37 Гражданского кодекса
Российской Федерации.

Существенным условием любого гражданско-правового договора является его предмет. В статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации прописано определение предмета договора продажи недвижимости. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Вопреки этому требованию в пункте 1.1 договора отсутствуют такие обязательные условия, касающиеся его предмета. В частности, не определено количество квартир, подлежащих передаче, не указано, какие это квартиры (по количеству комнат), их расположение в доме. Не достигнуто соглашение сторон по пункту 3.1 договора по правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этих обстоятельствах нельзя считать договор от 29.11.1996 заключенным.

Кроме того, поскольку у ответчика в силу ничтожности договора купли-продажи от 04.03.1996 не возникло право собственности на объект, он, согласно статьям 209, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, не вправе отчуждать спорное имущество. Сделка, совершенная таким субъектом, является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание договора незаключенным при отсутствии в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям влечет за собой последствия недействительности сделки по статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку ответчик получил от истца по договору от 29.11.1996 один миллион рублей (в новом масштабе цен) путем передачи векселей, о чем свидетельствуют акты передачи от 29.11.1996 и от 06.12.1996, а сам договорные условия не выполнил, то суд правомерно возвратил стороны в первоначальное положение, взыскав с ЗАО один миллион рублей в пользу администрации города Алатыря.

Довод кассатора о регистрации договора купли-продажи правомерен, но он не влияет на резолютивную часть судебных актов.

Срок, на который закрытому акционерному обществу “Промышленно-строительная компания “Декстрол“ предоставлялась отсрочка по оплате
государственной пошлины, истек, потому пункт 3 определения кассационной инстанции от 30.06.1998 утратил силу.

Расходы по жалобе относятся на заявителя кассационной жалобы по статье 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 174, 175 (пунктом 1), 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 31.03.1998 и постановление апелляционной инстанции от 19.05.1998 Арбитражного суда Чувашской Республики - Чаваш Республики по делу N 271/98 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Промышленно-строительная компания “Декстрол“ - без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества “Промышленно-строительная компания “Декстрол“ через налоговую инспекцию по Московскому району города Чебоксары в доход федерального бюджета Российской Федерации 834 рубля 90 копеек расходов по жалобе. Исполнительный лист выдать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

Председательствующий

АПРЯТКИНА Г.С.

Судьи

КИРСАНОВА Е.Н.

КНЯЗЕВА Г.А.