Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.09.2003 N Ф08-3432/2003 Суд не проверил факт государственной регистрации договора аренды здания, не исследовал соответствие установленной в договоре и предъявленной ко взысканию арендной платы обычным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичных объектов, и не выяснил размер неосновательного обогащения ответчика.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 9 сентября 2003 года Дело N Ф08-3432/2003“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Белые журавли“, в отсутствие истца - управления по контролю и использованию государственного нежилого фонда Республики Дагестан, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Белые журавли“ на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.05.2003 по делу N А15-318/2003-11, установил следующее.

Управление по контролю и использованию государственного нежилого фонда Республики Дагестан (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к ООО
“Белые журавли“ о расторжении договора аренды от 01.03.2002 N 71, взыскании 37628 рублей долга по арендной плате и 15889 рублей пеней за просрочку платежа и выселении ответчика из занимаемых помещений (л.д. 2-3).

Решением от 05.05.2003 иск удовлетворен по тем основаниям, что арендатором в нарушение условий договора и статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не исполнено обязательство по оплате арендной платы. Взыскание неустойки за просрочку внесения арендной платы предусмотрено пунктом 4.2.1 договора аренды. Поскольку ответчик не исполнил обязанность по уплате арендной платы в течение двух месяцев подряд и использовал помещения не по назначению, суд расторг договор аренды от 01.03.2002 N 71 и выселил ответчика из нежилых помещений площадью 573 кв. м, расположенных в домостроении N 93 по проспекту Ленина города Махачкалы (л.д. 55-57).

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Не согласившись с решением от 05.05.2003, ООО “Белые журавли“ обжаловало его в кассационную инстанцию, полагая, что судебный акт в части расторжения договора аренды от 01.03.2002 N 71, выселения ответчика из занимаемых помещений и взыскания пеней подлежит отмене как принятый с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, дело рассмотрено в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Кроме того, суд неполно исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

В отзыве на кассационную жалобу Министерство имущественных отношений Республики Дагестан возражало против удовлетворения жалобы, считая решение от 05.05.2003 законным и обоснованным. К отзыву приложено постановление Правительства Республики Дагестан от 01.08.2003 N 218, согласно которому Управление по контролю и использованию государственного нежилого фонда Республики Дагестан реорганизовано путем присоединения к Министерству
имущественных отношений Республики Дагестан.

В судебном заседании представитель ООО “Белые журавли“ поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы и выслушав представителя ООО “Белые журавли“, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.05.2003 по делу N А15-318/2003-11 подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и ООО “Белые журавли“ (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2002 N 71, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору объект нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Махачкала, ул. Ленина, 93, общей площадью 573 кв. м, на срок с 01.03.2002 до 01.03.2012 для размещения журнала и музея ООО “Белые журавли“. Пунктом 3.1 установлена арендная плата в размере 114600 рублей в год и 9550 рублей в месяц. Договором предусмотрена уплата пени в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы. В соответствии с пунктами 5.2.1 и 5.2.3 договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке, а арендатор - выселению в случае использования помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды и невнесения арендной платы в течение двух месяцев подряд (л.д. 11-15).

По акту приема-передачи от 01.03.2002 Управление передало ООО “Белые журавли“ указанные в договоре аренды нежилые помещения (л.д. 16).

Как следует из указанного акта приема-передачи, фактически было передано административное здание (инвентарный N 01000001). Данный факт подтверждается и выпиской из реестра государственного имущества Республики Дагестан, в соответствии с которой по адресу: г. Махачкала, ул. Ленина, 93, находится здание объединенного музея, общей площадью 573,3 кв. м (л.д.
21).

Таким образом, между сторонами подписан договор аренды здания, порядок заключения и отношения по которому регулируются нормами параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд первой инстанции, принимая решение по данному делу, указал, что договор аренды здания от 01.03.2002 N 71, заключенный на срок 10 лет, не зарегистрирован в установленном порядке, вследствие чего договор является незаключенным. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства тому, что государственная регистрация договора аренды от 01.03.2002 N 71 сторонами не произведена. Как пояснил в судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО “Белые журавли“, при подписании договора аренды обязанность по его государственной регистрации принял на себя арендодатель, поэтому у него отсутствуют сведения о такой регистрации либо ее отсутствии.

Суд первой инстанции не проверил указанное обстоятельство, имеющее значение для установления норм права, подлежащих применению при разрешении данного спора, и определения предмета доказывания.

Если государственная регистрация договора аренды от 01.03.2002 N 71 произведена, то при новом рассмотрении дела суду следует проверить, соблюдено ли арендодателем требование части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации о направлении арендатору предложения о расторжении договора.

Представленная истцом претензия от 26.02.2003 N 02/124-08 направлена ответчику по месту нахождения арендованного здания, тогда как согласно учредительным документам и справке МНС РФ по Республике Дагестан ответчик имеет юридический адрес: г. Махачкала, ул. Буйнакского, 4 (л.д. 9, 33, 37). В материалах дела отсутствуют доказательства направления истцом предложения о расторжении договора аренды по юридическому адресу ответчика.

Кроме
того, суду надлежит проверить довод ответчика о необходимости зачета стоимости произведенного капитального ремонта в счет арендной платы в порядке статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если же договор аренды здания от 01.03.2002 N 71 не зарегистрирован в установленном частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке, то в силу указанной нормы права он является незаключенным.

Однако незаключенность договора не освобождает ответчика от обязанности оплаты фактического пользования имуществом. На основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, пользующееся имуществом на основании незаключенного договора аренды, обязано уплатить арендодателю стоимость пользования имуществом, размер которой определяется на основании статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд не выяснил данное обстоятельство, не исследовал соответствие установленной в договоре и предъявленной ко взысканию арендной платы обычным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичных объектов, и не выяснил размер неосновательного обогащения ответчика (в виде платы за пользование помещениями).

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее. При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку полномочия кассационной инстанции
по исследованию и установлению новых обстоятельств, оценке доказательств ограничены статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а установление указанных обстоятельств входит в предмет доказывания по данному спору, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в силу пункта 3 статьи 287 Кодекса.

При новом рассмотрении дела суду надлежит в соответствии с требованиями статей 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследовать, оценить в совокупности все представленные доказательства и установить указанные в данном постановлении обстоятельства. С учетом выясненных обстоятельств разрешить данный спор. Суду также следует учесть, что отсутствие у ответчика законных оснований для занятия спорного здания влечет обязанность его возврата истцу на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 05.05.2003 по делу N А15-318/2003-11 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе распределить при новом рассмотрении дела.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.