Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.03.2002 N Ф08-835/2002 по делу N А32-16528/2000-9/432-31/312 Суды, оценив доказательства и установив безосновательность чинимых истцу препятствий по сдаче спорной пристройки в эксплуатацию, правомерно признали за истцом право собственности на спорный магазин.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 марта 2002 г. N Ф08-835/2002

Дело N А32-16528/2000-9/432-31/312

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Романца Ю.В., судей Мицкевич Л.А. (докладчик) и Паймаковой Л.В., с участием представителя администрации города Сочи Кирия А.В. (доверенность N 02-35,17 от 04.01.02), представителей товарищества собственников жилья “Улица Невская“ Турпенко В.Н. (доверенность от 17.10.01) и Кайгородовой Е.В. (протокол N 5 от 02.05.01), представителя общества с ограниченной ответственностью “Морозов и Ко“ Панкеева В.В. (доверенность от 15.06.01), без участия общества с ограниченной ответственностью “Сочистройсервис-М“, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22.10.01 (судья Орлов А.И.) и постановление апелляционной инстанции того же суда от 16.01.02 (судьи Грязева В.В., Третьякова Н.Н., Крылова М.В.) по делу N А32-16528/2000-9/432-31/312, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью “Морозов и Ко“ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Сочистройсервис-М“ о признании права собственности на пристроенный к многоэтажному жилому дому магазин и о понуждении третьего лица - администрации города Сочи - принять спорный магазин в эксплуатацию. Истец обосновал требование тем, что, выполнив условия договора об инвестировании строительства магазина и городских инженерных сетей, он в соответствии с договором приобрел право на спорный магазин. Вместе с тем, по утверждению истца, оформить в установленном порядке свое право на спорный объект он не мог, поскольку на момент сдачи дома в эксплуатацию в 1998 году строительство пристройки не было завершено, а после того, как истец завершил строительство магазина в 2000 году, возник спор, связанный с непринятием объекта в эксплуатацию.

До принятия решения по делу истец уточнил исковые требования и просил признать за ним право собственности на спорный магазин (т. 1, л.д. 78).

Арбитражный суд Краснодарского края решением от 25.12.2000 признал за обществом с ограниченной ответственностью “Морозов и Ко“ право собственности на магазин смешанной торговли, пристроенный к жилому дому N 50-А по ул. Невской в городе Сочи, в остальной части производство по делу прекратил (т. 1, л.д. 85-87).

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 30.07.01 решение суда отменил, дело передал на новое рассмотрение, указав на неисследованность вопросов о соблюдении при строительстве магазина градостроительных норм и правил, о выделении земельного участка и сдачи объекта
в эксплуатацию (т. 1, л.д. 160-163).

Определением от 02.08.01 по инициативе суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено товарищество собственников жилья “Улица Невская“ (т. 2, л.д. 2).

Решением от 22.10.01 суд удовлетворил ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве ответчиков третьих лиц - администрацию города Сочи и товарищество собственников жилья “Улица Невская“, признал за обществом с ограниченной ответственностью “Морозов и Ко“ право собственности на магазин смешанной торговли, пристроенный к жилому дому N 50-а по улице Невской в Центральном районе города Сочи. В обоснование решения суд указал, что спорный магазин не является объектом самовольного строительства, возведен он в установленном порядке, право истца на данный магазин возникло из договора на участие в строительстве (т. 3. л.д. 19-22).

Апелляционная инстанция постановлением от 16.01.02 оставила решение без изменения, согласившись с выводами первой инстанции (т. 3, л.д. 70-73).

Администрация города Сочи в кассационной жалобе просит решение и апелляционное постановление отменить в удовлетворении иска отказать, считая, что спорный магазин является самовольной постройкой, поскольку земельный участок для возведения магазина не выделялся и разрешение на его строительство не выдавалось.

Общество с ограниченной ответственностью “Морозов и Ко“ в отзыве на кассационную жалобу возражает против ее удовлетворения, полагая, что спорный магазин не является самовольной постройкой, так как возведен он на земельном участке, отведенном под строительство, в соответствии с проектом, согласованным с архитектурно-планировочным управлением администрации города Сочи.

Товарищество собственников жилья “Улица Невская“ в отзыве на кассационную жалобу указало, что оно согласно с доводами администрации и просило учесть, что обжалованные судебные акты нарушают права и интересы собственников квартир - физических лиц, которые
не были привлечены к участию в деле. По мнению товарищества, возникший спор не подведомственен арбитражному суду. Кроме того, ответчик считает, что заключенный между обществом с ограниченной ответственностью “Морозов и Ко“ и акционерным обществом закрытого типа “Сочистройсервис“ договор об участии в строительстве является незаключенным, так как стороны не согласовали его существенных условий.

Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы кассационной жалобы и отзывов.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что правопредшественник общества с ограниченной ответственностью “Сочистройсервис - М“ акционерное общество закрытого типа “Сочистройсервис“ являлось застройщиком 12-этажного 48-квартирного жилого дома с пристроенным блоком обслуживания лифтов и административными помещениями по ул. Невской в центральном районе города Сочи. В ходе строительства указанного объекта застройщик принял решение о перепрофилировании пристроенного блока обслуживания лифтов и административных помещений в магазин. Данное решение было принято, как указали суды, в связи с согласованием вопроса о подключении лифтов дома к диспетчерскому пункту по ул. Альпийской, что и было сделано по окончании строительства дома. Суды также установили, что до окончания строительства дома застройщик привлек к участию в строительстве инвесторов - физических и юридических лиц, которые в силу договоров претендовали на конкретные помещения в доме. С целью инвестирования строительства магазина было привлечено общество с ограниченной ответственностью “Морозов и Ко“, на которое также возлагалась обязанность по частичному финансированию строительства теплотрассы.

Указанные выводы судов являются обоснованными и подтверждены следующими доказательствами.

Согласно постановлению N 587/2 от 14.07.95 глава администрации города Сочи, рассмотрев заявку акционерного общества закрытого
типа “Сочистройсервис“ и проектно-сметную документацию, согласованную с главным управлением архитектуры и градостроительства администрации города принял решение передать функции заказчика по строительству 12-этажного 48-квартирного жилого дома с пристроенными блоком обслуживания лифтов и административными помещениями по ул. Невской Центрального района города Сочи от товарищества с ограниченной ответственностью “Глабек“ акционерному обществу закрытого типа “Сочистройсервис“. Акционерному обществу закрытого типа “Сочистройсервис“ был отведен в постоянное пользование без права передачи земельный участок площадью 0,25 га и разрешено строительство 12-этажного 48-квартирного жилого дома с пристроенным блоком обслуживания лифтов и административными помещениями по ул. Невской в Центральном районе (т. 1, л.д. 9).

Акционерному обществу закрытого типа “Сочистройсервис“ был выдан Государственный акт N 4260013449 на право бессрочного пользования земельным участком площадью 0,22 га для строительства и эксплуатации 12-этажного 48-квартирного жилого дома с пристроенным блоком обслуживания лифтов и административными помещениями по ул. Невской Центрального района города Сочи (т. 2, л.д. 79-82).

В справке архитектурно-планировочного управления исполнительного комитета Сочинского городского Совета народных депутатов от 29.05.95 указано, что рабочий проект 12-этажного жилого дома с пристроенными помещениями лифтов и административных помещений согласован 12 февраля 1995 года, регистрационный N 13-95 (т. 2, л.д. 83).

Согласно разрешению N 49094 инспекция государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации разрешила акционерному обществу закрытого типа “Сочистройсервис“ выполнение фундаментов помещений, монтаж железобетонных конструкций и комплекса строительно-монтажных работ по строительству 48-квартирного жилого дома по ул. Невской с пристроенным блоком обслуживания лифтов и административными помещениями (т. 1. л.д. 10).

Опровергая доводы администрации города Сочи о том, что пристроенный магазин является самовольной постройкой, так как, якобы, был построен на не отведенном на эти цели земельном участке, суды правомерно
сослалась на указанные доказательства, свидетельствующие о выделении земельного участка не только для строительства дома, но и для возведения пристройки. При этом суды обоснованно не приняли во внимание доводы администрации о нецелевом использовании земельного участка, поскольку факт перепрофилирования объекта не является подтверждением использования земельного участка не по назначению.

Судами также обоснованно отклонены доводы администрации города Сочи о том, что спорный магазин является самовольной постройкой, так как его строительство осуществлялось без разрешения.

В постановлении главы администрации города Сочи N 587/2 от 14.07.95 указано, что акционерному обществу закрытого типа “Сочистройсервис“ разрешено строительство пристройки.

Требования статей 3 и 20 Федерального Закона Российской Федерации “Об архитектурной деятельности в Российской Федерации“, регламентирующих порядок внесения изменений в архитектурный проект и выдачу разрешений на строительство органами архитектуры и градостроительства, как правильно указали суды, были соблюдены участниками строительства. В связи с перепрофилированием пристроенного блока обслуживания лифтов и административных помещений под магазин внесены незначительные изменения в прежний проект. Данные изменения согласованы с архитектурно-планировочным управлением города Сочи 09.04.98, регистрационный N 31-98, о чем свидетельствует штамп управления на проекте (т. 2, л.д. 24).

Таким образом, вывод судов о том, что спорный магазин не является самовольной постройкой, соответствует законодательству и материалам дела.

Право истца на спорную пристройку возникло из договора на участие в строительстве.

В договоре N 27а от 15.10.97 стороны предусмотрели обязанность товарищества с ограниченной ответственностью “Морозов и Ко (правопредшественника общества с ограниченной ответственностью “Морозов и Ко) профинансировать частично в размере 206,5 млн. (неденоминированных) рублей строительство внеплощадочной теплотрассы-перемычки с теплокамерами и обеспечить 100% финансирование строительства пристроенного магазина. Акционерное общество закрытого типа “Сочистройсервис“, в свою очередь, обязалось построить спорный
магазин и передать его ТОО “Морозов и Ко“. Оформление права собственности на магазин стороны по договору возложили на истца (т. 1, л.д. 11).

Доводы товарищества собственников жилья “Улица Невская“ о незаключенности данного договора обоснованно отклонены судами, как необоснованные, поскольку стороны согласовали необходимые условия договора.

Суды установили, что истец полностью исполнил принятые на себя по договору обязательства, в частности, профинансировал в размере 206699 рублей строительство подводящей к дому внеплощадочной теплотрассы-перемычки с теплокамерами, произвел оплату проектных и строительных работ и земельного налога за период с 1996 по 1998 годы. Данный вывод не оспаривался обществом с ограниченной ответственностью “Сочистройсервис-М“ и подтвержден составленным с его участием актом сверки расчетов от 19.12.2000 и первичными документами, перечень которых приведен в акте сверки и судебных актах (т.1, л.д. 33).

Из акта приема передачи от 21.11.98 года следует, что акционерное общество закрытого типа “Сочистройсервис“ передало обществу с ограниченной ответственность “Морозов и Ко“ незавершенный строительством магазин и истец согласился самостоятельно произвести отделочные работы внутри и снаружи здания магазина по отдельному сметному расчету (т. 2, л.д. 47). Строительство пристройки окончено истцом в 2000 году.

Передача в собственность истцу во исполнение договора на участие в строительстве незавершенного строительством объекта не противоречила закону и другим нормативно-правовым актам. Требования статьи 25 Федерального Закона Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ о необходимости регистрации в учреждении юстиции права на незавершенный строительством объект в случае совершения сделки с ним не могло быть выполнено акционерным обществом закрытого типа “Сочистройсервис“, поскольку согласно постановлению главы администрации Краснодарского края N 230 от 29.04.98 работу филиала для осуществления
функций по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Сочи планировалось организовать лишь в январе 1999 года, а передача незавершенного строительства состоялась 21.11.98 года.

Следовательно, ООО “Морозов и Ко“ приобрело право собственности на спорный объект во исполнение договора в законном порядке.

Тот факт, что на момент рассмотрения спора здание магазина не принято в эксплуатацию, не является основанием для отказа в иске о признании права собственности ввиду следующего.

Суды установили, что строительство магазина осуществлено в соответствии с проектом без нарушения градостроительных норм и правил. Данный вывод основан на следующих доказательствах.

Согласно архитектурно-планировочному заключению архитектурной мастерской Нигай В.А., выполненному по заявлению истца, размещение спорного магазина по генеральному плану не противоречит нормам СНиП 2.07.01-89 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений“ и СНиП 2.08.02-89 “Общественные здания и сооружения“; магазин может быть принят в эксплуатацию (т. 2, л.д. 128-138). Из письма главного врача центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора в городе Сочи N 1328 от 19.10.01 следует, что центр согласовывает ввод в эксплуатацию спорного магазина (т. 2, л.д. 139). Начальник 10 отряда государственной противопожарной службы города Сочи в заключении N 13/24 от 16.02.99 указал, что несущие стены и перекрытия пристроенного к жилому дому магазина соответствуют противопожарным требованиям по пределу огнестойкости и распространению огня (т. 2, л.д. 141). Общество с ограниченной ответственностью “Реконструкция“ по заданию истца провело исследование сейсмобезопасности спорного объекта и установило, что оно способно воспринимать эксплуатационную и 8-балльную сейсмическую нагрузку (т. 2, л.д. 142-147).

Поскольку другие участвующие в деле лица не представили доказательств, опровергающих доводы истца о возведении объекта в соответствии с градостроительными
нормами и правилами, суды обоснованно ограничились оценкой вышеуказанных доказательств и, установив безосновательность чинимых истцу препятствий по сдаче спорной пристройки в эксплуатацию, правомерно признали за истцом право собственности на спорный магазин.

Доводы товарищества собственников жилья “Улица Невская“ о нарушении прав физических лиц обоснованно не приняты судами во внимание, поскольку из договоров следует, что они финансировали строительство конкретных квартир, а не пристройки.

Оснований к отмене либо изменению обжалуемых судебных актов кассационной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 171, 174, 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2001 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 16.01.2002 по делу N А32-16528/2000-9/432-31/312 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

Председательствующий

Ю.В.РОМАНЕЦ

Судьи

Л.А.МИЦКЕВИЧ

Л.В.ПАЙМАКОВА