Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.11.2001 N Ф08-3608/2001 Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку при рассмотрении иска о взыскании стоимости капитального ремонта арендованного помещения суд не исследовал вопрос о том, какие выполненные истцом работы связаны с капитальным ремонтом, а какие - с производством неотделимых улучшений арендованного имущества.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО - КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности решений (постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 6 ноября 2001 года Дело N Ф08-3608/2001“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа с участием генерального директора общества с ограниченной ответственностью “Газмонтажсервис“ и представителя - адвоката, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Газмонтажсервис“ на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.07.2001 по делу N А22-1132/2000-2/82-1313/2000-2/131, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью “Газмонтажсервис“ обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету мэрии г. Элиста по управлению муниципальным имуществом о взыскании стоимости капитального ремонта арендованного нежилого помещения в размере 198750 руб. Требование истец обосновал
тем, что по договоренности с ответчиком (арендодателем) он произвел капитальный ремонт арендованного помещения. Вместе с тем, Комитет по управлению имуществом отказался зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы и взыскал плату в судебном порядке, поэтому истец просил возместить затраченные на ремонт средства.

До рассмотрения дела ООО “Газмонтажсервис“ заявило ходатайство о замене ответчика - Комитета мэрии города Элиста по управлению имуществом на Элистинское муниципальное образование (т. 1, л.д. 19).

Арбитражный суд Республики Калмыкия определением от 21.11.2000 ходатайство удовлетворил, привлек к участию в деле в качестве ответчика Элистинское городское собрание, а в качестве третьего лица - Комитет мэрии г. Элиста по управлению муниципальным имуществом (т. 1, л.д. 21-22).

Элистинское городское собрание заявило встречный иск о взыскании с общества с ограниченной ответственностью “Газмонтажсервис“ задолженности по арендной плате в размере 48081 руб. 03 коп. и пеней за просрочку платежей - 69864 руб. 53 коп. В обоснование встречного иска Элистинское городское собрание указало, что с 1 мая 2000 года арендатор был обязан вносить плату в повышенном размере, но не исполнял условия договора об изменении арендной платы (т. 2, л.д. 2-3).

Арбитражный суд Республики Калмыкия решением от 22.12.2000 взыскал с Элистинского городского собрания в пользу ООО “Газмонтажсервис“ 198750 руб., с ООО “Газмонтажсервис“ в пользу Элистинского городского собрания арендную плату в сумме 48081 руб. и пени - 48081 руб., в остальной части иска отказал. Взыскал также с ООО “Газмонтажсервис“ в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3484 руб. 80 коп. (т. 1, л.д. 51-52).

Апелляционная инстанция постановлением от 13.02.2001 прекратила производство как по основному, так и по встречному требованию,
указав на то, что Элистинское городское собрание является ненадлежащим ответчиком по делу (т. 1, л.д. 69-71).

Кассационная инстанция постановлением от 17.05.2001 отменила решение первой и постановление апелляционной инстанций, дело передала на новое рассмотрение, указав на отсутствие оснований к прекращению производства по делу (т. 1, л.д. 92-94).

До рассмотрения дела ООО “Газмонтажсервис“ изменило предмет и размер иска, просило зачесть частично стоимость капитального ремонта арендованного здания в счет арендной платы в размере 122797 руб. 35 коп. за период с октября 1999 года по июнь 2001 года, в том числе арендную плату в размере 45602 руб., присужденную решением суда от 24.11.99 по другому делу, и вновь начисленную арендную плату - 77195 руб. 35 коп. Оставшуюся сумму стоимости капитального ремонта в размере 75952 руб. истец просил взыскать с ответчиков: Элистинского городского собрания и Комитета мэрии города Элиста по управлению муниципальным имуществом. Кроме того, просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 44876 руб. 45 коп. (т. 2, л.д. 36).

Комитет мэрии города Элиста по управлению муниципальным имуществом заявило встречный иск о взыскании задолженности по арендной плате в размере 70375 руб. 34 коп. и пеней - 106682 руб. 76 коп. (т. 2, л.д. 24).

До рассмотрения дела Комитет мэрии города Элиста по управлению муниципальным имуществом изменил предмет и размер иска и просил взыскать задолженность по арендной плате за период с октября 1999 года по июль 2001 года в размере 74092 руб. 89 коп., пени - 119647 руб. 73 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами - 19373 руб. 05 коп. (т. 2, л.д. 39).

В ходе рассмотрения
дела истец уточнил исковые требования с учетом расчета ответчика о наличии задолженности по арендной плате на июль 2001 года в размере 74092 руб. 89 коп. (т. 2, л.д. 42).

Решением от 26.07.2001 суд обязал мэрию города Элиста и Комитет мэрии г. Элиста по управлению муниципальным имуществом произвести зачет денежных средств в размере 198750 руб., затраченных на капитальный ремонт арендованного помещения, в счет арендной платы с октября 1999 года по июнь 2001 года, с учетом присужденной решением суда от 24.11.99 суммы в размере 45502 руб. Взыскал с общества с ограниченной ответственностью “Газмонтажсервис“ в пользу Комитета мэрии г. Элиста по управлению муниципальным имуществом задолженность по арендной плате в размере 74092 руб. 89 коп. и пени - 74092 руб. В удовлетворении требований о взыскании процентов как по основному, так и по встречному иску отказал. Взыскал с ООО “Газмонтажсервис“ в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4500 руб. (т. 2, л.д. 48-50).

Общество с ограниченной ответственностью “Газмонтажсервис“ в кассационной жалобе просит отменить решение суда и вынести новое решение об удовлетворении основного иска в полном объеме. Истец указывает на то, что судом неправильно учтена одна и та же задолженность по арендной плате дважды, в частности, при удовлетворении основного иска о зачете и встречного иска о взыскании той же задолженности. Заявитель кассационной жалобы также считает неправильным решение суда о взыскании с него пеней и об отказе ему в иске о взыскании процентов.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет мэрии города Элиста по управлению муниципальным имуществом возражает против ее удовлетворения, полагая, что обществу с ограниченной ответственностью “Газмонтажсервис“ должно быть
отказано в иске, так как арендодатель не может нести ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, о которых было известно арендатору.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа считает, что решение суда подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Комитет мэрии города Элиста 17.03.98 на аукционе продал за 19122 руб. обществу с ограниченной ответственностью “Газмонтажсервис“ право аренды с последующим выкупом нежилых помещений первого этажа здания по ул. Хомутникова, 110а площадью 386,6 кв. м. Общество с ограниченной ответственностью “Газмонтажсервис“ и Комитет мэрии города Элиста по управлению муниципальным имуществом 18.03.98 заключили договор купли - продажи указанного права (т. 1, л.д. 34-37).

На основании указанного договора Комитет мэрии г. Элиста по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью “Газмонтажсервис“ 26.10.98 подписали договор N 286 аренды муниципального помещения. По данному договору арендодатель обязался передать арендатору в пользование для организации мехмастерских по ремонту оборудования нежилое помещение площадью 386,6 квадратных метров, расположенное по адресу: г. Элиста, ул. Хомутникова, 110а. Арендатор обязался использовать арендованные помещения по прямому назначению, своевременно и полностью выплачивать арендную плату, не производить перепланировок, переоборудования и других неотделимых улучшений помещений без письменного согласия арендодателя (т. 1, л.д. 7-10).

В договоре стороны не предусмотрели условия выкупа, а лишь в пункте 2.16 указали, что арендатор вправе на основании заявления, поданного в Комитет, выкупить арендуемое помещение.

При таких обстоятельствах суд правомерно руководствовался нормами права, регламентирующими отношения, связанные с арендой имущества, а не законодательством о его выкупе.

Первая инстанция пришла к правильному выводу о том, что надлежащим ответчиком по делу
является Комитет мэрии города Элиста по управлению муниципальным имуществом. При этом обоснованно указала, что между обществом с ограниченной ответственностью “Газмонтажсервис“ и Комитетом возникли отношения, связанные с арендой муниципального имущества. Право на сдачу в аренду муниципального имущества Комитет мэрии города Элиста по управлению муниципальным имуществом приобрел на основании положения о передаче в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Элиста, утвержденного представительным органом местного самоуправления - Элистинским городским собранием 21.08.97 (т. 1, л.д. 41-43). Пункт 1.2 данного положения предусматривает, что арендодателем нежилых помещений, находящихся в собственности города Элиста, является Комитет мэрии города Элиста по управлению муниципальным имуществом.

Суд пришел к выводу о том, что расходы по капитальному ремонту сданного в аренду имущества должен нести арендодатель.

Данный вывод следует из статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В договоре стороны не предусмотрели иных, чем установлено статьей 616 ГК РФ, обязательств по производству капитального ремонта, то есть не возложили обязанность по его производству на арендатора, поэтому указанный вывод суда является обоснованным.

Вместе с тем, при рассмотрении требования ООО “Газмонтажсервис“ суд не исследовал вопрос о том, какие выполненные истцом работы связаны с капитальным ремонтом, а какие - с производством неотделимых улучшений арендованного имущества.

Данное обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку вопросы компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируются статьей 616 ГК РФ. Споры по данному вопросу подлежат разрешению по правилам статьи 623 ГК РФ, предусматривающей, что в случае, когда арендатор
произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

В обоснование иска ООО “Газмонтажсервис“ указывало на то, что все работы выполнены им с согласия арендодателя. В подтверждение истец ссылался на дефектный акт помещений от 18.04.98, в котором перечислены виды работ и указано, что все вышеуказанные работы будут произведены силами ООО “Газмонтажсервис“ и затраты будут учтены в счет арендной платы той части помещений, которые арендуются обществом (т. 1, л.д. 11). Акт подписан генеральным директором ООО “Газмонтажсервис“, имеются также подписи представителей Комитета мэрии города Элиста по управлению имуществом, должностное положение которых не указано. Данному акту и другим письменным доказательствам, в частности служебной записке председателя Комитета от 30.12.99 (т. 2, л.д. 8), подтверждающим факт согласования арендатором и арендодателем вопроса выполнения и стоимости работ, суд в нарушение статьи 59 АПК РФ оценки не дал.

Принимая решение, обязывающее мэрию города Элиста и Комитет мэрии по управлению муниципальным имуществом произвести зачет стоимости произведенного истцом капитального ремонта арендованного имущества в счет арендной платы, суд не учел, что мэрия города Элиста привлекалась к участию в деле в качестве третьего лица, а не ответчика (т. 2, л.д. 48).

Безосновательно суд вышел за рамки исковых требований. Вместо требования общества с ограниченной ответственностью “Газмонтажсервис“ взыскать денежные средства и произвести зачет суд рассмотрел требование и принял решение, обязывающее ответчика произвести зачет. Требование о взыскании денежных средств суд не рассмотрел. Кроме того, установив обоснованность требований о зачете стоимости произведенных истцом работ в счет арендной платы, суд вместе
с тем удовлетворил встречное требование ответчика о взыскании с истца в пользу Комитета подлежащей зачету арендной платы в размере 74092 руб. 89 коп. и пеней в той же сумме. При этом не было учтено, что в силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации зачетом обязательство прекращается. Для зачета достаточно заявления одной стороны, поэтому при обоснованности заявления истца о зачете стоимости выполненных работ в счет арендной платы данная плата не может быть взыскана с него, также не могут быть применены меры, обеспечивающие исполнение обязательств, в частности пени. Не может также применяться предусмотренная статьей 395 ГК РФ ответственность за неисполнение денежных обязательств, как правильно указал суд.

При рассмотрении вопроса о зачете арендной платы и пеней, взысканных за иной период, другим решением суда, в частности, решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 24.11.99 по делу N А22-1133/99-9/89 (т. 1, л.д. 14), следует учитывать предусмотренную статьей 13 АПК РФ обязательность действующих судебных актов и порядок их исполнения.

При новом рассмотрении необходимо учесть вышеизложенное, рассмотреть вопрос о распределении государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 171, 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.07.2001 по делу N А22-1132/2000-2/82-1313/2000-2/131 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.