Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.08.2001 N Ф08-2852/2001 Арендатор не приобретает права собственности на построенные за его счет вспомогательные помещения, если они являются самовольными постройками.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО - КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности решений (постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 30 августа 2001 года Дело N Ф08-2852/2001“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа при участии в заседании представителей общества с ограниченной ответственностью “Производственно - коммерческой фирмы “Руссия“, в отсутствие представителей муниципального унитарного предприятия “Городской парк культуры и отдыха “Первомайский“ и Управления муниципальной собственностью администрации города Краснодара, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу ООО “Руссия“ на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2001 по делу N А32-3034/2001-21/81, установил следующее.

ООО “Руссия“ обратилось с иском к МУП
“Городской парк культуры и отдыха “Первомайский“ (с учетом принятого изменения иска) об устранении препятствий в пользовании помещениями кафе “Руссия“ и летнего бара “Руссия“, вспомогательных помещений, построенных на базе павильона 7ПК2У, расположенных на территории парка; об обязании ответчика передать арендуемые помещения павильона 7ПК2У площадью 150 кв. метров вместе с произведенными улучшениями и построенные истцом вспомогательные помещения площадью 150 кв. метров (кухня, мойка, кабинет, овощной цех, мясной цех, склад, туалет), летний бар “Руссия“ площадью 101,4 кв. метра.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, было привлечено Управление муниципальной собственностью администрации города Краснодара.

Решением от 19.04.2001 требования истца удовлетворены в полном объеме.

Суд исходил из того, что заключенный сторонами договор аренды N 1 от 12.05.91 (перезаключенный в 1994 году) в новой редакции действовал до 30.12.98. Так как ответчик не заявил отказ от продления срока, договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. В договоре стороны определили, что все пристроенные помещения, кроме 1/2 части арендованного павильона 7ПК2У, будут являться собственностью истца, т.к. построены за его счет, в том числе электроосвещение, силовое оборудование, кабель для электроснабжения кафе, вентиляция кухни, водоснабжение. Суд также посчитал установленным факт чинимых истцу ответчиком препятствий в пользовании арендованным имуществом и неотделимыми улучшениями арендованного имущества, произведенными истцом. Поэтому в соответствии со статьями 398, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать отобрания спорного имущества вместе с производственными улучшениями и передачи спорного имущества ПКФ “Руссия“ на условиях договора от 12.05.91.

Постановлением апелляционной инстанции от 18.06.2001 решение отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что выполнив требование арендодателя о вывозе имущества
из арендованных помещений истец, тем самым согласился с прекращением действия договора аренды. Кроме того, договоры от 12.05.91 (“старая“ и “новая“ редакции) ничтожны в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как заключены в нарушение требований статей 209, 608 данного Кодекса, поскольку согласия собственника по передачу в аренду объекта муниципальной собственности получено не было. У истца отсутствует право собственности на построенные за его счет вспомогательные помещения, которые в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации являются самовольными постройками (отсутствует проектно - сметная документация, не отведен земельный участок под строительство).

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, ООО “Руссия“ подало кассационную жалобу, в которой просит постановление отменить и удовлетворить иск. По мнению заявителя жалобы, согласия на прекращение договора он не давал, администрация города Краснодара против заключения договора аренды не возражала, подсобные помещения, летний бар “Руссия“ зарегистрированы в бюро технической инвентаризации, в кадастровую систему города внесены записи о закреплении за ООО “Руссия“ земельного участка, используемого под кафе, и летний бар “Руссия“ вместе с прилегающей территорией.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель истца повторил доводы кассационной жалобы.

Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителя истца, считает, что постановление апелляционной инстанции следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 12.05.91 между истцом и ответчиком заключен договор N 1, в соответствии с которым Первомайский парк культуры и отдыха передал ПКФ “Руссия“ в аренду 1/2 часть павильона 7ПК2У сроком на пять лет с последующим выкупом для переоборудования ее под ресторан и дальнейшей передачей указанного помещения на баланс истца, а истец обязался
оборудовать в течение трехмесячного срока взятое в аренду помещение под ресторан и летний бар на втором этаже пристройки.

В октябре 1994 года стороны перезаключили договор аренды, обозначив его как договор N 1 от 12.05.91. Из условий этого соглашения следовало, что ответчик обязался передать истцу в аренду 1/2 часть павильона 7ПК2У площадью 150 кв. метров сроком на 8 лет (до 30.12.98). ООО “Руссия“ обязалась на базе переданного имущества пристроить кафе и летний бар на 2-м этаже хозблока и кухни, а также пристройки на первом этаже за свой счет. Предусмотрено, что все пристроенные за счет истца помещения, кроме 1/2 части павильона 7ПК2У и коммуникации являются собственностью ООО “Руссия“.

В связи с тем что ответчиком чинятся препятствия в пользовании арендованным помещением и пристройками, ООО ПКФ “Руссия“ и предъявлен иск по настоящему делу.

Вывод суда апелляционной инстанции относительно ничтожности договора аренды N 1 от 12.05.91 (в первоначальной редакции) является ошибочным, поскольку действовавшим на момент совершения сделки законодательством (в частности, статьей 4 Основ законодательства об аренде) получение согласия собственника имущества на его передачу в аренду предприятием, владеющим имуществом, не требовалось, предприятие само могло выступать арендодателем.

В то же время перезаключение договора аренды в октябре 1994 года не соответствует части 3 пункта 3 Указа Президента РФ от 14.10.92 N 1230, которой предусмотрено осуществление полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества муниципальных предприятий исключительно Комитетом по управлению имуществом муниципального образования. В соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка является ничтожной и не влечет правовых последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью.

Срок действия договора аренды от
12.05.91 (в первоначальной редакции) истек 12.05.96. После этого истец продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны ответчика. Исходя из этого, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку ответчик извещением от 20.07.98 N 96 предупредил истца о прекращении арендных отношений (отказе от договора) и необходимости освобождения арендованных помещений, договор аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратил свое действие. В связи с этим оснований для передачи истцу арендованного ранее и возвращенного ответчику имущества не имеется.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у истца права собственности на построенные за его счет вспомогательные помещения, поскольку они являются самовольными постройками (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), соответствует материалам дела. Обществом “Руссия“ не представлены доказательства выделения ему земельного участка под строительство, проектно - сметная документация, акты согласования проведения коммуникаций с государственными органами и органами местного самоуправления.

Поскольку выводы суда апелляционной инстанции являются правильными, постановление от 18.06.2001 отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2001 по делу N А32-3034/2001-21/81 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО ПКФ “Руссия“ в доход федерального бюджета 500 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.