Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.01.2000 N Ф08-74/00 по делу N А53-7821/99-С5-28 Сделка приватизации должна заключаться на основании статьи 445 ГК РФ, а поскольку истцом не был соблюден предварительный порядок направления проекта договора купли-продажи, решение отменено, иск оставлен без рассмотрения.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 января 2000 г. N Ф08-74/00

Дело N А53-7821/99-С5-28

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Амбаловой С.М. судей Ветрова С.А. (докладчик) и Афониной Е.И., с участием в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью “Успех“ Васильевой О.В. (директора), Зиновьева И.П. по доверенности от 20.01.2000, Васильева С.В. и Сакеллариуса В.И. по доверенности N 124 от 24.01.2000, в отсутствие в заседании представителей Комитета по управлению имуществом города Ростова-на-Дону, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу КУИ города Ростова-на-Дону на решение от 20.08.99 (судьи Соколова Т.Б., Гришко С.В., Суденко А.А.) и постановление апелляционной инстанции
Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.99 по делу N А53-7821/99-С5-28, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью “Успех“ обратилось в Арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Ростова-на-Дону о признании недействительным ненормативного акта КУИ города Ростова-на-Дону об отказе ООО “Успех“ в приватизации встроенно-пристроенного нежилого помещения в жилом доме в городе Ростове-на-Дону, улица Волкова, 17.

В порядке статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил предмет иска и просил суд обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи спорного нежилого помещения.

Решением от 20.08.99, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, суд признал недействительным отказ КУИ города Ростова-на-Дону в приватизации встроенно-пристроенного помещения по указанному адресу, а также обязал Фонд по управлению имуществом города Ростова-на-Дону заключить с ООО “Успех“ договор купли-продажи до 10.09.99 встроенно-пристроенного нежилого помещения, арендуемого и фактически занимаемого истцом по выкупной цене 102 626 рублей. Судебные акты мотивированы тем, что истец имеет исключительное право на приобретение в собственность нежилых помещений, которые он арендовало и фактически владел, пользовался в процессе своей уставной деятельности в соответствии с пунктами 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284, как товарищество, созданное на основе аренды имущества муниципального предприятия и выкупившее это имущество по договору купли-продажи N 392/А от 21.11.95. Статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующая процедуру заключения договора в обязательном порядке, к сделкам приватизации государственного и муниципального имущества не применяется.

В кассационной жалобе КУИ города Ростова-на-Дону просит судебные акты отменить и в иске отказать, ссылаясь на то, что обжалуемые ООО “Успех“ письма КУИ к числу
ненормативных актов отнесены быть не могут. Рассматривая заявку истца на приватизацию, Комитет выявил несоответствие фактически занимаемой площади помещения (611 кв. метров) площади, арендуемой по договору аренды N 1255 от 15.06.93 - 234 квадратных метра. Поэтому Комитет сообщил истцу о необходимости перезаключить договор аренды на фактически занимаемую площадь. Кроме этого, суд должен был оставить иск без рассмотрения в части обязания заключить договор купли-продажи, поскольку истцом не соблюдена предварительная процедура досудебного порядка урегулирования спора. Основные положения программы приватизации после 01.07.94, утвержденные Указом Президента Российской Федерации N 1535 от 22.07.94, устанавливают право на выкуп только арендуемых помещений. Между тем, суд признал право на выкуп всего помещения, занимаемого истцом как фактически, так и на основании договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу ООО “Успех“ просит судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, выслушав представителей ООО “Успех“, полагает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и видно из материалов дела, ООО “Успех“ - правопреемник ТОО “Успех“ учреждено трудовым коллективом кондитерского цеха арендного предприятия - столовой N 16 Третьего треста столовых города Ростова-на-Дону и является правопреемником указанного арендного предприятия. В соответствии с договором купли-продажи N 392/А от 21.11.95 ООО “Успех“ выкупило арендованное ранее им у ответчика имущество бывшего кондитерского цеха. Между истцом и КУИ города Ростова-на-Дону 15.06.93 был заключен договор аренды нежилого помещения в городе Ростове-на-Дону улица Волкова, 17, площадью 234 кв. метра, действующий и в настоящее время. Однако фактическая площадь занимаемого истцом нежилого помещения, по тому же адресу, составляет 611,1 кв.
метра. В силу пункта 11 Указа Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 “О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных предприятий, сданного в аренду“ и пункта 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284 (далее - Программа приватизации), указанная категория предприятий имеет исключительное право приобретения в собственность нежилых помещений, которые они арендовали или которыми они фактически владели, пользовались в процессе своей уставной деятельности. Поэтому вывод судебных инстанций о том, что названными нормативными актами предоставляется льгота предприятиям осуществить свое право на выкуп как арендуемых, так и на законных основаниях занимаемых помещений, является правильным.

Истцом, как указано в его иске, подана последняя заявка на приватизацию в Комитет 09.03.99, в чем ему было отказано. Судом эти обстоятельства установлены на основе полного всестороннего и объективного исследования дела и сделан обоснованный вывод о наличии у истца права на выкуп указанного помещения и необоснованности отказа со стороны Комитета. Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации N 1535 от 22.07.94, предоставлено право на приватизацию помещений, исключительно занимаемых на основе договора аренды, являются не состоятельными, поскольку упомянутые нормативные акты, предоставившие такое право, не были отменены в этой части Основными положениями государственной программы.

Вместе с тем, выводы суда о неприменении статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам, заключаемым в процессе приватизации, являются ошибочными. В соответствии с частью 2 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации при приватизации государственного и муниципального имущества
предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяется, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В пункте 1 статьи 28 Федерального закона от 21.07.97 “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“ предусмотрено, что при приватизации государственного и муниципального имущества между продавцом имущества и покупателем заключается договор купли-продажи в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Судом установлено, что истец не обращался к ответчику с проектом договора купли-продажи на определенных условиях и по предложенной цене на выкуп помещения. Заключение подобного договора в силу закона для ответчика является обязательным. Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель должен обратиться к продавцу, для которого заключение договора в силу закона является обязательным, с проектом договора, то есть закон устанавливает предварительную процедуру урегулирования спора. Однако истцом она не соблюдена, что влечет оставления иска в этой части без рассмотрения по основаниям пункта 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, кассационная инстанция полагает, что выводы суда о праве истца на выкуп помещения по льготной цене 102626 рублей сделаны вследствие неправильного применения норм материального права. В соответствие с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2284, продажа сданных в аренду объектов нежилого фонда осуществляется соответствующим комитетом по управлению имуществом на основании заявления арендатора. Заявление на приобретение в собственность занимаемых помещений подано истцом 09.03.99, то есть после вступления в действие Федерального закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“ (далее
- Закон о приватизации). Указанный Федеральный Закон не содержит ограничений для органов местного самоуправления в установлении порядка определения цены и ее величины применительно к моменту подачи заявки на выкупаемое муниципальное имущество. Поэтому ограничения, установленные абзацем третьим пункта 4.9 Основных положений (льготный порядок), применяться не должны. Величина выкупной цены и порядок определения стоимости выкупаемого арендаторами государственного имущества определяется соответственно программой приватизации и программами приватизации субъектов Российской Федерации (часть 3 статьи 26 Закона о приватизации), то есть фактически этот вопрос в отношении муниципального имущества решается органами местного самоуправления. Этот вывод основан на статье 29 Федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“ из которого, следует, что порядок и условия приватизации муниципальной собственности определяется населением непосредственно или представительными органами местного самоуправления самостоятельно.

Пунктом 1 решения Думы N 109 от 25.06.98 и постановлением Мэра города Ростова-на-Дону N 550 от 30.03.98 установлено, что расчет цены продажи объектов муниципального нежилого фонда определяется как 2-кратная (для встроенно-пристроенных помещений) или 3-кратная годовая арендная плата (для отдельно стоящих нежилых помещений), рассчитанная с учетом коэффициентов, действующих на территории города. Пунктом 2 решения Думы N 133 от 16.10.98 установлено, что приватизация объектов муниципальной собственности проводится в соответствии с пунктом 11.1 Положения “О порядке управления и распоряжения объектами муниципальной собственности“, по рыночной стоимости. Вследствие этого, необходимо при определении выкупной цены спорного имущества основываться на действии нормативных актов по этому вопросу на день принятия решения, а не на день подачи заявки, поскольку приобретение имущества вне льготного порядка, должно соответствовать смыслу и принципам гражданского законодательства, а именно по цене на день его
покупки.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 171, 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение от 20.08.99 и постановление апелляционной инстанции от 12.11.99 Арбитражного суда Ростовской области по делу А53-7821/99-С5-28 отменить в части обязания Фонда по управлению имуществом города Ростова-на-Дону заключить с ООО “Успех“ договор купли-продажи до 10.09.99 встроенно-пристроенного нежилого помещения, арендованного и фактически занимаемого ООО “Успех“ в городе Ростове-на-Дону по улице Волкова, 17 (литер А), площадью 611,1 кв. метра по выкупной цене 102 626 рублей, иск в этой части оставить без рассмотрения. В остальной части решение и постановление оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

Председательствующий

С.М.АМБАЛОВА

Судьи

Е.И.АФОНИНА

С.А.ВЕТРОВ