Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.10.1999 N Ф08-2203/99 по делу N 99/8 Решение о понуждении заключить договор аренды торгового павильона отменено, поскольку в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на будущий срок, в разумный срок до окончания действия договора.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 октября 1999 г. N Ф08-2203/99

Дело N 99/8

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа без участия предпринимателя Ш., представителей Департамента по управлению городским имуществом г. Нальчика и ООО “Домовая кухня“, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, рассмотрев кассационную жалобу предпринимателя Ш. на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 19.08.99 по делу N 99/8, установил следующее.

Предприниматель Ш. обратилась в арбитражный суд с иском к департаменту по управлению городским имуществом г. Нальчика о понуждении заключить договор аренды торгового павильона, расположенного в г. Нальчике, ул. Головко, 10.

В соответствии со статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
истица дополнила исковые требования, просила признать недействительными письма Департамента по управлению городским имуществом г. Нальчика от 16.12.98 и 23.12.98 об отказе в продлении договора аренды.

На основании статьи 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью “Домовая кухня“.

Решением от 06.07.99 исковые требования удовлетворены, суд обязал Департамент по управлению городским имуществом г. Нальчика заключить договор аренды торгового павильона с предпринимателем Ш. Решение суда обосновано тем, что договор аренды павильона был заключен с собственником имущества - Департаментом по управлению городским имуществом г. Нальчика, условия договора исполнялись надлежащим образом, поэтому на основании пункта 1.5 договора и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет преимущественное право на заключение договора, а в случае отказа от заключения договора вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.

Постановлением апелляционной инстанции от 19.08.99 решение арбитражного суда первой инстанции от 6.07.99 отменено, в иске отказано на том основании, что третье лицо - ООО “Домовая кухня“ заключила договор аренды спорного павильона с ответчиком в 1996 году, несмотря на то, что срок договора истек, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом и сдал его предпринимателю Ш. по договору субаренды сроком до 15.04.98. Договор аренды ООО “Домовая кухня“ и департаментом заключен на неопределенный срок, является действующим, поэтому ответчик не имел право заключать с Ш. договор аренды на спорное помещение с другим лицом, в этой связи договор аренды павильона, заключенный Департаментом по управлению городским имуществом г. Нальчика и предпринимателем Ш., является ничтожной сделкой.

В кассационной жалобе предприниматель Ш. просит отменить постановление апелляционной инстанции,
оставить в силе решение суда первой инстанции, полагает, что при принятии обжалуемого судебного акта судом неправильно применена статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, выводы суда не соответствуют материалам дела.

В отзыве на кассационную жалобу ООО “Домовая кухня“ просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, поскольку нормы материального права применены правильно, доводы истца не соответствуют фактическим обстоятельствам.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, собственником павильона, расположенного в г. Нальчике, ул. Головко, 10 является Департамент по управлению городским имуществом г. Нальчика, которым 1.04.96 заключен договор аренды N 65-а нежилого помещения, расположенного по адресу ул. Ленина, 29, сроком до 1.10.96. Условиями указанного договора предусмотрено право арендатора сдавать помещения в субаренду с согласия собственника. Арендное предприятие “Домовая кухня“ 6.09.97 заключило договор субаренды павильона по ул. Головко, 10 в г. Нальчике с предпринимателем Ш. с согласия собственника сроком до 15.04.98. В силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на будущий срок, в разумный срок до окончания действия договора. ООО “Домовая кухня“ не заявило своих требований на спорный объект аренды в течение действия срока договора. По окончании срока действия договора субаренды, 15.04.98 предприниматель Ш. и департамент по управлению городским имуществом г. Нальчика заключили договор аренды павильона сроком до 31.12.98. С момента заключения договора аренды павильона с предпринимателем, перестал действовать договор аренды ООО “Домовая кухня“ с Департаментом по управлению городским имуществом г. Нальчика.

Сторонами не отрицается факт надлежащего исполнения договора
аренды предпринимателем Ш., поэтому она имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Заявлением от 8.12.98, адресованного Департаменту по управлению городским имуществом г. Нальчика, предприниматель просила продлить договор аренды нежилого помещения по ул. Головко, 10, на новый срок.

Департамент по управлению городским имуществом г. Нальчика 5.01.99 заключил договор аренды спорного павильона с ООО “Домовая кухня“, нарушив таким образом преимущественное право на заключение договора аренды предпринимателя Ш.

На основании пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору. Суд не уточнял требования истца и не исследовал согласие арендатора Ш. о переводе на нее прав и обязанностей по договору аренды N 94, заключенному 5.01.99 между Департаментом по управлению городским имуществом г. Нальчика и ООО “Домовая кухня“.

Кроме того, согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник обладает правом распоряжаться своим имуществом, в том числе и отчуждать его. Согласно статье 26 Федерального закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“ приватизация имущества, сданного в аренду, осуществляется на основании заявления арендатора, если размер выкупа, сроки и порядок его внесения, а также иные условия установлены указанным договором. Обязывая Департамент по управлению городским имуществом г. Нальчика заключить договор аренды павильона с правом выкупа с предпринимателем Ш., суд не установил, соответствует ли этот вывод указанному Федеральному закону. Из материалов дела не следует и судом
не обсуждался вопрос, имелось ли у департамента по управлению городским имуществом г. Нальчика намерение заключить договор аренды с правом выкупа павильона.

Изложенное свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции приняты по недостаточно исследованным обстоятельствам, имеющим значение для дела, подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо уточнить исковые требования предпринимателя, выяснить, имелось ли намерение у собственника заключить договор аренды павильона с правом выкупа.

Руководствуясь статьями 171, 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение от 06.07.99 и постановление апелляционной инстанции от 19.08.99 Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики по делу N 99/8 отменить, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Судебные расходы распределить при новом рассмотрении дела.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.