Решения и постановления судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.12.1999 N 2603 Поскольку арендатор не выполнил предусмотренный договором объем работ по ремонту кровли и фасада в установленные сроки, у арендодателя имелись основания для досрочного расторжения договора аренды.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 7 декабря 1999 года Дело N 2603

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кирилловой И.И., Матлиной Е.О., при участии от ЗАО “Селигер-Дельта“ - Михалева В.В. (доверенность от 01.12.99), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Селигер-Дельта“ на решение от 02.08.99 (судья Рожина Е.И.) и постановление апелляционной инстанции от 28.09.99 (судьи Попов А.А., Куров О.Е., Нофал Л.В.) Арбитражного суда Тверской области по делу N 2603,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по охране историко-культурного наследия Администрации Тверской области (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу “Селигер-Дельта“ (далее - ЗАО “Селигер-Дельта“) о досрочном расторжении охранно-арендного договора от 15.12.97 N 31-10/1 в связи с существенным нарушением арендатором его условий.

Решением от 02.08.99 охранно-арендный договор от 15.12.97 расторгнут.

Постановлением апелляционной инстанции от 28.09.99 решение по делу оставлено без изменения.

ЗАО “Селигер-Дельта“ в кассационной жалобе просит отменить решение и постановление суда, не соглашаясь с ними по следующим основаниям. По мнению подателя жалобы, права и обязанности по договору от 15.12.97 возникли у сторон с 26.07.99 - даты его государственной регистрации. Ответчик считает вывод суда об ухудшении состояния помещений вследствие несвоевременного выполнения арендатором ремонтных работ не подтвержденным материалами дела. ЗАО “Селигер-Дельта“ не согласно также с выводом суда о том, что возникновение у ответчика обязательств по выполнению ремонтных работ не связано с государственной регистрацией договора, носящего, по мнению суда, смешанный характер и содержащего элементы аренды и оказания охранных услуг, так как в договоре отсутствуют обязательства Комитета по оплате этих услуг, что должно быть присуще договору возмездного оказания услуг. Ответчик считает, что установленные в договоре права и обязанности сторон полностью охватываются содержанием статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Комитет в отзыве на жалобу просит оставить решение и постановление суда без изменения, считая их законными и обоснованными. Возражая против довода ответчика о возникновении обязательств только с момента регистрации договора, Комитет указывает на то, что Тверская регистрационная палата полномочиями по регистрации объектов федеральной собственности не наделена. Истец считает, что факт существенного нарушения арендатором обязательств по договору подтверждается материалами дела и что обязанность соблюдать специальный режим охраны и содержания памятника возникла у ответчика с момента фактической передачи помещений в пользование.

Представитель ЗАО “Селигер-Дельта“ в судебном заседании поддержал кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы.

Комитет о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом, представителя с надлежаще оформленными полномочиями не направил, в связи с чем жалоба рассматривалась в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Между Комитетом и ЗАО “Селигер-Дельта“ был заключен охранно-арендный договор от 15.12.97 N 31-10/1 на пользование нежилыми помещениями общей площадью 176 кв.м, находящимися в недвижимом памятнике истории и культуры местного значения - комплексе жилой застройки второй половины XVIII - второй половины XIX веков, - расположенном по адресу: г. Тверь, ул. Новоторжская, дом 10, для использования под торговые цели (аптека) на срок с 15.12.97 по 31.12.2011.

Пунктом 9 договора была предусмотрена обязанность арендатора своевременно производить ремонтно-реставрационные работы за свой счет в сроки, предусмотренные в прилагаемом к договору акте технического осмотра и состояния памятника. Раздел 2 акта устанавливал, что работы должны быть выполнены в первом-втором квартале 1998 г.

Согласно пункту 12 договора при нарушении арендатором обязательств, перечисленных в пунктах 7, 8 и 9 договора, на него возлагается ответственность в виде неустойки, а при повторном нарушении согласно пункту 13 договор расторгается по требованию Комитета.



В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, а также по другим основаниям, которые могут быть предусмотрены в договоре аренды.

На основании полного и всестороннего исследования материалов дела судом было установлено, что ЗАО “Селигер-Дельта“ не выполнило предусмотренный договором объем работ по ремонту кровли и фасада в установленные сроки. О необходимости исполнения обязательств охранно-арендного договора Комитет неоднократно (08.07.98 и 26.08.98) напоминал арендатору, предупреждая его о досрочном расторжении договора в противном случае.

При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что основания для досрочного расторжения договора имеются, предусмотренный статьями 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора Комитетом соблюден, и удовлетворил исковое требование.

Довод подателя жалобы о том, что обязательства у него возникли только с момента государственной регистрации договора, не может быть принят кассационной инстанцией во внимание. Статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации связывает момент, с которого договор аренды здания или сооружения считается заключенным, с регистрацией договора, проведенной в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ учреждениями юстиции, созданными на основании данного Закона субъектами Российской Федерации. Как пояснил представитель ЗАО “Селигер-Дельта“ и указал Комитет в отзыве на жалобу, структура таких учреждений на территории Тверской области находится в процессе формирования и в настоящее время не функционирует.

К тому же обязанность предприятий, в пользовании которых находятся памятники истории и культуры, соблюдать правила их охраны, использования, учета и реставрации предусмотрена непосредственно статьей 25 Закона РСФСР “Об охране и использовании памятников истории и культуры“. Передача объекта в пользование была осуществлена по акту от 15.12.97.

Кроме того, в соответствии с пунктом 23 договора обязанность зарегистрировать его в Тверской городской регистрационной палате была возложена на арендатора. Поэтому в данном случае ссылка ЗАО “Селигер-Дельта“ на отсутствие государственной регистрации договора в обоснование отказа от исполнения предусмотренных договором обязательств не отвечает принципу разумности и добросовестности действий участников гражданского оборота.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция пришла к выводу, что судом при вынесении решения и постановления были правильно применены нормы материального права и оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

При принятии кассационной жалобы к производству ЗАО “Селигер-Дельта“ была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, поэтому с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по жалобе в размере 834 руб. 90 коп.

Руководствуясь статьями 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.08.99 и постановление апелляционной инстанции от 28.09.99 Арбитражного суда Тверской области по делу N 2603 оставить без изменения, а кассационную жалобу ЗАО “Селигер-Дельта“ - без удовлетворения.

Взыскать с ЗАО “Селигер-Дельта“ в доход федерального бюджета 834 руб. 90 коп. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

СЕРГЕЕВА И.В.

Судьи



КИРИЛЛОВА И.И.

МАТЛИНА Е.О.