Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.07.1998 N 3112/154 Договор аренды, на основании которого заявлены требования о взыскании арендной платы, является ничтожной сделкой в части установления арендных отношений, поскольку объект договора уже был обременен арендными обязательствами, установленными надлежащим арендодателем - Комитетом по управлению имуществом.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГАПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 1998 года Дело N 3112/154
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Скворцова О.Ю., судей Марьянковой Н.В., Сребролюбовой О.Г., при участии представителя ЗАО “Феникс“ Баранова С.Г. (доверенность от 05.01.98), генерального директора АООТ “Калининградагрострой“ Цидильковского Ф.Е. (паспорт 3-РЕ N 560860), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО “Феникс“ на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Калининградской области по делу N 3112/154 (судьи Шпенкова С.В., Конева В.В., Приходько Е.Ю.),
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество открытого типа “Калининградагрострой“ (далее - АООТ “Калининградагрострой“) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к закрытому акционерному обществу “Феникс“ о взыскании задолженности по арендной плате за 3 квартал 1997 года, включающей стоимость коммунальных услуг в сумме 36138 рублей и пени за просрочку платежей с 27.07.97 по 15.10.97 в сумме 113852 рубля 10 копеек.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению имуществом Калининградской области (далее - КУИ).
Решением от 17.02.98 и дополнительным решением от 10.03.98 иск удовлетворен в части взыскания задолженности в сумме 29057 рублей 79 копеек и пеней в сумме 24350 рублей 10 копеек.
В судебном заседании апелляционной инстанции истец отказался от исковых требований в части взыскания пеней за просрочку платежа.
Отказ принят апелляционным судом.
Постановлением от 13.05.98 апелляционная инстанция изменила решение от 17.02.98 и взыскала с ответчика в пользу истца арендную плату в сумме 36138 рублей 14 копеек и расходы по уплате государственной пошлины. Дополнительное решение от 10.03.98 было отменено. Производство в части взыскания пеней за просрочку платежей прекращено.
На постановление апелляционной инстанции от 13.05.98 ответчиком подана кассационная жалоба. ЗАО “Феникс“ просит отменить указанный судебный акт в части взыскания арендной платы и в иске АООТ “Калининградагрострой“ отказать. Податель жалобы ссылается на то, что суд неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В судебном заседании представитель ЗАО “Феникс“ поддержал кассационную жалобу и просил отменить постановление апелляционной инстанции от 13.05.98.
Представитель АООТ “Калининградагрострой“ возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
КУИ было уведомлен о времени и месте судебного разбирательства, однако не направил своего представителя в судебное заседание, в связи с чем рассмотрение кассационной жалобы происходит в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Из материалов дела следует, что между АООТ “Калининградагрострой“ (арендодателем) и ЗАО “Феникс“ (арендатором) 16.12.96 заключен договор аренды N 21 нежилых помещений общей площадью 568,3 кв.м в здании, расположенном по улице Сергеева, 2 в городе Калининграде. В соответствии с условиями договора арендная плата за квартал составляла 5276,4 доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты в рублях. Согласно пункту 1.1 договора в арендную плату сторонами включена стоимость коммунальных услуг.
Суд первой инстанции, удовлетворив заявленные исковые требования в части взыскания коммунальных услуг и эксплуатационных расходов в сумме 29057 рублей 79 копеек, оценил договор аренды от 16.12.96 N 21 как ничтожную сделку в части установления обязательств по аренде.
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, сослался на то, что суд первой инстанции ошибочно оценил договор аренды от 16.12.96 N 21 как ничтожную сделку. По мнению суда апелляционной инстанции, в указанном договоре арендная плата и коммунальные услуги согласованы сторонами как единый платеж и суд первой инстанции не вправе был разделить эту сумму на арендные и коммунальные платежи.
Данный вывод суда апелляционной инстанции не соответствует материалам дела и нормам права.
Так, согласно имеющемуся в материалах дела договору от 12.07.94 N 266 между КУИ (арендодателем) и ЗАО “Феникс“ (арендатором) был заключен договор аренды на спорные нежилые помещения. Срок договора был установлен - с 12.07.94 по 31.12.97. В соответствии с пунктом 2.2.10 арендатор был обязан заключить хозяйственный договор с балансодержателем на возмещение коммунальных услуг, амортизационных расходов, налоговых и других платежей на содержание помещения.
Таким образом, договор аренды от 16.12.96 N 21, на основании которого заявлены требования о взыскании арендной платы, является ничтожной сделкой в части установления арендных отношений, поскольку объект договора уже был обременен арендными обязательствами, установленными надлежащим арендодателем - комитетом по управлению имуществом.
В соответствии с пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 “О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду“ исключительно Государственный комитет по управлению государственным имуществом и по его поручению соответствующие комитеты по управлению имуществом, наделенные Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом правами территориального агентства, осуществляют полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества государственных предприятий.
Право государственной собственности на спорное имущество было предметом судебного рассмотрения по делу N 1216. Согласно постановлению Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.01.97 здание по улице Сергеева, 2 в городе Калининграде имеет статус государственной собственности.
В то же время договор от 16.12.96 N 21 в части обязательств сторон по предоставлению и оплате коммунальных услуг имеет юридическую силу. В связи с этим суд первой инстанции сделал правильный вывод о необходимости взыскания истребуемой суммы за оказанные коммунальные услуги.
В связи с изложенным постановление апелляционной инстанции подлежит отмене в части взыскания арендной платы, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Калининградской области от 13.05.98 по делу N 3112/154 отменить в части взыскания арендной платы.
Решение от 17.02.98 оставить в силе.
В остальной части постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.
Взыскать с ЗАО “Феникс“ в бюджет Российской Федерации государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 631 рубль 16 копеек.
Председательствующий
СКВОРЦОВ О.Ю.
Судьи
МАРЬЯНКОВА Н.В.
СРЕБРОЛЮБОВА О.Г.