Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.09.2004 N Ф04-6061/2004(А45-4113-33) Отказ в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи правомерен, поскольку истец не подтвердил наличие у него надлежащих прав на земельный участок, на котором расположено переданное ему по договору недвижимое имущество.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 1 сентября 2004 года Дело N Ф04-6061/2004(А45-4113-33)“

(извлечение)

Открытое акционерное общество “Новосибирскэнерго“ (далее - ОАО “Новосибирскэнерго“) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области (далее - учреждение юстиции) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на здание центрального распределительного пункта, расположенного по адресу: Новосибирская область, Чановский район, р.п. Чаны, ул. Ленина, 260, по договору купли-продажи от 26.12.2002 N 142, заключенному между ОАО “Маслодельный комбинат Чановский“ и ОАО “Новосибирскэнерго“; об обязании Учреждения юстиции
по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области (Венгеровское подразделение) зарегистрировать переход права собственности на указанный объект недвижимости от ОАО “Маслодельный комбинат Чановский“ к ОАО “Новосибирскэнерго“.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.02.2004, оставленным постановлением апелляционной инстанции этого же суда от 25.05.2004 без изменения, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ОАО “Новосибирскэнерго“ просит отменить состоявшиеся по делу решение и постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Федеральный закон “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ имеет дату 25.10.2001, а 28.09.2001 - это дата принятия данного Закона Государственной Думой.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суд неправильно применил нормы материального права, а именно статьи 552, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 12 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ), неверно истолковал пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 28.09.2001 “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“, применил закон, не подлежащий применению, а именно пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Доводы кассационной жалобы представителями ОАО “Новосибирскэнерго“ поддержаны в судебном заседании. Представитель учреждения юстиции считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Суд кассационной инстанции, в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изучив материалы дела, проанализировав доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, не находит
оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Как следует из материалов дела, учреждением юстиции было отказано ОАО “Новосибирскэнерго“ в государственной регистрации перехода права собственности на здание центрального распределительного пункта, расположенного по адресу: Новосибирская область, Чановский район, р.п. Чаны, ул. Ленина, 260, приобретенного на основании договора купли-продажи от 26.12.2002 N 142, заключенного между ОАО “Маслодельный комбинат Чановский“ и ОАО “Новосибирскэнерго“, о чем в адрес ОАО “Новосибирскэнерго“ 24.04.2003 направлено сообщение N 75.

Отказ произведен на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ.

По мнению регистрирующего органа, представленные на регистрацию документы по форме и содержанию не отвечают требованиям действующего законодательства и не отражают информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- в договоре купли-продажи отсутствует указание на общую площадь приобретенного объекта;

- у продавца ОАО “Маслодельный комбинат Чановский“ отсутствует право заключения договора купли-продажи, поскольку он не вправе распоряжаться земельным участком, принадлежащим ему на праве постоянного бессрочного пользования.

ОАО “Новосибирскэнерго“, полагая, что отказом учреждения юстиции нарушены его законные интересы и охраняемые законом права, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований и соглашаясь с доводами учреждения юстиции, свои выводы мотивировал тем, что в нарушение статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору купли-продажи. Такое существенное условие договора, как предмет, считается не согласованным сторонами, соответственно договор считается незаключенным. Сторонами, представившими договор на регистрацию, не представлены надлежащие документы,
подтверждающие право на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, за государственной регистрацией прав на которое обратилось ОАО “Новосибирскэнерго“.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение и постановление апелляционной инстанции арбитражного суда, исходит из следующего.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В тексте документа, видимо, допущен пропуск: имеется в виду “документов, которые по форме или по содержанию“.

Статьей 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ установлено, что в государственной регистрации прав
может быть отказано. Основанием отказа, в частности, могут являться представление для регистрации права документов, по форме или по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и непредставление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо “в силу статьи пункта 1 статьи 432“ имеется в виду “в силу пункта 1 статьи 432“.

Отказывая заявителю в удовлетворении требований по признанию отказа в государственной регистрации недействительным по тому мотиву, что договором не определен предмет сделки, и приходя к выводу, что договор в силу статьи пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, судебные инстанции указали, что согласно пункту 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ в подразделе 1 Единого государственного реестра прав должны указываться данные о площади объекта недвижимости. В представленном на регистрацию договоре такие сведения отсутствуют. Именно договор в данной ситуации является правоустанавливающим документом для осуществления государственной регистрации (статья 17 Закона). Площадь объекта и его местонахождение в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации являются предметом договора купли-продажи недвижимости.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости заключается путем составления одного документа, что не допускает возможности указания на существенные условия договора в ином документе.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами учреждения юстиции и суда, принявшими судебные акты.

Статья 18 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ предусматривает требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав.

Решение суда и постановление апелляционной инстанции доводов, указывающих на нарушение заявителем требований к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, не приводят.

Делая вывод о незаключенности договора купли-продажи
недвижимости, суд сделал ссылку на положения статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что в договоре не указана площадь объекта недвижимости.

Однако статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает требование, в соответствии с которым в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Необходимость указания площади объекта недвижимости данная норма права не содержит, в то время как условия заключенного между продавцом и покупателем договора содержат все идентифицирующие объект признаки. Иного здания центрального распределительного пункта по указанному в договоре адресу и на участке земли, кадастровый номер которого также обозначен в договоре, не имеется. Судом не учтено, что ранее права на объект купли-продажи прошли государственную регистрацию в учреждении юстиции и все необходимые документы, характеризующие объект, в распоряжении ответчика имеются.

Поэтому отказ заявителю в государственной регистрации права собственности на здание центрального распределительного пункта, расположенного по адресу: Новосибирская область, Чановский район, р.п. Чаны, ул. Ленина, 260, последовавший со стороны учреждения юстиции, являлся неправомерным и выводы Арбитражного суда Новосибирской области в данной части противоречат нормам материального права.

Вместе с тем судебные инстанции, рассматривавшие арбитражное дело, правомерно указали, что в соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не установлено специальным законом. Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации определены основания для перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. Так, названной статьей определено обязательное отчуждение
земельного участка при переходе права собственности на находящееся на нем здание вне зависимости от воли сторон.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением:

1) отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждения здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Список исключений является исчерпывающим.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что продаваемый объект недвижимости - центральный трансформаторный распределительный пункт - расположен на земельном участке, предоставленном продавцу на основании постановления Администрации Чановского поселкового Совета N 169а от 20.09.2001 на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Положения пункта 2 статьи 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.12.2003 N 160-ФЗ) определяют, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных
земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ.

Пунктом статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено единственное исключение при продаже зданий, расположенных на земельных участках, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, в отношении государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления. Заявитель не обладает признаками ни одного из перечисленных юридических лиц, соответственно в отношении него исключения, определенные пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, не действуют.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В данном случае продажа недвижимости противоречит условиям пользования земельным участком, установленным Федеральным законом “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, в соответствии с которым продажа недвижимости лицом, пользующимся земельным участком, на котором расположена недвижимость, на праве постоянного (бессрочного) пользования возможна только после переоформления права постоянного (бессрочного) пользования землей на право аренды земельного участка
или после приобретения земельного участка в собственность.

Учитывая, что, обращаясь за государственной регистрацией права на недвижимое имущество, ОАО “Новосибирскэнерго“ должно было подтвердить наличие надлежащих прав на земельный участок, на котором расположено это недвижимое имущество, но не сделало этого, Арбитражный суд Новосибирской области обоснованно поддержал отказ учреждения юстиции в государственной регистрации права по данному мотиву.

Довод кассационной жалобы о том, что судом были нарушены нормы процессуального права, в частности, к участию в деле не были привлечены лица, чьи права и обязанности затрагивались в решении суда, а именно ОАО “Маслодельный комбинат Чановский“, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку предметом данного спора является решение органа государственной власти, то есть спор возникает из публичных правоотношений, следовательно, решение суда права и законные интересы ОАО “Маслодельный комбинат Чановский“ не затрагивает, стороны в положение, существовавшее до заключения договора купли-продажи недвижимости, не приводились.

Судом также правомерно отмечено, что правовое и документальное обоснование отказа в государственной регистрации права не является ограничением гражданских прав заявителя, так как возможность отказа предусмотрена Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ. После оформления прав пользования земельным участком под приобретаемым сооружением он не лишен права обратиться вновь в регистрирующий орган.

В связи с изложенным оснований для отмены принятых по делу судебных актов не усматривается.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция

ПОСТАНОВИЛА:

Решение первой инстанции от 05.02.2004 и постановление апелляционной инстанции от 25.05.2004 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-12577/03-СА9/649 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.