Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2004 N Ф04/1082-174/А46-2004 В иске в части признания недействительным договора аренды по причине заключения его неуполномоченным лицом отказано, т.к. на момент его заключения директор арендодателя был легитимным органом, отказано и в признании недействительной регистрации договора и дополнительного соглашения, т.к. при ее осуществлении нормы действующего законодательства не нарушены.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 4 марта 2004 года Дело N Ф04/1082-174/А46-2004“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Сибирская торговая компания “ПИОНН“ (истец), г. Омск, на решение от 01.10.2001 и постановление от 23.05.2003 по делу N 6-368/01 (А-1241/02) Арбитражного суда Омской области,

УСТАНОВИЛ:

Общественное объединение “Фонд поддержки социально-экономических, демократических реформ, благотворительной и гуманитарной помощи в Омской области“ (далее - Фонд поддержки реформ) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу “Сибирская торговая компания “ПИОНН“ (далее - ЗАО
“СТК “ПИОНН“) и муниципальному унитарному предприятию “Бюро технической инвентаризации“ г. Омска (далее - БТИ) о признании недействительными договора аренды от 20.10.96, дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества от 28.03.98, государственной регистрации договора аренды, государственной регистрации права собственности ответчика на 21/50 доли нежилого помещения площадью 215,9 кв. метра, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Марченко, 5а.

По ходатайству истца судом произведена замена ответчика - БТИ - на государственное учреждение “Центр технической инвентаризации Омской области“ (далее - Центр технической инвентаризации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены закрытое акционерное общество “Совместное российско-китайское предприятие “Роскит“, Учреждение юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, БТИ.

Решением суда от 01.10.2002, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.05.2003, иск удовлетворен в полном объеме.

При удовлетворении иска суд, сославшись на нормы статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что договор аренды и дополнительное соглашение к нему подписаны со стороны Фонда поддержки реформ неуполномоченным лицом. Кроме того, суд счел, что регистрация произведена в нарушение статьи 16 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

На упомянутые судебные акты ЗАО “СТК “ПИОНН“ подало кассационную жалобу, которая была возвращена определением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.08.2003 по причине пропуска срока и неудовлетворения ходатайства о восстановлении пропущенного срока. Определением арбитражного суда кассационной инстанции от 09.09.2003 названное определение оставлено без изменения.

ЗАО “СТК “ПИОНН“ обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре состоявшихся судебных актов в порядке надзора. Однако определением Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации от 08.12.2003 кассационная жалоба направлена в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа для проверки судебных актов в порядке кассационного производства.

В кассационной жалобе ЗАО “СТК “ПИОНН“ просит оспариваемые судебные акты отменить, в иске отказать. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что договор аренды и дополнительное соглашение к нему подписаны неуполномоченным лицом, так как судом не дана оценка решению собрания акционеров, на котором был освобожден от должности генерального директора Костенко В.И., подписавший спорные документы. Неправилен вывод суда по поводу нарушения закона при регистрации указанных сделок, поскольку суд не дал оценку доверенности. По мнению заявления, суд, посчитав, что договор аренды и дополнительное соглашение к нему подписаны одним и тем же лицом, неправильно применил нормы статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации и не учел, что договоры заключены самостоятельными исполнительными органами. Также судом нарушены нормы процессуального права, выразившиеся в том, что суд не обосновал отклонение довода истца о том, что договор аренды является незаключенным, а не недействительным.

Отзывы на кассационную жалобу участвующие в деле лица не представили.

При даче пояснений представитель ЗАО “СТК “ПИОНН“ поддержал требования, изложенные в кассационной жалобе, а также сослался на то, что судом документы были исследованы не в полном объеме, в частности, не исследовались представленные ответчиком документы.

Выслушав пояснения представителя ответчика, рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что они подлежат отмене с передачей в части дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между Фондом поддержки реформ (арендодатель)
и ЗАО “СТК “ПИОНН“ (арендатор) был заключен договор аренды от 20.10.96, зарегистрированный 09.07.98 Управлением технической инвентаризации и регистрации Департамента недвижимости г. Омска.

Во исполнение названного договора арендодатель по акту приема-передачи от 20.10.96 передал во временное пользование арендатора двухэтажное здание по ул. Марченко, 5а в г. Омске общей площадью 211,3 кв. метра.

28 марта 1998 года Фонд поддержки реформ и ЗАО “СТК “ПИОНН“ подписали дополнительное соглашение к договору аренды. Согласно этому соглашению предметом договора аренды является 21/50 доли нежилых помещений в здании по ул. Марченко, 5а в г. Омске общей площадью 215,2 кв. метра, состоящих из магазина, трех складов, лестничной клетки и тамбура на первом этаже общей площадью 52,1 кв. метра и 6 кабинетов, туалета, коридора и лестничной клетки на 2 этаже общей площадью 163,8 кв. метра. Кроме того, в пункт 1.1 договора аренды стороны включили условие о праве арендатора на выкуп этих нежилых помещений по выкупной цене 156382 рубля.

Впоследствии Управлением технической инвентаризации и регистрации Департамента недвижимости г. Омска было зарегистрировано право собственности ЗАО “СТК “ПИОНН“ на указанные помещения в размере 21/50 доли или 215,2 кв. метра и собственнику выдано свидетельство о праве собственности от 17.09.98 N 10296.

В основу вывода о недействительности договора аренды и дополнительного соглашения к нему суд положил то обстоятельство, что поскольку договор аренды недвижимого имущества в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации, а указанные документы прошли государственную регистрацию уже после избрания в Фонде поддержки реформ нового директора, то они были подписаны неуполномоченным лицом.

Между тем названный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела и
противоречит нормам материального права. Первоначально договор аренды был заключен до 20.04.97, то есть на срок менее года. В дальнейшем по условиям пункта 5.1 договора аренды он продлевался на 350 дней, составляющих срок менее года.

Поскольку договор аренды был заключен на срок, равный 6 месяцам, и продлевался автоматически на срок, равный менее года (чуть более 11 месяцам), то фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия Ф.И.О. условиям окончившегося договора. Поэтому при продлении договора, тем более на срок менее года, он не подлежал государственной регистрации.

Кроме того, на день заключения договора аренды - 20.10.96 - законодательства, регулирующего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не существовало. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ принят 21 июля 1997 года и вступил в законную силу 31 января 1998 года. Поэтому регистрация прав, существовавшая до принятия данного Закона, не являлась государственной регистрацией исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации, и при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании части 3 статьи 433 и части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания договора аренды недействительным, тем более что на момент его заключения директор Фонда поддержки реформ был легитимным органом и сам факт отсутствия регистрации не свидетельствует о недействительности сделки.

Дополнительное соглашение к договору аренды было зарегистрировано арендатором, как и право собственности на выкупленное имущество. То обстоятельство, что дополнительное соглашение зарегистрировано бывшим директором Фонда поддержки реформ, не может свидетельствовать о его
заключении неуполномоченным лицом. Новый директор Фонда поддержки реформ был назначен правлением 09.04.98, тогда как дополнительное соглашение к договору аренды подписано 28.03.98 действующим на тот момент директором.

В соответствии со статьями 30, 34 Закона Российской Федерации “Об общественных объединениях“, статьями 7, 25, 28 Федерального закона “О некоммерческих организациях“ от имени общественных фондов права собственника имущества осуществляют их постоянно действующие руководящие органы, указанные в уставах этих общественных фондов.

Согласно пункту 5.10 устава Фонда поддержки реформ от 02.10.92 (действовал на момент совершения сделок) имуществом фонда распоряжается его директор. Вывод суда о том, что пункт 5.10 устава противоречит положениям статьи 29 Федерального закона “О некоммерческих организациях“, неправилен, так как в этой статье не говорится о том, что распоряжение имуществом фонда является компетенцией общего собрания или иного коллегиального органа. В связи с этим, заключив дополнительное соглашение, Костенко В.И. действовал в рамках предоставленных ему полномочий.

Не обоснован вывод суда о том, что договор аренды и дополнительное соглашение со стороны арендодателя и со стороны арендатора подписаны одним и тем же лицом. Договор аренды и дополнительное соглашение к нему были подписаны директором Фонда поддержки реформ и представителем ЗАО “СТК “ПИОНН“, действующим на основании доверенности. Также суд не указал, какие нарушения норм права он усматривает в подписании договора в названном порядке и как это влияет на действительность оспариваемых сделок.

Таким образом, арбитражный суд необоснованно по вышеуказанным основаниям признал недействительными договор аренды от 20.10.96 и дополнительное соглашение от 28.03.98. Поэтому решение в этой части подлежит отмене, как принятое при неправильном применении и нарушении норм материального права, что в силу пункта 2 части 1 статьи
287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет в этой части суду кассационной инстанции принять новое решение.

Неправомерен вывод суда о недействительности регистрации договора аренды ввиду несоответствия его статье 16 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Данная статья Федерального закона регулирует процедурный вопрос, касающийся представления документов на государственную регистрацию прав.

В то же время частью 1 статьи 26 Федерального закона предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Более того, в пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 132-О отмечено, что из законоположений статей 17 и 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ в их взаимосвязи следует возможность регистрации договора любой стороной.

Из изложенного вытекает, что, зарегистрировав договор аренды и дополнительное соглашение к нему, ЗАО “СТК “ПИОНН“ законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество не нарушило, тем более что по условиям договора обязанность регистрации договора возложена на арендатора. В связи с этим судебные акты являются необоснованными также в части признания недействительной регистрации и подлежат отмене в этой части с принятием судом кассационной инстанции нового решения.

Арбитражным судом допущены нарушения и норм процессуального права. Так, в нарушение статей 49, 167, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не рассмотрено требование истца, заявленное в исковом заявлении, о признании недействительными договора и дополнительного соглашения ввиду их мнимости. Из материалов дела не видно, чтобы истец отказался от названного требования и суд прекращал производство по делу в этой части.

В дальнейшем Фонд поддержки
реформ до принятия решения судом первой инстанции дополнил основание иска, прося признать договор аренды и дополнительное соглашение к нему по основаниям несоответствия их статьям 50, 177, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 37 Закона Российской Федерации “Об общественных объединениях“, статье 27 Федерального закона “О некоммерческих организациях“. Вопрос о принятии или непринятии к рассмотрению этих доводов в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом не решался, требования истца не уточнялись. В то же время, отклоняя ходатайство ЗАО “СТК “ПИОНН“ об отложении судебного разбирательства в связи с дополнительными доводами истца, суд первой инстанции в протоколе судебного заседания от 26.09.2002 зафиксировал, что дополнительные доводы истца не являются доказательствами по заявленным требованиям.

Судом также не учтено то обстоятельство, что представленное ЗАО “СТК “ПИОНН“ дополнительное соглашение от 28.03.98 в подлинном экземпляре существенно отличается от имеющихся в материалах дела копий. Несмотря на то, что подлинный документ согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в первую очередь является доказательством, если он соответствует требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не запросил у сторон и не приобщил к материалам дела подлинные договор аренды от 20.10.96 и дополнительное соглашение от 28.08.98 либо сам не заверил копии с представленных подлинных документов.

Названные обстоятельства являются в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, принятия нового решения в одной части исковых требований и передачи дела на новое рассмотрение в другой части исковых требований.

При новом рассмотрении дела суду необходимо рассмотреть вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины, в том
числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктами 2, 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 01.10.2002 и постановление от 23.05.2003 по делу N 6-368/01 (А-1241/02) Арбитражного суда Омской области отменить в части признания недействительными договора аренды от 20.10.96 и дополнительного соглашения от 28.03.98 по основаниям заключения их неуполномоченным лицом (часть 1 статьи 183 Гражданского кодекса РФ) и несоответствия требованиям статьи 182 Гражданского кодекса РФ, а также в части признания недействительной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения в соответствии со статьей 16 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. В иске в этой части отказать.

В остальной (нерассмотренной) части решение и постановление отменить и дело в этой части передать на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.