Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.2004 N Ф08-5460/04 по делу N А53-794/2004-С4-20 Поскольку буквальное значение слов и выражений, содержащихся в условии договора о его предмете, неясно, данное условие в силу статьи 431 ГК РФ подлежит установлению путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 ноября 2004 г. N Ф08-5460/04

Дело N А53-794/2004-С4-20

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Назаренко И.П. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью “Производственное объединение “Агросервис“ - Жукова В.И. и Лапач В.А., от ответчика - администрации Орловского района - Замкового Д.Ю., в отсутствие других ответчиков: Комитета по управлению имуществом администрации Орловского района, Орловского районного потребительского общества, третьих лиц: Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ростовской области, Учреждения юстиции по государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству администрации Орловского района, отдела архитектуры и градостроительства Орловского района, федерального государственного унитарного предприятия “Росттехинвентаризация“, Инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Орловскому району, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, и Инспекции Госархстройнадзора Орловского района (третье лицо), заявившей ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в ее отсутствие, рассмотрев кассационную жалобу администрации Орловского района на решение от 02.04.04 (судья Корх С.Э.) и постановление апелляционной инстанции от 17.08.04 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-794/2004-С4-20, установил следующее.

ООО “Производственное объединение “Агросервис“ обратилось в арбитражный суд с иском к администрации Орловского района, Комитету по управлению имуществом администрации Орловского района и Орловскому районному потребительскому обществу (далее - Орловское райпо) о признании права собственности на производственные помещения оптовой базы литеры А, А1, Б, “б“, В, Г, Г1, Г2, Г3, Д, Е, Е, Ж, З, И, расположенные по адресу: Ростовская область, п. Орловский, ул. Калинина, 6.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ростовской области, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации Орловского района, Инспекция Госархстройнадзора Орловского района, отдел архитектуры и градостроительства Орловского района и федеральное государственное унитарное предприятие “Росттехинвентаризация“.

Решением от 02.04.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.08.04, иск
удовлетворен. Производство в отношении Орловского райпо прекращено.

Судебные инстанции пришли к выводу, что спорные производственные помещения приобретены истцом у Орловского райпо по договору купли-продажи от 13.07.95. Производство по делу в отношении Орловского райпо прекращено в связи с его ликвидацией.

В кассационной жалобе администрация Орловского района просит отменить судебные акты, полагая, что они вынесены с нарушением норм материального права и содержащиеся в них выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что по договору купли-продажи от 13.07.95 ООО “Производственное объединение “Агросервис“ приобрело у Орловского райпо только одно производственное помещение (литера А). Обосновывая данный вывод, администрация ссылается на следующее:

- литеровка спорных производственных помещений не соответствует техническому паспорту оптовой базы, в состав которой входили отчужденные Орловским райпо помещения;

- предметом договора купли-продажи от 13.07.95 являлось производственное помещение площадью 189 кв. м, в то время как общая площадь помещений оптовой базы (спорных помещений) составляла 3 737,1 кв. м;

- остаточная балансовая стоимость оптовой базы составляла 314 777 309 рублей (неденоминированных), тогда как ООО “Производственное объединение “Агросервис“ заплатило по договору купли-продажи только 200 000 000 рублей (неденоминированных);

- определение в договоре купли-продажи отчуждаемого производственного помещения как оптовой базы указывает на его назначение и не подтверждает его статус как имущественного комплекса;

- не обоснована ссылка судов на протокол общего собрания учредителей ТОО “Производственная фирма “Агростройсервис“ от 11.07.95 и регистрационное свидетельство от 10.02.94 N 4399 как на доказательства отчуждения Орловским райпо оптовой базы в целом как имущественного комплекса;

- истец пропустил срок исковой давности по заявленному требованию.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Изучив материалы и выслушав
представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 13.07.95 Орловское райпо продало за 200 000 000 рублей (неденоминированных) ТОО “Производственная фирма “Агростройсервис“ (правопредшественнику истца) “производственное помещение оптовую базу“ площадью 189 кв. м, расположенную на земельном участке размером 6 861 кв. м по адресу: Ростовская область, п. Орловский, ул. Калинина, 6.

Вместе с тем из технического паспорта оптовой базы видно, что она представляет собой имущественный комплекс, включающий несколько производственных помещений общей площадью 3 737,1 кв. м (спорные помещения).

Неопределенность предмета договора купли-продажи послужила основанием для предъявления настоящего иска.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Поскольку буквальное значение слов и выражений, содержащихся в условии договора купли-продажи от 13.07.95 о его предмете, неясно, данное условие подлежит установлению путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В договоре содержится указание на “отчуждаемую оптовую базу“ и ссылка на то, что остаточная балансовая стоимость отчуждаемого имущества составляет 314 777 309 рублей. Названная стоимость
соответствует остаточной стоимости оптовой базы в целом, существовавшей на момент отчуждения базы (справка Орловского райпо от 11.07.95).

Кроме того, из решений собрания уполномоченных пайщиков Орловского райпо от 06.07.95 и общего собрания учредителей ООО “Производственное объединение “Агросервис“ следует, что действительная общая воля сторон была направлена на отчуждение производственной (оптовой) базы Орловского райпо в целом, а не отдельных входящих в ее состав производственных помещений.

Последующее поведение сторон свидетельствует о том, что администрация Орловского района признавала за истцом право на спорные помещения. Данный вывод следует из того, что по договору купли-продажи к ООО “Производственное объединение “Агросервис“ перешло право на весь земельный участок, расположенный под оптовой базой. Впоследствии постановлением главы администрации Орловского района от 25.07.02 уточнена площадь земельного участка, находящегося в аренде у истца и в нем прямо указано, что постройки занимают земельный участок площадью 0,3563 га. При этом истец уплачивал арендную плату, соответствующую указанной площади земельного участка, что подтверждается соответствующими платежными документами.

Учреждением юстиции представлена информация, что на спорные помещения право собственности за кем-либо не зарегистрировано, в то время как технический паспорт оптовой базы содержит сведения о регистрации права собственности в Бюро технической инвентаризации за истцом на всю оптовую базу.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что предметом договора купли-продажи являлась оптовая база в целом как имущественный комплекс.

Ссылка администрации Орловского района на занижение цены отчуждаемого по договору имущества не может быть принята как доказательство продажи отдельного производственного помещения в составе оптовой базы. Собрание уполномоченных пайщиков Орловского райпо от 06.07.95 приняло решение о продаже базы по договорной цене, а не по остаточной
балансовой стоимости. Стороны вправе были установить в договоре купли-продажи от 13.07.95 цену отчуждаемой оптовой базы в размере 200 000 000 рублей (неденоминированных).

Доводы администрации Орловского района о том, что площадь отчужденного недвижимого объекта определена в договоре в размере 189 кв. м, тогда как площадь оптовой базы составляет 3 737,1 кв. м, не принимаются судом кассационной инстанции. В договоре прямо предусмотрено, что размер площади относится именно к оптовой базе, а не к какому-либо иному помещению. Определение в договоре площади в значительно меньшем размере вызвано тем, что договор составлен на основании краткой характеристики оптовой базы, представленной Бюро технической инвентаризации. Данная характеристика содержит сведения по всей оптовой базе в целом, что подтверждается ссылкой на ее остаточную балансовую стоимость. Неверное указание ее площади явилось следствием ошибки работников Бюро технической инвентаризации.

Указание в договоре купли-продажи от 13.07.95 на “производственное помещение“ свидетельствует о техническом назначении отчуждаемого имущества, а не служит его идентифицирующим признаком.

Довод кассационной жалобы о том, что литеровка спорных производственных помещений в договоре и техническом паспорте Ф.И.О. не соответствует разделу V технического паспорта оптовой базы. Кроме того, литеровка зданий сама по себе не имеет существенного значения для разрешения спора о принадлежности спорных помещений, поскольку оптовая база продана истцу в целом как имущественный комплекс со всеми входящими в ее состав производственными помещениями.

Доводы заявителя о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному требованию подлежат отклонению, так как требование о признании права собственности направлено на подтверждение государством в лице судебного органа наличия у заявителя соответствующего права и обозначение его как правообладателя перед третьими лицами. Признание лица собственником имущества является
самостоятельным способом защиты права, который используется в случае оспаривания данного права и необходимости устранения нарушений, связанных с лишением владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации) или не связанных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). На требование о признании права собственности, когда оно не связано с лишением владения спорным имуществом, не распространяется исковая давность (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации). Владелец спорного имущества вправе в любое время обозначить себя перед третьими лицами в качестве правообладателя. Из материалов дела видно, что ООО “Производственное объединение “Агросервис“ является владельцем спорных производственных помещений, данное имущество из его владения не выбывало.

Изложенное свидетельствует о том, что судом всесторонне, полно и объективно исследованы фактические обстоятельства и материалы дела, им дана надлежащая правовая оценка.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение от 02.04.04 и постановление апелляционной инстанции от 17.08.04 Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-794/2004-С4-20 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И.АФОНИНА

Судьи

И.П.НАЗАРЕНКО

Л.И.САВЕНКО