Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.02.2004 по делу N А72-6476/03-Н370 Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; действующее законодательство не допускает заключение нескольких договоров аренды на один и тот же объект.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 24 февраля 2004 года Дело N А72-6476/03-Н370“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом г. Ульяновска

на решение от 21.10.2003 Арбитражного суда Ульяновской области и Постановление апелляционной инстанции от 11.12.2003 того же суда по делу N А72-6476/03-Н370

по иску Закрытого акционерного общества “Левобережное“, г. Ульяновск, к Комитету по управлению городским имуществом г. Ульяновска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 21.10.2003 удовлетворены исковые требования ЗАО “Левобережное“ о признании недействительным (ничтожным) договора аренды муниципального
нежилого помещения N 2683 от 10.12.98, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска (арендодатель) и ЗАО “Левобережное“ (правопреемник Объединения арендных предприятий “Продтовары“, арендатор), со ссылкой на несоответствие оспариваемой сделки Указу Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 и ст. 26 Федерального закона N 123-Федерального закона от 21.07.97 “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации“.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.12.2003 принятое решение оставлено без изменений.

Комитет по управлению имуществом г. Ульяновска в кассационной жалобе ставит вопрос об отмене решения от 21.10.2003 и Постановления апелляционной инстанции от 11.12.2003, указывая, что в соответствии с п. 1 ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды от 10.12.98 N 2683 произошло прекращение новаций договора 1991 г., поскольку договор аренды 1998 г. предусматривает иной способ исполнения обязательства по выкупу арендуемого недвижимого имущества, и принятии нового решения.

Законность решения от 21.10.2003 и Постановления апелляционной инстанции от 11.12.2003 проверены в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационной инстанцией. Оснований для отмены не найдено.

Как усматривается из материалов дела, в 1991 г. между Управлением торговли Ульяновского облисполкома (арендодатель) и Заволжским районным объединением арендных предприятий “Продтовары“ (арендатор) заключен договор аренды государственного имущества.

В соответствии с п. 1.2 вышеуказанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду с правом последующего выкупа имущество в виде основных фондов и оборотных средств, других материальных ценностей по состоянию на 01.01.91, согласно приложению N 1 к договору.

17.06.91 между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому выкуп сданного в аренду имущества производится по остаточной стоимости за каждый
объект в отдельности согласно графе 8 акта оценки стоимости зданий и сооружений на 01.01.91, на общую сумму 5103326 руб.

Выкуп арендованного имущества может производиться путем зачета арендной платы за нежилые помещения. Арендная плата входит в зачет стоимости выкупаемого имущества. Каждый магазин, за который внесен выкуп, становится собственностью арендатора.

Стороны пришли к соглашению о том, что данный договор считается продленным еще на пять лет, и все права и обязанности сторон остаются в силе, если он не расторгнут сторонами в установленном законом порядке.

Окончательный срок выкупа арендатором арендуемых помещений (магазинов), согласно Приложению N 1 к договору аренды 1991 г., устанавливается до 16.06.98.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, судебными инстанциями сделан верный вывод, что договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

26.10.98 Комитет по управлению имуществом г. Ульяновска и Объединение арендных предприятий “Продтовары“ Заволжского района г. Ульяновска заключили дополнительное соглашение, согласно которому Комитет по управлению имуществом г. Ульяновска принял на себя в полном объеме все функции, права и обязанности арендодателя в отношении имущества, переданного в аренду с правом последующего выкупа по договору без номера от 1991 г., указанного в перечне имущества (приложение 1).

Объектом аренды по указанному соглашению в соответствии с приложением 1 выступало только движимое имущество.

10.12.98 между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска (арендодатель) и ЗАО “Левобережное“ (правопреемник Объединения арендных
предприятий “Продтовары“, арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 2683, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, пр. Ленинского Комсомола, дом 12, для использования под продовольственный магазин.

В соответствии с п. 4 раздела 6 договора помещение передается в аренду на 15 лет с правом выкупа. Выкуп производится в соответствии с Положением, утвержденным Ульяновской городской Думой, из расчета арендной платы, действующей на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с Указом Президента РФ от 14.10.92 N 1230 “О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду“ исключительно соответствующие комитеты по управлению имуществом осуществляют полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества и являются правопреемниками по договорам аренды, в том числе с правом выкупа, заключенным до вступления в силу настоящего Указа.

Пунктом 12 вышеназванного Указа поручено Государственному комитету РФ по управлению государственным имуществом и соответствующим комитетам по управлению имуществом до 01.01.93 переоформить договоры аренды в соответствии с Указом и установлено, что при переоформлении договоров аренды не допускается пересмотр условий этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Указом.

Таким образом, судебными инстанциями правильно установлено, что в нарушение п. 12 Указа Президента РФ N 1230 от 14.10.92 договор аренды с правом выкупа от 1991 г. не был ответчиком переоформлен в установленный срок, при оформлении же дополнительного соглашения в 1998 г. в нарушение п. 12 Указа были пересмотрены условия договора аренды 1991 г.

Из материалов дела не усматривается, на каком основании ответчик заключил с истцом договор аренды с правом выкупа только движимого имущества на
предусмотренных договором 1991 г. условиях, для выкупа же недвижимого имущества установил иные условия выкупа.

Договор аренды N 2683 от 10.12.98 заключен между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновска и ЗАО “Левобережное“ в период действия договора аренды от 1991 г., предусматривающего иные условия аренды и выкупа недвижимого имущества.

Действующее законодательство не допускает заключение нескольких договоров аренды на один и тот же объект.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции и апелляционной правомерно удовлетворил исковые требования Закрытого акционерного общества “Левобережное“.

Доводы заявителя кассационной жалобы обоснованно не приняты во внимание судебными инстанциями, так как нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательства новацией неприменимы, поскольку Указом Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 запрещен пересмотр условий договоров аренды при их переоформлении комитетами по управлению имуществом, что имеет место при заключении договора N 2683 от 10.12.98.

При таких обстоятельствах дела решение от 21.10.2003 и Постановление апелляционной инстанции от 11.12.2003 являются законными, оснований для их отмены у суда кассационной инстанции не имеется, поэтому кассационную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20.10.2003 и Постановление апелляционной инстанции от 11.12.2003 по делу N А72-6476/03-Н370 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.