Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.12.2004 N А82-239/2002-Г/12 Спорный договор аренды признан незаконным, т.к. заключен в отношении жилого помещения, которое не может быть использовано для коммерческих целей.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 24 декабря 2004 года Дело N А82-239/2002-Г/12“

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Конкиной И.И., судей Павлова В.Ю., Шишкиной Е.Н., при участии в судебном заседании 20.12.2004 истца индивидуального предпринимателя Семенова Э.В., свидетельство о государственной регистрации от 06.06.2004 N 2822, Угличским РОВД 16.03.2000, и его представителя Ермошина Е.Н. по доверенности от 19.12.2002, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Управления муниципальным имуществом администрации Угличского муниципального округа на постановление апелляционной инстанции от 29.09.2004 по делу N А82-239/2002-Г/12 Арбитражного суда Ярославской области, принятое судьями Гошиной Н.Н., Серовой С.Р., Митрофановой Г.П., по иску индивидуального
предпринимателя Ф.И.О. к Управлению муниципального имущества администрации Угличского муниципального округа о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества и взыскании 239046 рублей 01 копейки и

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Семенов Э.В. обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Управлению муниципального имущества администрации Угличского муниципального округа (далее - Управление муниципального имущества) о признании недействительным договора аренды от 16.03.2001 N 121 нежилого помещения, расположенного по адресу: Ярославская область, город Углич, улица Ленина, дом 31 (первый этаж), для использования под розничную торговлю стройматериалами и о взыскании 276437 рублей 01 копейки, в том числе 126437 рублей 01 копейки расходов, связанных с ремонтом и содержанием арендованных помещений, и 150000 рублей компенсации морального вреда.

Заявленные требования основаны на статьях 168, 178, 288 (пункте 3) Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неосведомленностью истца при заключении договора аренды помещения под магазин строительных материалов о том, что арендованное помещение в установленном законом порядке не переведено из жилого фонда в нежилой.

Решением от 05.01.2004 суд отказал в иске. При этом он исходил из того, что не имеется оснований для признания сделки недействительной согласно статьям 168, 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как истец не доказал того, что договор аренды на момент его подписания не соответствовал требованиям действующего законодательства; обязанность арендатора производить текущий и капитальный ремонт предусмотрена в пунктах 2, 3 оспариваемого договора. Статья 151 названного Кодекса не предусматривает компенсацию морального вреда лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность.

Постановлением апелляционной инстанции от 29.09.2004 суд, руководствуясь статьями 167, 168, 288, 611, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, отменил решение; признал
недействительным договор аренды нежилого помещения в силу его ничтожности, взыскал с ответчика в пользу истца 80010 рублей 33 копейки неосновательного обогащения, включающего уплаченную по договору арендную плату и стоимость произведенного ремонта. При этом он исходил из того, что на момент заключения оспариваемого договора аренды у ответчика отсутствовали правовые основания для сдачи помещения в аренду под магазин строительных материалов, так как помещение переведено из жилого в нежилой фонд только 15.11.2002. В остальной части в иске отказал.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, Управление муниципального имущества обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить принятый судебный акт в связи с нарушением норм материального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и оставить в силе решение первой инстанции.

По мнению заявителя, вывод суда апелляционной инстанции о нарушении статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочен, так как спорное помещение признано не пригодным для проживания с 1989 года; истец знал о техническом состоянии помещения, требующего реконструкции. Договор фактически исполнялся, помещение находилось в пользовании Семенова Э.В., поэтому суд неправомерно взыскал в его пользу арендную плату как неосновательное обогащение, а также стоимость ремонтных работ на основании документов, не являющихся подтверждением уплаты денежных средств.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 24.12.2004 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Управление муниципального имущества, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечило явку представителей в судебное заседание.

Законность постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Ярославской области по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке,
установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав истца и его представителя, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из материалов дела, Управление муниципального имущества (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Семенов Э.В. (арендатор) заключили договор от 16.03.2001 N 121 аренды недвижимого имущества - части здания, состоящей из нежилого помещения общей площадью 105,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Ярославская область, город Углич, улица Ленина, дом 31 (первый этаж), для использования под розничную торговлю стройматериалами на срок с 16.03.2001 по 14.03.2002. В тот же день на основании акта приема-передачи имущество передано арендатору. В арендуемом помещении Семенов Э.В. производил ремонтно-строительные работы.

При согласовании с органами пожарного надзора строительных работ Семенову Э.В. стало известно, что переданное в аренду помещение не переведено в установленном законом порядке в нежилой фонд. Это явилось препятствием к окончанию ремонтных работ, и привело к невозможности использования помещения по назначению в соответствии с условиями договора под магазин строительных материалов, и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В статье 8 Жилищного кодекса РСФСР установлено, что порядок проведения обследования состояния жилых домов и жилых помещений, а также признание их непригодными для проживания определяются Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых
помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденным приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.1985 N 529 (далее - Положение), в соответствии с которым этими вопросами должны заниматься органы местного самоуправления.

Согласно Положению рассмотрение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания возлагается на межведомственные комиссии, состоящие из представителей органа местного самоуправления, жилищной организации, санэпидемстанции, госпожнадзора, БТИ и других отраслевых специалистов.

После изменения целевого назначения жилое помещение подлежит перерегистрации в качестве нежилого в регистрационной палате.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“ сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (ст. 288) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд установил и заявитель жалобы не оспорил тот факт, что на момент заключения договора помещение, переданное в аренду, относилось к жилому фонду и в установленном законом порядке переведено в нежилой фонд уже по истечении срока действия договора постановлением главы Угличского муниципального округа N 776 от 15.11.2002. Соответственно, оно не могло быть использовано арендатором по назначению в период действия договора.

При таких обстоятельствах, исходя из названной нормы Закона и разъяснений, данных в названном постановлении, суд апелляционной инстанции правомерно в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признал договор аренды нежилого помещения
не соответствующим закону и на основании статей 167, 1102, 1103 Кодекса взыскал с ответчика сумму неосновательного обогащения, включающую уплаченную истцом арендную плату по ставкам, установленным за аренду нежилых помещений, а также стоимость произведенного ремонта в пределах согласованной сметы. При этом суд обоснованно, наряду с другими документами, принял в качестве надлежащих доказательств стоимости произведенного ремонта акты приема-передачи выполненных работ, подписанных представителем истца.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции от 29.09.2004 по делу N А82-239/2002-Г/12 Арбитражного суда Ярославской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления муниципального имущества администрации Угличского муниципального округа - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

КОНКИНА И.И.

Судьи

ПАВЛОВ В.Ю.

ШИШКИНА Е.Н.