Решения и определения судов

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.12.2004 N А29-8872/2003-2э В удовлетворении требования об обязании ответчика освободить занимаемое им помещение отказано правомерно, т.к. договор аренды признан заключенным.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 23 декабря 2004 года Дело N А29-8872/2003-2э“

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Павлова В.Ю., судей Князевой Г.А., Конкиной И.И., без участия представителей сторон, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью “Совладелец-Плюс“ на постановление апелляционной инстанции от 15.09.2004 по делу N А29-8872/2003-2э Арбитражного суда Республики Коми, принятые судьями Юркиной Л.Ю., Вакулинской М.В., Дончевской О.А., по иску общества с ограниченной ответственностью “Совладелец-Плюс“ к индивидуальному предпринимателю Ф.И.О. об изъятии помещений и

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Республики Коми обратилось общество с ограниченной ответственностью “Совладелец-Плюс“ (далее - ООО “Совладелец-Плюс“) с иском к индивидуальному
предпринимателю Ф.И.О. об изъятии помещений N 23 и 24 на втором этаже и помещения N 17 на 4-м этаже, а также подвального помещения, общей площадью 120 квадратных метров, в здании “Дома быта“ по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Первомайская, 72, и о передаче данных помещений собственнику - ООО “Совладелец-Плюс“.

Исковые требования основаны на статьях 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы расторжением договора аренды от 01.01.2002 N 10 в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств.

Решением от 12.07.2004 иск удовлетворен по заявленным основаниям.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.09.2004 названное решение отменено и в удовлетворении иска отказано. При этом суд посчитал, что договор аренды от 01.01.2002 N 8 нельзя считать прекратившим действие, поскольку у истца отсутствовали основания для одностороннего отказа от исполнения обязательств, предусмотренные данным соглашением. Кроме того, суд сослался на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что действия истца по расторжению в одностороннем порядке договора аренды направлены на причинение вреда ответчику, в связи с чем права ООО “Совладелец-Плюс“ не подлежат судебной защите.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО “Совладелец-Плюс“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить его в связи с неправильным применением норм процессуального права (статьи 69 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем неправильно применены нормы материального права.

По мнению заявителя жалобы, материалами дела подтвержден факт невнесения арендатором арендных платежей в установленный в договоре срок, что предоставляет арендодателю право расторгнуть договор в одностороннем порядке на основании пункта 5.3.4 договора
(неисполнение арендатором принятых на себя обязательств). Толкование судом пункта 5.3.2 соглашения как специального условия для расторжения сделки, касающегося неуплаты арендных платежей, не соответствует статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель жалобы полагает, что выводы суда о неосуществлении им действий по подготовке к проведению капитального ремонта противоречат материалам дела, поскольку арендодатель заключил соответствующие договоры, а подрядчик получил разрешение на производство работ, но не приступил к ним по причине занятости помещений арендаторами.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание.

Законность постановления Арбитражного суда Республики Коми по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из материалов дела, 01.01.2002 закрытое акционерное общество “Твид“ и предприниматель Адамчук Е.Ю. заключили договор аренды N 8, зарегистрированный в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми 30.01.2002. Согласно пункту 1.1 договора в аренду последней переданы помещения N 23 и 24 на втором этаже общей площадью 45,7 квадратного метра, расположенные по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Первомайская, 72. Срок аренды установлен до 31.12.2004.

Впоследствии право собственности на указанные помещения перешло к ООО “Совладелец-Плюс“, в связи с чем новый собственник и Адамчук Е.Ю. заключили дополнительное соглашение от 20.05.2003 к договору аренды от 01.01.2002 N 34, в котором изменена преамбула в части обозначения арендодателя и пункт 1.1 договора: в пользовании оставлены помещения N 23
и 24 на втором этаже площадью 45,7 квадратного метра.

В разделе 5 упомянутого соглашения предусмотрена возможность расторжения договора аренды по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон. Основания и порядок одностороннего прекращения обязательств установлены в пунктах 5.3 - 5.5 договора.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды соглашение может быть расторгнуто по требованию арендодателя в случае использования арендатором помещения не в соответствии с его целевым назначением, невнесением арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд, а также умышленного или неосторожного ухудшения арендатором состояния помещения, неисполнения арендатором принятых на себя обязательств либо правил СЭС, Госпожарнадзора, наложения на арендатора двух административных взысканий.

В пункте 5.5 соглашения установлено, что договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по основаниям, указанным в пунктах 5.3 и 5.4 соглашения, с момента вручения инициатором расторжения договора письменного уведомления об этом другой стороне.

В пункте 6.1 названного договора предусмотрено, что арендатор обязан освободить помещение в связи с аварийным состоянием конструкций здания, постановкой здания на капитальный ремонт или его ликвидацией по градостроительным соображениям, по требованию арендодателя в месячный срок со дня получения предупреждения.

28.10.2003 ООО “Совладелец-Плюс“ направило предпринимателю Адамчук Е.Ю. требование о предоставлении на основании пункта 6.1 договора в срок до 29.11.2003 арендуемого помещения, освобожденного от товаров и торгового оборудования, для проведения капитального ремонта, в том числе для монтажа систем вентиляции, дымоудаления и автоматического водяного пожаротушения.

Арендодатель в адрес предпринимателя направил уведомление от 01.12.2003 о расторжении договора аренды с требованием освободить помещение. В качестве причины расторжения договора указано нарушение его пунктов 3.2.8 и 6.1, выразившееся в непредставлении арендуемых помещений для выполнения требований УГПС МЧС по Республике
Коми по устранению нарушений ППБ при эксплуатации здания и требований Госсанэпидемнадзора при эксплуатации торговых помещений.

Суд апелляционной инстанции обоснованно признал данный договор нерасторгнутым, так как у арендодателя отсутствуют основания для отказа от одностороннего исполнения обязательств.

В соответствии со статьями 450 (пунктом 2), 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Аналогичное правило корреспондирует с пунктом 5.3.2 договора аренды.

Буквальное толкование указанных норм права и условий договора аренды позволяет сделать вывод о том, что нарушение сроков внесения арендной платы (до двух месяцев) не может являться основанием для расторжения сделки. Ссылка арендодателя на пункт 5.3.4 соглашения не может быть принята во внимание, ибо в данном случае должна применяться специальная норма, предусматривающая досрочное расторжение сделки по причине невыполнения ответчиком договорной обязанности по внесению арендных платежей (пункт 5.3.2).

Материалами дела не подтверждено, что на момент направления арендатору уведомления о расторжении договора у него имелась задолженность по внесению арендной платы за два месяца, поэтому данное нарушение договорной обязанности не может служить основанием для одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Довод ООО “Совладелец-Плюс“ о расторжении договора в связи с непредставлением арендуемых помещений для монтажа систем вентиляции, дымоудаления, автоматического водяного пожаротушения отклоняется, так как в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что данные работы относятся к капитальному ремонту здания.

Кроме того, исходя из принципов добросовестности сторон договора и недопущения злоупотребления правом следует, что требование об освобождении помещения для проведения капитального ремонта должно быть обоснованным.

Рассмотрев
представленные истцом проектно-сметную документацию, разрешительные документы и договоры, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что последний проявил недобросовестность, направив арендатору требование о предоставлении помещения для проведения ремонта до завершения подготовительных мероприятий, необходимых для начала работ в арендуемых помещениях, и не обозначив срок начала и окончания работ.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции от 15.09.2004 по делу N А29-8872/2003-2э Арбитражного суда Республики Коми оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Совладелец-Плюс“ - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

ПАВЛОВ В.Ю.

Судьи

КНЯЗЕВА Г.А.

КОНКИНА И.И.