Решения и определения судов

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.12.2004 N Ф03-А73/04-1/3556 В удовлетворении иска о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения отказано, поскольку ответчиком не было допущено нарушений условий договора о невнесении арендной платы более двух раз подряд.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 14 декабря 2004 года Дело N Ф03-А73/04-1/3556“

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2004 года. Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2004 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Капитал“ на решение от 24.06.2004, постановление от 08.09.2004 по делу N А73-4310/2004-26 (АИ-1/963/04-7) Арбитражного суда Хабаровского края по иску Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска к обществу с ограниченной ответственностью “Капитал“, 3-е лицо: муниципальное унитарное предприятие “Служба заказчика по жилищно-коммунальным услугам“, о взыскании 1033470 руб. 78 коп.

Департамент муниципальной собственности г. Хабаровска обратился в Арбитражный суд Хабаровского
края к обществу с ограниченной ответственностью “Капитал“ и третьему лицу - муниципальному унитарному предприятию “Служба заказчика по жилищно-коммунальным услугам“ о расторжении договора аренды от 27.01.2004 N 73/04, освобождении им занимаемого помещения, расположенного в г. Хабаровске по улице Даниловского, 16а, и взыскании задолженности в сумме 898701 руб. 10 коп. и пени 134769 руб. 68 коп. за просрочку платежа.

До принятия решения истец изменил исковые требования по сумме иска и просил взыскать арендные платежи 973298 руб. 10 коп. и пеню 48409 руб. 75 коп.

Решением от 24.06.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 08.09.2004, исковые требования удовлетворены.

Законность судебных актов проверяется Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке статей 284, 286 АПК РФ на основании кассационной жалобы ООО “Капитал“, в которой заявитель просит отменить решение и постановление Арбитражного суда Хабаровского края, считая, что суд решил вопрос о выселении арендатора из занимаемого помещения в нарушение норм статьи 619 ГК РФ.

Кроме того, истец считает, что в период с января по апрель 2004 года не мог использовать полностью сданное в аренду ему нежилое помещение по не зависящим от него обстоятельствам, о чем свидетельствуют материалы уголовного дела.

Также на момент вынесения решения задолженность по аренде имущества составляла 794557 руб. 10 коп., суд взыскал - 973298 руб. 10 коп.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в жалобе.

До принятия постановления ООО “Капитал“ заявило три ходатайства: о приобщении к материалам дела копии дополнительного соглашения от 21.08.2003 к договору банковского счета N 066 от 18.08.2003 и копии эфирной справки телерадиокомпании “Деловой мир“; о приостановлении производства по делу в порядке ст. 143 АПК
РФ; о представлении Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска документов, подтверждающих его правовой статус.

Ходатайство о приобщении документов: соглашения от 21.08.2003 к договору банковского счета и эфирной справки телерадиокомпании “Деловой мир“, следует удовлетворить.

Остальные ходатайства удовлетворению не подлежат, поскольку вопрос о приостановлении производства по делу в порядке ст. 143 АПК РФ подлежит разрешению в суде первой и апелляционной инстанций.

Кассационная инстанция вправе в порядке ст. 289 АПК РФ приостановить только исполнение судебных актов на срок до принятия арбитражным судом кассационной инстанции постановления.

Правовой статус истца проверен в заседании суда апелляционной инстанции.

Департамент муниципальной собственности г. Хабаровска с жалобой не согласился и просил оставить судебные акты без изменения.

Из материалов дела установлено, между Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска (арендодателем) и ООО “Капитал“ (арендатором) заключен 27.01.2004 договор N 73/04, по которому арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение в размере 2071,0 кв. м площадей, расположенных в г. Хабаровске по улице Даниловского, 16а, сроком с 26.12.2004 до 30.11.2004.

Пунктом 2.2 договора установлено, что арендная плата должна перечисляться текущего месяца за текущий месяц.

Разделом 6 договора предусмотрены условия, по которым стороны имеют право досрочного расторжения договора, в том числе п. 6.2.3, установлено, что арендодатель вправе требовать в судебном порядке расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные сроки.

Ввиду того, что ООО “Капитал“ не оплатило за аренду недвижимое имущество в январе - феврале в срок, предусмотренный п. 2.2 договора, департамент муниципальной собственности направил ответчику 24.02.2002 претензию N 1666/05-06, в которой просил погасить задолженность за январь 2004 года в течение 5 дней в сумме 487694 руб. 70
коп. и оплатить пеню 114654 руб. 18 коп., расторгнуть договор и освободить нежилое помещение.

Основанием обращения арендодателя с исковым заявлением в суд явилось невыполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы.

В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо слов “В следствие с пунктом“ следует читать “В соответствии с пунктом“.

В следствие с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ Департамент муниципальной собственности г. Хабаровска вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу п. 3 ст. 619 ГК РФ и п. 6.2.3 договора арендодатель вправе требовать досрочное расторжение договора только после того, как арендатором будет допущено нарушение условий договора по внесению арендной платы более двух раз подряд.

Истец обратился с претензией о расторжении договора только тогда, когда ответчиком внесена была арендная плата за январь и февраль 2004 г.

Однако, как свидетельствуют документы, ответчик не мог в январе 2004 года исполнить обязательства и оплатить арендную плату до 10 января 2004 года.

В передаточном акте указано, что арендатор фактически пользуется помещением площадью 2053,7 кв. м с 26.12.2003, а с 01.01.2004 - 2071,0 кв. м. Это свидетельствует только о согласии ответчика оплатить фактическое пользование им помещения на условиях с договором, но не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ООО “Капитал“ ранее заключения самого договора, так как в соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, то есть с 27.01.2004.

Кроме того, что подтверждено материалами дела, ООО “Капитал“ с 23.01.2004 по 27.04.2004 фактически не пользовалось
принятым в аренду имуществом ввиду захвата его использования неизвестными лицами, по поводу чего возбуждено следственными органами уголовное дело и материалы его направлены в Краснофлотский районный суд для рассмотрения.

Несмотря на указанные обстоятельства, арендатор на день рассмотрения иска оплатил задолженность за январь и частично за февраль в сумме 285984 руб.

Также письмами от 26.04.2004, 11.06.2004 ответчик не возражал производить оплату за аренду помещения и погасить долг.

Таким образом, на день обращения, то есть 24.02.2004, Департамента муниципальной собственности с предложением о расторжении договора аренды N 73/04 со стороны ООО “Капитал“ не было допущено нарушений условий договора о невнесении арендной платы более двух раз.

В связи с чем у Арбитражного суда Хабаровского края не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место, с 26.12.2003 по 27.01.2004, лишь фактические отношения.

То, что истец в период нахождения исковых материалов в производстве арбитражного суда увеличил сумму иска и определил задолженность по взысканию за последующие месяцы с марта по июнь 2004 года, не может служить основанием к расторжению договора аренды, так как в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ и ч. 3 ст. 619 ГК РФ право требования расторжения договора у арендодателя возникает лишь в случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

С предложением об оплате долга за период с марта по июнь 2004 года департамент муниципальной собственности к ООО “Капитал“ не обращался.

С учетом изложенного судебные акты Арбитражного суда Хабаровского края в части расторжения договора аренды N 73/04 от 27.01.2004 следует отменить.

В остальной части решение и постановление арбитражного суда оставить в
силе, так как задолженность по арендной плате подтверждена материалами дела, и она не отрицается ответчиком.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.06.2004 и постановление от 08.09.2004 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-4310/2004-26 (АИ-1/963/04-7) отменить в части расторжения договора аренды N 73/04 от 27.01.2004 и освобождении арендованного помещения.

Отказать Департаменту муниципальной собственности в расторжении договора аренды N 73/04 от 27.01.2004, заключенного с ООО “Капитал“, и освобождении арендованного помещения ООО “Капитал“, расположенного в г. Хабаровске по улице Даниловского, 16а, площадью 2071,0 кв. м.

В остальной части решение и постановление по этому же делу того же суда оставить в силе.

Арбитражному суду Хабаровского края в порядке статей 319, 325 - 326 АПК РФ произвести поворот исполнения решения в отмеченной части.