Решения и определения судов

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.06.2003 N Ф04/2706-507/А70-2003, N Ф04/2706-508/А70-2003 Поскольку спорные объекты незавершенного строительства реализованы на торгах судебным приставом-исполнителем без оформления на них в установленном порядке прав должника и без представления специализированной организации, проводящей торги, документации, характеризующей эти объекты, то продажа на торгах неидентифицированного имущества незаконна.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,

вступивших в законную силу

от 21 июня 2003 года Дело N Ф04/2706-507/А70-2003

N Ф04/2706-508/А70-2003

(извлечение)

Открытое акционерное общество “Тоболснаб“ (далее - ОАО “Тоболснаб“) обратилось в арбитражный суд с иском к службе судебных приставов N 7 и Тюменскому региональному отделению Российского фонда федерального имущества (далее - Фонд) о признании недействительными торгов и сделки по реализации принадлежащего истцу недвижимого имущества и об освобождении имущества от ареста.

В обоснование исковых требований истец привел доводы о принудительной реализации принадлежащего ему недвижимого имущества судебным приставом-исполнителем с нарушением требований, предусмотренных статьями 46, 52, 54, 59, 60 Федерального
закона “Об исполнительном производстве“ и статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что при наличии имущества первой и второй очередей арест наложен и выставлено на торги имущество, относящееся к третьей очереди, непосредственно участвующее в производстве. В установленном законом порядке о наложении ареста на недвижимое имущество пристав не уведомил Федеральное управление по делам несостоятельности (банкротстве), должник не извещен о передаче имущества на реализацию и о дате и месте проведения торгов. Имущество реализовано на торгах с нарушением установленных законом сроков. При оценке значительно занижена цена имущества.

Суд привлек к участию в деле общество с ограниченной ответственностью “Петроснабторг“ (далее - ООО “Петроснабторг“) (Покупатель), произвел замену ненадлежащего ответчика - службы судебных приставов N 7 г. Тобольска - надлежащим - Управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Тюменской области.

Решением от 20.01.2003, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции 18.03.2003, суд исковые требования удовлетворил, признал торги, проведенные Фондом 24.01.2002, а также сделку по реализации имущества ОАО “Тоболснаб“, выраженную в протоколе N 1 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 24.01.2002, недействительными.

Судебные акты мотивированы ссылкой на многочисленные нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем в ходе ареста имущества, подготовки к торгам и в процессе их проведения. Суд посчитал, что на торги выставлено не завершенное строительством недвижимое имущество, которое не идентифицировано в полном объеме и права на которое не зарегистрированы в установленном законом порядке. Опроверг выдвинутые ответчиком доводы о том, что сделка является незаключенной.

Законность состоявшихся по делу судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам Тюменского регионального отделения Российского фонда федерального имущества и ООО
“Петроснабторг“, которые считают решение и постановление принятыми с нарушением норм материального права.

В частности, Фонд имущества считает, что необходимость получения доказательств о вводе объектов недвижимости в эксплуатацию отсутствовала, поскольку бухгалтерский баланс истца не содержал данных о наличии не завершенных строительством объектов. Вывод суда о том, что план приватизации не является правоустанавливающим документом, ошибочен. Также ошибочным является вывод о том, что отчет оценщика не является документом, характеризующим объект недвижимости. Полагает, что суд дал неправильную правовую оценку заключению специалиста об оценке объектов. Считает, что действия судебного пристава-исполнителя по описи, аресту, оценке и передаче имущества на реализацию соответствуют законодательству.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду статья 6 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

ООО “Петроснабторг“ в кассационной жалобе ссылается на аналогичные основания, полагает, что вывод суда о неопределенности объекта торгов свидетельствует не о недействительности, а о незаключенности договора, этот вывод ошибочен, поскольку представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчет оценщика, план приватизации и другие документы, позволяют определить предмет сделки торгов. Считает, что факт отсутствия технических паспортов на объекты не может повлиять на действительность сделки также, как и факт отсутствия регистрации права за истцом, поскольку это право на основании статьи 6 Федерального закона “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, как возникшее в момент приватизации, признается юридически значимым и при отсутствии государственной регистрации.

В судебном заседании представители кассаторов кассационные жалобы поддерживают по изложенным в них основаниям. Представитель ООО “Петроснабторг“ доводы жалобы о том, что договор следует признать незаключенным, в своем выступлении не привел.

Представитель
ОАО “Тоболснаб“ против доводов кассационных жалоб возражает, просит судебные акты оставить в силе.

Рассмотрев жалобы, проверив приведенные в них доводы, оценив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов и считает, что в ходе рассмотрения спора по существу фактические обстоятельства судом установлены правильно, суд руководствовался нормами материального и процессуального права, подлежащими применению.

Как следует из материалов дела, 24.01.2002 на основании поданной 29.11.2001 за N 72/07/40 судебным приставом-исполнителем заявки состоялись открытые торги по принудительной реализации принадлежащего ОАО “Тоболснаб“ недвижимого имущества стоимостью 4125055 руб., а именно административного корпуса, производственно-складского комплекса, в т.ч. складов N N 3, 4, разборно-складского помещения, железнодорожных путей - 820 метров, подъездных путей - 2500 кв. м, открытой площадки - 1800 кв. м.

По результатам торгов победителем признано ООО “Петроснабторг“, с которым организатором торгов - Фондом имущества - подписан протокол от 24.01.2002, а 07.02.2002 судебным приставом-исполнителем имущество передано покупателю по акту.

Полагая, что принудительная реализация имущества осуществлена с нарушением норм законодательства, истец предъявил настоящий иск в суд с требованием признать торги недействительными, а сделку купли-продажи в форме протокола проведения аукциона от 24.01.2002 ничтожной.

Удовлетворяя исковые требования, суд дал правовую оценку действиям судебного пристава-исполнителя по описи, аресту имущества, оценке имущества специализированным оценщиком, по подготовке и проведению торгов.

При этом суд установил, что 11.07.2000 Инспекцией МНС по городу Тобольску было вынесено постановление N 36 “Об обращении взыскания задолженности по налогам и пеням на имущество налогоплательщика“, в связи с которым с ОАО “Тоболснаб“ подлежали взысканию в общей сумме 2382438,29 руб. в погашение задолженности по налогам и пеням перед федеральным,
областным и городским бюджетами.

На основании указанного постановления службой судебных приставов 21.08.2000 возбуждено исполнительное производство, произведены описи и аресты принадлежащего должнику недвижимого имущества актами от 12.09.2000, 24.01.2001, 17.10.2001. Для оценки объектов недвижимости постановлением судебного пристава от 26.06.2001 привлечен специалист, акт оценки которого от 01.07.2001 был предметом исследования суда. По результатам проведенных служебным приставом действий арестованное имущество было выставлено на торги и реализовано.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в статье 1 Федерального закона “Об исполнительном производстве“, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом.

В числе допущенных нарушений, влекущих недействительность торгов, суд указал на отсутствие полной информации об объектах недвижимости, проданных на торгах, поскольку права на имущество за истцом не были зарегистрированы в установленном законом порядке, имущество оценено и реализовано без составления необходимых для этих целей технических паспортов БТИ и при отсутствии доказательств о вводе объектов в эксплуатацию.

Суд не принял во внимание ссылку ответчиков на план приватизации и бухгалтерский баланс общества как на доказательства, имеющие отношение ко вводу объектов в эксплуатацию. Обоснованно исходил из положений статьи 62 Федерального закона “Об исполнительном производстве“, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности и других нормативных актов, посчитав, что к документам, характеризующим объекты недвижимости, относятся документы первичной технической инвентаризации, по результатам которой на каждый объект учета оформляется технический паспорт.

Поскольку объекты
принудительной продажи являлись не завершенными строительством, права на которые в порядке, предусмотренном Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (в т.ч. статьей 6), не были зарегистрированы за истцом в установленном законом порядке, то выводы суда о продаже на торгах неидентифицированного имущества следует признать правильными.

Согласно статьям 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, отнесенное к недвижимому, в том числе возникновение, переход и прекращение, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с требованиями статей 62, 63 Федерального закона “Об исполнительном производстве“ и статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли-продажи этого имущества.

Пленум ВАС Российской Федерации в пункте 16 Постановления от 25.02.98 N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ разъяснил: по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 25 Закона Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

В связи с этим объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником
или судебным приставом-исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

Следовательно, регистрация права собственности должника на объекты недвижимости судебным приставом является необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства по той причине, что сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал.

Поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в порядке, установленном статьями 6, 25 Закона о государственной регистрации, спорный объект не мог быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства.

Подпунктом 3 пункта 3 статьи 62 Федерального закона “Об исполнительном производстве“ признана обязательной передача специализированной организации, проводящей торги, документов, характеризующих объект недвижимости.

К числу таких документов согласно приведенным выше нормативным актам относятся свидетельство о государственной регистрации права, технический паспорт и др.

Поскольку спорные объекты реализованы на торгах без оформления на них в установленном законом порядке прав и без представления необходимой документации, характеризующей объекты, то вывод суда о принудительной продаже на торгах имущества не идентифицированного правилен.

Сделка по реализации такого имущества не является законной.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 20.01.2003 и постановление Арбитражного суда Тюменской области от 18.03.2003 по делу N А70-5784/28-2002 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.