Решения и постановления судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2006, 12.07.2006 N 09АП-12585/05-ГК по делу N А40-32539/05-78-79 При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

5 июля 2006 г. Дело N 09АП-12585/05-ГК12 июля 2006 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2006 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2006 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи К.И., судей Б.Е., К.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Н., рассмотрев 05.07.2006 в судебном заседании дело по иску конкурсного управляющего КБ “Национальный расчетный Банк“ (ООО) к ответчику ООО “Агробизнес-2000“ с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора - ООО “Рус Энерго Спец Оборудование“, при участии: от истца: Г., М., от ответчика: Б.Д., генеральный директор Ф., от третьего лица: А., о применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.09.2005 по делу N А40-32539/05-78-79 был удовлетворен иск конкурсного управляющего КБ “Национальный расчетный Банк“ (ООО) к ООО “Агробизнес-2000“ о признании соглашения об отступном от 19.01.05, заключенного между КБ “Национальный Расчетный Банк“ (ООО) и ООО “Агробизнес-2000“ недействительным и применении последствий недействительности сделки путем возмещения ответчиком рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося по адресу Калужская обл. Боровский район, г. Балабаново, ул. Боровская, 5 в размере 14530000 руб. в связи с невозможностью возвратить имущество в натуре, поскольку согласно письму Боровского филиала КП “Бюро технической инвентаризации“ N 146 от 07.06.05 спорное недвижимое имущество принадлежит на праве собственности ООО “Рус Энерго Спец Оборудование“.

На решение суда была подана апелляционная жалоба ООО “Агробизнес-2000“. В апелляционной жалобе ответчик просил отменить решение суда, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права. При этом ссылался на неправомерное применение судом первой инстанции ст. 103 ФЗ “О несостоятельности“ (банкротстве), несоответствие оценки, указанной в отчете оценщика ООО “К.О.М.И.Т.-Инвест“ рыночной стоимости объекта недвижимости, находящегося в Калужской области. Считает отчет оценщика недействительным. К апелляционной жалобе ответчиком приложен отчет об оценке, проведенной по инициативе ответчика в апреле 2005 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 3500000 руб. Указал на умышленное сокрытие истцом фактического адреса ответчика, что не позволило ответчику участвовать в судебных заседаниях при рассмотрении спора. Полагает, что принятым решением нарушены права собственника имущества ООО “Рус Энерго Спец Оборудование“.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 - 268 АПК РФ, апелляционный суд постановлением от 21.11.2005 отменил решение суда по основаниям, предусмотренным п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, в соответствии с которым принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц (в данном случае собственника имущества - ООО “Рус Энерго Спец Оборудование“), не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В соответствии с ч. 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было назначено по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора собственника недвижимого имущества - ООО “Рус Энерго Спец Оборудование“. В процессе рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции, истцом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнены исковые требования.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, а не Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Конкурсный управляющий КБ “Национальный расчетный Банк“ просит признать недействительным соглашение об отступном от 19.01.2005, заключенное между КБ “Национальный Расчетный Банк“ (ООО) и ООО “Агробизнес-2000“, в соответствии с которым ответчику передано недвижимое имущество, находящееся по адресу: Калужская обл., Боровский район, г. Балабаново, ул. Боровская, 5. Применить последствия недействительности ничтожной сделки в соответствии с п. 2 ст. 167 АПК РФ, обязав ООО “Агробизнес-2000“ возместить стоимость недвижимого имущества, переданного ООО “Агробизнес-2000“ в размере 14530000 руб., поскольку возврат недвижимого имущества в натуре невозможен.



Постановлением апелляционного суда от 26 февраля 2006 г. исковые требования в части признания сделки недействительной удовлетворены. Применены последствия недействительности сделки. Постановлено: взыскать с ООО “Агробизнес-2000“ в пользу КБ “Национальный Расчетный Банк“ (ООО) 3500000 руб., составляющих действительную стоимость недвижимого имущества, находящегося по адресу: Калужская обл., Боровский район, г. Балабаново, ул. Боровская, д. 5. Восстановить задолженность КБ “Национальный Расчетный Банк“ (ООО) перед ООО “Агробизнес-2000“ в сумме 3500000 рублей по договору аренды от 15.12.03 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Подсосенский пер., д. 17, стр. 1 по состоянию на 19.01.2005.

Постановлением кассационной инстанции от 04.05.2006 N КГ-А40/3388-06 постановление апелляционного суда в части применения последствий недействительности сделки отменено и дело в этой части направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Отмена мотивирована следующим: “стоимость имущества, подлежащая взысканию с ответчика в связи с невозможностью возврата этого имущества в натуре определена судом в нарушение ч. 2 ст. 167 ГК РФ и статьи 1105 ГК РФ. Данными нормами предусмотрено, что в случае невозможности возврата полученного в натуре, сторона должна возместить его стоимость в деньгах, причем приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость имущества, а также убытки, вызванные последующим изменением его стоимости. В связи с эти суд должен был определить действительную стоимость имущества на момент возврата и исследовать и оценить все доказательства, представленные сторонами в обоснование действительной стоимости спорного имущества. Доводы суда о правомерности определения стоимости недвижимого имущества самими сторонами не могут быть признаны соответствующими гражданскому законодательству.“.

При новом рассмотрении дела, ответчик заявил ходатайство о приостановлении до рассмотрения Высшим Арбитражным Судом жалобы ответчика на постановление кассационной инстанции. Представил текст жалобы с отметкой ВАС РФ о поступлении жалобы 30.06.2006. Ходатайство апелляционным судом отклонено, поскольку указанные обстоятельства не являются основанием приостановления дела в соответствии со ст. 143 АПК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.06.2006 по 05.07.2006.

Истцу предложено уточнить требования со ссылками на нормы материального права. Сторонам предложено дать рекомендации и свои пояснения по вопросу назначения экспертизы.

Истец заявил о том, что поддерживает заявленные при первоначальном рассмотрении требования о применении последствий в виде возврата рыночной стоимости недвижимого имущества в сумме 14530000 руб., согласно отчету, представленному истцом. В обоснование ссылается на нормы ст. 167 ч. 2 ГК РФ. Пояснил, что на положения ст. 1105 ГК РФ с целью применения к спорным правоотношениям не ссылается и не ссылался ранее.

В судебном заседании, несмотря на предложение суда, стороны отказались от назначения экспертизы по определению рыночной стоимости имущества на момент совершения сделки, что отражено в протоколе судебного заседания. Апелляционный суд не находит оснований для назначения указанной экспертизы по собственной инициативе, поскольку из анализа представленных в дело документов в их совокупности представляется возможным определить рыночную стоимость объекта на момент совершения сделки.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица высказались относительно обоснованности рыночной стоимости имущества, установленной в отчете ООО “ЦОРС“ от апреля 2005 г., полагают, что взысканию подлежит сумма, указанная в первоначальном постановлении апелляционного суда в размере 3500000 руб. Поскольку определение действительной стоимости имущества применительно к ст. 1105 ГК РФ предполагает не только наличие оценки имущества, проведенного оценщиками, но и анализ иных представленных суду доказательств, в частности необходимо принять во внимание, что при заключении договора об отступном стороны совместно определили цену сделки, исходя из рыночной стоимости объекта, поскольку задолженность банка перед ответчиком по арендным платежам на момент заключения соглашения об отступном от 19.01.05 составляла большую сумму, поскольку с момента аренды, т.е. с 15.02.2003 банк не внес ни одного арендного платежа, тем не менее обязательства были прекращены в части 3500000 руб., хотя возможности рассчитаться денежными средствами по оставшемуся долгу у банка не имелось и банк был заинтересован прекратить свои обязательства перед ответчиком на большую сумму, от чего ответчик и не отказался бы при условии, что стоимость переданного недвижимого имущества в большем, чем согласовано сторонами размере соответствовала рыночной стоимости объекта, применительно к месту расположения объекта недвижимости и его технического состояния.

Но поскольку объекты находятся в г. Балабаново Боровского района Калужской области, с численностью населения 22 тысячи человек, с наличием слабо развитой промышленности (спичечная фабрика, кирпичный завод), не представлялось возможным потенциальное отчуждение указанного имущества за большую цену.

В связи с чем представители ответчика и третьего лица полагают, что представленный отчет о рыночной стоимости, проведенный лицензированной оценочной организацией - ООО “ЦОРС“, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости на апрель 2005 г. составляет 3500000 руб., соответствует реальному положению вещей на рынке продажи недвижимости в г. Балабаново Боровского района Калужской области. Рынок недвижимости в г. Балабанове превышает реальный спрос и возможности потенциальных покупателей. Ссылаются на достоверность данных об оценке спорного имущества, указанного в представленном отчете, который был составлен при передаче спорного имущества в уставной капитал ООО “Рус Энерго Спец Оборудование“, денежная оценка вклада ответчика определена также в 3500000 рублей.

Считают недействительным отчет оценщика ООО “К.О.М.И.Т.-Инвест“, представленный истцом, согласно которого рыночная стоимость объекта недвижимости определена в июле 2005 г. в размере 14530000 руб. При этом ссылаются на недостоверность указанных сведений о технических характеристиках помещений и описание материалов отделки, а также на то, что при применении затратного, доходного, сравнительного подхода оценки, в результате анализа которых, была определена рыночная стоимость в 14530000 руб., оценщиком принимались за основу аналогичные здания, расположенные в областном центре - г. Калуга и в одном из самых развитых промышленных городов области - Обнинске, что недопустимо, поскольку спрос и ценовая политика на рынке недвижимости в указанных регионах и в г. Балабаново Боровского района Калужской Ф.И.О. Утверждают, что оценщик не приезжал для осмотра здания и выводы его о техническом состоянии носят предположительный характер.

По ходатайству сторон в судебном заседании при первоначальном рассмотрении дела апелляционным судом допрошен оценщик ООО “К.О.М.И.Т.-Инвест“ К.М., проводивший оценку объекта недвижимости и определивший рыночную стоимость объекта 14530000 руб.

К.М. пояснил, что при сравнительном анализе были использованы сведения по объектам недвижимого имущества, расположенного в Калужской области, но не в самом г. Балабаново. Осмотр здания произведен лишь снаружи. Технический паспорт не представлялся, год постройки известен оценщику не был. Выводы о доходности сделаны на основании телефонных опросов риэлтеров о стоимости аренды за аналогичные здания, при этом сведениями о стоимости аренды недвижимости в г. Балабаново, оценщик не располагал. При оценке внутреннего состояния здания, без фактического осмотра, была принята за основу оценка его наружного состояния.

Рассмотрев материалы дела в части применения последствий недействительности сделки, выслушав представителей сторон и третьего лица, апелляционный суд установил следующее.



11.03.05 приказом Банка России от 10.03.05 N ОД-112 у КБ “Национальный Расчетный банк“ (ООО) была отозвана лицензия на осуществление банковских операций.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.04.05 по делу N А40-12929/05-78-32 “Б“ КБ “Национальный Расчетный Банк“ (ООО) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника в соответствии с действующим законодательством РФ является государственная корпорация “Агентство по страхованию вкладов“.

В ходе конкурсного производства было установлено, что 19.01.05 между КБ “Национальный расчетный Банк“ (ООО) и ООО “Агробизнес-2000“ было заключено соглашение об отступном, в соответствии с условиями которого КБ “Национальный расчетный Банк“ (ООО) погасил свою задолженность перед ООО “Агробизнес-“2000“ в размере 3500000 руб., составляющую сумму арендной платы за пользование нежилым помещением, площадью 670 кв. м, расположенным по адресу: г. Москва, Подсосенский пер., д. 17, стр. 1, по договору аренды от 15.12.03, путем передача “Агробизнес - 2000“ недвижимого имущества, принадлежавшего КБ “Национальный расчетный Банк“ (ООО) на праве собственности и находящегося по адресу: Калужская обл., Боровский район, г. Балабаново, ул. Боровская, д. 5.

Имущество в момент передачи оценено сторонами в 3500000 руб., что соответствует стоимостной оценке, по которой ранее указанное имущество было приобретено КБ “Национальный расчетный Банк“ у Промстройбанка России по договору купли-продажи N УРА-003Н от 06.03.2002.

После совершения сделки, оформленной соглашением об отступном от 19.01.2004, ответчик, являясь собственником объекта недвижимости, и реализуя права собственника, предоставленные ст. 209 ГК РФ, внес указанный объект недвижимости в качестве вклада в уставной капитал ООО “Рус Энерго Спец Оборудование“, право собственности которого зарегистрировано в установленном порядке. Согласно представленным документом стоимость вклада в уставной капитал ООО “Рус Энерго Спец Оборудование“, оценена сторонами в 3500000 рублей.

В соответствии со ст. 167 п. 2 ГК РФ в случае невозможности возвратить полученное в натуре, сторона обязана возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Статьей 1103 ГК РФ предусмотрено, что правила главы 60 ГК РФ “Обязательства вследствие неосновательного обогащения“ подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Согласно статье 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. В соответствии с положениями ФЗ “Об оценочной деятельности“ под действительной стоимостью имущества понимается рыночная стоимость.

Таким образом, принимая во внимание, что истцом не заявлялось возмещение стоимости убытков, вызванных последующим изменением стоимости имущества и не представлено расчета и необходимых документов в обоснование размера убытков, как и отсутствует требование о применении к спорным правоотношениям ст. 1105 ГК РФ в указанной части, а также учитывая, что о неосновательности приобретения ответчик до рассмотрения настоящего спора о признании недействительной совершенной сделки не знал, установлению в рамках настоящего спора по заявленному предмету и основаниям подлежит рыночная стоимость объекта недвижимости на момент его приобретения ответчиком.

Указание кассации о необходимости установления рыночной стоимости объекта на момент возврата имущества при отсутствии требований истца о возмещении убытков, вызванных последующим изменением цен, которые могли бы быть взысканы исключительно в случае отказа ответчика возместить стоимость приобретенного имущества немедленно после того, как он узнал о неосновательности обогащения, не могут быть исполнены, поскольку выходят за рамки заявленных требований. Требования о взыскании убытков истцом не заявлялись, документально не подтверждены, расчет не представлен.

Более того, до вступления в законную силу постановления суда о признании оспоримой (по конструкции норм ст. 103 п. 3 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)“, подпункта 9 пункта 3 ст. 50.21 ФЗ от 25.02.1999 N 40-ФЗ с изменениями от 20.08.2004 “О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций“) сделки недействительной, ответчик не может считаться лицом, которое немедленно не возместило стоимости имущества после того как узнало о неосновательности обогащения.

Между тем, при определении подлежащей взысканию стоимости не может быть принят отчет N ОН-634 об оценке рыночной стоимости имущества, расположенного по адресу: Калужская обл., Боровский район, г. Балабаново, ул. Боровская, д. 5, составленный ООО “К.О.М.И.Т.-Инвест“, в соответствии с которым рыночная стоимость переданного недвижимого имущества по состоянию на 19.01.05 составляла 14530000 руб. по следующим основаниям.

Истцом не доказано, что рыночная стоимость объекта недвижимости на момент совершения сделки составляла 14530000 руб., поскольку из отчета и пояснений оценщика не следует, что фактическая рыночная стоимость объекта на момент совершения сделки соответствует указанной в отчете.

При этом судом принимается во внимание, что оценка объектов проведена в июне 2005 года по состоянию на 19.01.2005. Между тем, оценщиком не проанализировано техническое состояние здания, в котором на январь 2005 г. была разморожена отопительная система, требующая определенных затрат и снижающая рыночную оценку. Указанные обстоятельства подтверждаются актом приема-передачи объектов в уставной капитал третьему лицу от 15.04.2005, в котором в частности указано о невозможности эксплуатации третьего этажа здания в связи с необходимостью капитального ремонта кровли, нахождением санитарно-инженерных коммуникаций в аварийном состоянии, требующих полной замены, нарушением электропроводки в административном здании и здании гаража, требующей полной замены. ООО “Рус Энерго Спец Оборудование“ представлены документы о сметной стоимости ремонта зданий более чем на 500000 руб., а также справка арендатора здания, которым на момент рассмотрения спора является Калужский филиал ОАО “Россельхозбанк“, о проведенных в третьем квартале 2005 г. строительно-монтажных работах на сумму 125 тыс. руб.

Не могут быть приняты в качестве достоверных сведения об определении оценки по сравнительному подходу, поскольку оценщиком принимались за основу аналогичные здания расположенные в областном центре - г. Калуга и в одном из самых развитых промышленных городов области - Обнинске (л.д. 129 т. 1). Рыночные цены указанных зданий соответственно в размере 1552000 долларов США и 1503500 долларов США были приняты для расчета рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Между тем, из сведений, приведенных в отчете, следует, что стоимость аналогичного здания в Ульяновском районе Калужской области, т.е. в населенном пункте, приближенном по инфраструктуре к г. Балабаново, определена всего в 213000 долларов США. Сведения об аналогичных зданиях в г. Балабаново или в районом центре в отчете отсутствуют.

Не мотивированы предварительные расчеты (л.д. 131 т. 1) в части элементов сравнения по техническому состоянию помещений анализируемых аналогичных зданий с объектом оценки, поскольку отсутствуют какие-либо сведения о состоянии помещений как самого объекта оценки, что объясняется отсутствием осмотра оценщиком помещений спорных зданий, так и не представлено данных о том, из каких источников было установлено техническое состояние аналогов, расположенных в разных населенных пунктах Калужской области.

При расчете полной восстановительной стоимости оценщиком за основу приняты коэффициенты сметной стоимости строительства по городу Москве, учтен процент прибыли инвестора-застройщика, составляющий 35%.

Кроме того, расчет производился исходя из предположительных данных о давности строения. В отчете указан год строительства “приблизительно 1980 г.“. Между тем, из технических документов следует, что год ввода здания в эксплуатацию - 1993 г. В связи с отсутствием технического паспорта на здание и необходимых документов, оценщик без осмотра помещений по методу, заключающему в предположении, что потеря стоимости здания по причине износа пропорционально его возрасту и по методу экономического возраста, одной из составляющих которого, является стоимость нового строительства (по ценам города Москвы) определил износ здания 17%, что также повлекло увеличение рыночной стоимости имущества. Между тем из отчета ООО “ЦОРС“ от 17.07.2003, составленного на два года ранее, общий износ здания определен в 18,7% (л.д. 26 т. 3), при этом износ фундамента, стен и перегородок и оконных проемов определен в 30%.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание пояснения оценщика, апелляционный суд не находит оснований принимать сведения, указанные в отчете в качестве достоверных, следовательно указанная рыночная стоимость в размере 14530000 руб. не может подтверждать рыночную стоимость объекта на момент совершения сделки по состоянию на 19.01.2005.

Не может подтверждать рыночную стоимость всего объекта на момент совершения сделки и отчет ООО “ЦОРС“ об оценке имущества по состоянию на 17.07.2003, согласно которого определялась рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости в качестве отдельных объектов оценки.

Мнение истца о рыночной стоимости всего объекта, равной 9744000 руб. в результате суммирования стоимости оценки отдельных объектов оценки, признается апелляционным судом ошибочным, основанным на неправильном толковании положений ФЗ “Об оценочной деятельности“, без учета выводов, содержащихся в представленном отчете.

Согласно п. 1.7 отчета (л.д. 14 т. 2) оценка объектов, проводимая по заказу КБ “Национальный расчетный банк“ подлежала использованию с целью принятия решения относительно отчуждения отдельных частей здания, определенных заказчиком в качестве отдельных объектов оценки. При этом указано, что итоговая величина оценки может быть признана рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если со дня составления отчета об оценке до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев, что соответствует требованиям ФЗ “Об оценочной деятельности“.

Оценке подлежали отдельные части объекта недвижимости, а именно первый этаж здания; второй и третьи этажи здания и здание гаража. При оценке указанных частей зданий, как самостоятельных объектов отчуждения, применялись те же методы, как и при оценке всего имущественного комплекса, т.е. объект оценки (части здания) рассматриваются как функционально обеспеченный, отдельный объект продажи. При оценке всего имущественного комплекса принимается во внимание функциональное единство всех частей здания с точки зрения их совместного использования. Таким образом, суммарная стоимость отдельно оцененных частей здания в качестве отдельных объектов оценки не может быть идентичной стоимости всего имущественного комплекса, как отдельного объекта оценки, в единстве его частей.

Стоимость всего имущественного комплекса была бы ниже суммарной стоимости его частей, как отдельных объектов оценки. Указанное подтверждается и заключением оценщика, в котором указана рыночная стоимость объектов оценки, но не сделано вывода о том, что рыночная стоимость всего имущественного комплекса подлежит определению путем сложения полученных данных. Напротив, в отчете указано, что оценке подлежат части строения, как возможные отдельные объекты с целью отчуждения или передачи в аренду.

Из данных отчета следует, что состояние отдельных элементов здания и асфальтового покрытия определено по состоянию на 2003 г. как хорошее, поскольку было отремонтировано в 2002 г., что повлекло увеличение стоимости объектов оценки. При анализе дохода (л.д. 30 т. 3) определялась средняя величина между установленной ставкой арендной платы, утвержденной постановлением N 16 Городской Думы г. Балабаново на 2003 г. и ставкой других субъектов рынка.

В главе 7 отчета (л.д. 34 т. 3) указано что наиболее точной информацией была информация по затратному подходу. Поскольку объекты отремонтированы в 2002 г., затратному подходы присвоено наибольшее значение - 0,9, доходному - 0,1 и с учетом указанного определена рыночная стоимость объектов оценки.

Таким образом, размер рыночной стоимости напрямую был связан с хорошим состоянием помещений после проведенного в 2002 г. ремонта, расходы по которому были включены в состав рыночной стоимости объектов оценки затратным способом (л.д. 27 т. 3).

На размер стоимости повлияло применении к различным объектам оценки разных ставок арендной платы, поскольку оценщиком было определено наиболее приемлемое использование отдельных частей зданий, подлежащих оценке.

Так, предполагалось передача в аренду: 1 этажа - под банк и соответственно применялись повышенные ставки аренды с коэффициентом - 1,7 с учетом специфики в оборудовании помещений; 2 и 3 этажа - под офисные помещения с применением других ставок и дополнительного коэффициента - 1,2 с учетом того, что помещения отремонтированы. (л.д. 20 т. 3). В связи с чем при определении рыночной стоимости затратным способом стоимость 1-го этажа с учетом произведенных затрат на реконструкцию была увеличена на 20% (л.д. 26 т. 3).

Таким образом, указанный отчет не подтверждает рыночную стоимость всего имущественного комплекса на момент совершения сторонами сделки - соглашения об отступном от 19.01.2005.

Апелляционным судом при определении рыночной стоимости имущества на момент совершения сделки, наряду с другими документами, принимается в качестве доказательства отчет ООО “ЦОРС“ от апреля 2005 г., представленный ответчиком. При этом учитываются следующие обстоятельства:

- указанным оценщиком определялась стоимость спорного имущества в 2003 г.

- приведенные в отчете сведения основаны на изучении аналогов, расположенных в Боровском районе и г. Балабаново, т.е. по месту расположения спорного объекта.

- при составлении отчета, оценщик руководствовался, в том числе, нормативными документами государственных органов по месту нахождения имущества.

- оценка имущества произведена в апреле 2005 г. по состоянию на апрель 2005 г., т.е. через три месяца после совершенной сделки, до передачи имущества в уставной капитал третьего лица, когда собственником имущества являлся приобретатель по сделке от 19.01.2005 ООО “Агробизнес-2000“, до проведения ремонтных работ третьим лицом на спорном объекте недвижимости.

- оценка проведена при представлении технической документации на объекты имущества по состоянию на 28.12.2004 - по административному зданию и на 25.01.2005 - по зданию гаража.

- цель оценки - определение рыночной стоимости полных прав собственности имущества ООО “Агробизнес-2000“.

- учтены сложившиеся отношения на рынке недвижимости в Калужской области, в том числе формирование филиалов банков, которые по заключению оценщика предпочитают для открытия филиалов в Калужской области использовать офисы, площадью до 500 кв. м. В связи с чем оценщиком сделан вывод о том, что “наиболее вероятно, что оцениваемое здание не может быть полностью использовано под банк“. При этом оценщик указал, что “в последние два года в г. Балабаново не строится объекты офисного назначения, кроме того на рынке недвижимости имеется достаточное количество свободных площадей. Спрос на подобные помещения удовлетворен и падает“ (л.д. 79 т. 2).

- ставка арендной платы определена с учетом постановления Городской Думы г. Балабаново от 13.12.2005 N 118. При этом указано, что арендная плата за помещения, сдаваемые в городе другими субъектами рынка в центре города устанавливается в тех же пределах, что и у администрации города или ниже, поскольку в городе имеется достаточное количество свободных площадей и существует проблема сдачи в аренду спорного здания. Установлено, что наиболее предпочтительным видом сделки является аренда, менее - купля-продажа.

- учтена тенденция уменьшения роста промышленного производства (которое по городу в целом ниже, чем по области) и увеличение оборота розничной торговли.

- оценено удобное расположение объекта недвижимости, принят во внимание, что все помещения здания отремонтированы и не требуют значительных затрат на реконструкцию.

- в качестве отрицательных факторов применительно к инфраструктуре населенного пункта, учтено: большая площадь здания; - особенности планировки

(большие залы, хранилище для ценностей), затрудненная возможность эксплуатации в случае продажи здания по частям. В связи со сложившейся экономической и рыночной ситуацией трехэтажное здание банка не востребовано на рынке из-за большой площади и специфичной для данного типа назначения планировкой. В связи с чем принято во внимание наиболее приемлемая форма использования здания с целью получения прибыли - сдача площадей в аренду по частям, что в свою очередь, требует затрат на перепланировку помещений. В связи с чем, функциональный износ здания определен в 15%.

- Общий внешний износ здания определен в 23%, при этом 10% - внешний износ, дополнительный износ - 13%, исходя из разницы налоговых ставок на землю в городах с населением до 50 тыс. человек (г. Балабаново) и населением более 50 тыс. человек. (л.д. 90 т. 2).

- с учетом ремонта, проведенного в 2002 г. определен физический износ в размере 15%.

В результате определена рыночная стоимость объектов оценки по затратному подходу.

Определив стоимость по доходному подходу, оценщик пришел к выводу о приоритете доходного подхода (л.д. 97 т. 2), которому при определении рыночной стоимости присвоено значение 0,8, а затратному - 0,2.

В результате оценки определена рыночная стоимость земельного участка в сумме 186000 руб.; трехэтажного административного здания - 2800000 руб.; одноэтажного здания гаража - 560000 руб.

Поскольку отчет, составленный в апреле 2005 г. наиболее близок ко времени совершения спорной сделки, до проведения ремонтных работ на объекте после совершения сделки, при его проведении принято во внимание положение на рынке недвижимости аналогичных зданий применительно к населенному пункту, в котором находится объект оценки, с учетом демографической обстановки и перспектив развития города районного подчинения, принимая во внимание согласованную сторонами цену сделки, апелляционный суд считает установленной рыночную стоимость имущества на момент совершения сделки, т.е. на 19.01.2005 в размере 3500000 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в соответствии со ст. 167 п. 2, ст. 1105 ГК РФ.

Применение последствий подразумевает приведение сторон в первоначальное положение на момент совершения сделки.

Согласно условиям соглашения стоимость недвижимости определена сторонами в 3500000 руб. Передачей указанного имущества прекращены обязательства истца в части 3500000 руб. задолженности по арендной плате за пользованием арендуемым у ответчика помещением, расположенным по адресу: г. Москва, Подсосенский пер., д. 17, стр. 1.

При таких обстоятельствах, при восстановлении положения ответчика, существовавшего на момент заключения ничтожной сделки судом принимается во внимание, что денежные обязательства кредиторов в процедуре банкротства подлежат установлению в порядке, предусмотренном Законом “О несостоятельности (банкротстве)“ N 127-ФЗ от 26.10.2002.

Поскольку на момент заключения сделки задолженность истца была определена сторонами в сумме 3500000 руб., следовательно наличие указанной задолженности на момент 19.01.2005 предполагается.

В качестве применении последствий недействительности ничтожной сделки подлежит восстановлению в учетных документах истца кредиторская задолженность ООО “Агробизнес-2000“ в размере 3500000 руб. по состоянию на 19.01.2005.

Расходы по госпошлине по иску относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 270 ч. 5, главой 19, ст. 176, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

применить последствия недействительности сделки.

Взыс“ать с ООО “Агробизнес-2000“ в пользу КБ “Национальный Расчетный Банк“ (ООО) 3500000 руб., составляющих рыночную стоимость недвижимого имущества на момент совершения сделки от 19.01.2005, находящегося по адресу: Калужская обл., Боровский район, г. Балабаново, ул. Боровская, д. 5.

Восстановить задолженность КБ “Национальный Расчетный Банк“ (ООО) перед ООО “Агробизнес-2000“ в сумме 3500000 рублей по договору аренды от 15.12.03 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Подсосенский пер., д. 17, стр. 1, по состоянию на 19.01.2005.

В остальной части отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.