Решения и определения судов

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.11.2006 по делу N А55-3231/05-40(33Н.Р.) Дело по иску о применении последствий недействительности договора аренды нежилого помещения в части взыскания денежных средств, полученных по сделке за пользование нежилыми помещениями, и распределения судебных расходов передано на новое рассмотрение в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 9 ноября 2006 года Дело N А55-3231/05-40(33Н.Р.)“

(извлечение)

Товарищество собственников жилья 17-А-2 (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Закрытому акционерному обществу “Смартс“ (далее - ЗАО “Смартс“) о применении последствий недействительности договора от 01.08.2004 N 04-01-396 аренды нежилого помещения.

Исковые требования обусловлены теми обстоятельствами, что оспариваемый договор подписан председателем ТСЖ с превышением полномочий, поскольку для передачи нежилого помещения в аренду требовалось согласие общего собрания членов ТСЖ.

Решением суда первой инстанции от 16.05.2005 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.08.2005 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением
Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.10.2005 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Решением суда первой инстанции от 06.04.2006 в редакции определения от 03.04.2006 иск удовлетворен, суд обязал ЗАО “Смартс“ демонтировать базовую станцию и антенные системы, расположенные в нежилых помещениях, а ТСЖ - возвратить 36000 руб., полученные по сделке за пользование нежилыми помещениями.

Постановлением апелляционной инстанции от 01.06.2006 решение суда отменено, иск удовлетворен, судебная инстанция обязала ЗАО “Смартс“ в двухнедельный срок возвратить нежилое помещение, с ТСЖ в пользу ЗАО “Смартс“ взыскано 36000 руб.

Судебные инстанции, удовлетворяя иск, установили, что в силу ст. 34 Федерального закона “О Товариществах собственников жилья“ к исключительной компетенции общего собрания относится принятие решений об отчуждении или аренде имущества Товарищества, однако председатель правления ТСЖ, заключив договор с ЗАО “Смартс“, превысил свои полномочия, следовательно, в силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца являются обоснованными. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, посчитал, что нарушены положения ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационных жалобах ТСЖ и ЗАО “Смартс“, поданных в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить по мотиву неправильного применения судом норм материального права.

Представители Товарищества и Общества в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в жалобе.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобах и в выступлениях представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что решение суда в части обязания ТСЖ возвратить денежные средства и распределения судебных расходов, подлежит отмене, а дело в этой части - направлению на новое рассмотрение.

На основании заключенного между ТСЖ 17-А-2 (арендодатель) и ЗАО “Смартс“ (арендатор) договора аренды
от 01.08.2004 N 04-01-396 арендатору представлены во временное пользование и владение нежилое помещение на техническом этаже здания и место на кровле здания, расположенного по адресу: г. Тольятти, улица Спортивная, 18.

Пунктом 2.1 договора установлено, что нежилое помещение используется для размещения оборудования базовой станции и антенных систем.

Актом приема-передачи от 01.08.2004 подтверждается фактическое предоставление нежилого помещения и элемента здания - кровли.

Между тем, в свою очередь, согласно распоряжению от 23.10.2001 N 1061-4 был зарегистрирован устав ТСЖ 17-А-2, учредителями которого являются собственники жилых помещений в здании, расположенном в г. Тольятти, по улице Спортивная, 18.

Считая, что договор от имени ТСЖ подписан председателем ТСЖ О.Н.Кучеровой с превышением полномочий, определенных законом и уставом, Товарищество собственников жилья обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно установил факт несоответствия сделки действующему законодательству.

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (ст. 1 Федерального закона “О Товариществах собственников жилья“, утратившего силу с 01.03.2005).

Статья 7 Закона предусматривает, что общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца лестничные клетки, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы.

Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности.

По соглашению домовладельцев, достигнутому через принятие решения общего собрания, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование третьим лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав.

Положения п. 3 ст. 34 названного Закона определяют в качестве исключительной компетенции общего собрания членов вопросы, связанные с предоставлением общего имущества в аренду, залог.

Следовательно, поскольку заключение
договора аренды относительно части технического этажа и кровли здания производилось от имени ТСЖ-17-А-2 председателем Товарищества без предварительного согласия общего собрания, судебные инстанции обоснованно констатировали о несоответствии договора аренды действующем законодательству (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности - возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом).

Учитывая, что предметом договора, в том числе, является нежилое помещение, которое использовалось Акционерным обществом, судебные инстанции обоснованно обязали возвратить объект ТСЖ в порядке применения реституционных требований.

В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектами аренды помимо прямо перечисленных в данной норме могут быть только непотребляемые вещи.

Поскольку часть крыши здания представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, соответственно, кровля здания не может признаваться объектом аренды.

Однако данные обстоятельства также не исключают в порядке применения ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности ЗАО “Смартс“ демонтировать установленные системы и возвратить конструктивный элемент ТСЖ 17-А-2.

Однако судебные инстанции, взыскивая с ТСЖ 17-А-2 сумму арендных платежей, перечисленных Обществом, в размере 36000 руб., не учли следующего.

Возврат перечисленных истцу средств приведет к тому, что ЗАО “Смартс“ пользовалось нежилым помещением и крышей здания без каких-либо затрат, в результате чего у Акционерного общества возникает неосновательное сбережение.

При указанных обстоятельствах возврат в порядке ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации денежных средств за пользование имуществом допускается в случае превышения договорной платы по ценам, действующим при сравнительных
обстоятельствах за аналогичные услуги в указанном месте.

Таким образом, суду при взыскании с Товарищества 36000 руб. надлежало определить размер расходов, которые ЗАО “Смартс“ обязано возместить за период пользования объектами с 01.08.2004 по ценам, действующим за аналогичные услуги, и с учетом этого обстоятельства определить размер средств, подлежащих возврату Акционерному обществу.

Вследствие того что судебными актами требования истца удовлетворены в полном объеме, суду при новом рассмотрении необходимо распределить судебные расходы по делу в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с их отнесением на Общество “Смартс“.

Доводы ЗАО “Смартс“ о том, что иск ТСЖ не имеет целью защиту нарушенных прав, поскольку истец не подтверждает своего материального права на иск, являются ошибочными и основаны на неверной правовой оценке спорных отношений.

В результате заключенного без согласия членов Товарищества собственников жилья договора, без учета их воли незаконно используются объекты, собственниками которых они являются.

Необходимо учесть, что в материалах дела имеются письма и требования домовладельцев о грубом нарушении их прав со ссылкой на незаконность оспариваемого договора, к данным требованиям (письмам) приложены списки проживающих граждан, возражающих против установки какого-либо оборудования на крыше здания.

С учетом этого применение последствий недействительности сделки в данном конкретном случае, прежде всего, направлено на восстановление нарушенных прав граждан (домовладельцев ТСЖ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛА:

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Самарской области от 01.06.2006 по делу N А55-3231/05-40(33Н.Р.) в части взыскания с ТСЖ 17-А-2 в пользу ЗАО “Смартс“ 36000 руб. и распределения судебных расходов отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части судебный акт оставить без изменения.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.