Решения и постановления судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 29.06.2006, 04.07.2006 по делу N А40-24724/06-89-187 Иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении удовлетворен, так как ответчик не вносил в полном объеме арендную плату за четыре периода подряд, помещение было сдано ответчику под служебные цели и доказательств невозможности использования его по назначению ответчиком не представлено, недостатки помещения могли быть обнаружены арендатором при осмотре помещения и доказательств наличия расходов на их устранение в материалах дела не имеется.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

29 июня 2006 г. Дело N А40-24724/06-89-1874 июля 2006 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть объявлена 29.06.2006.

Дата изготовления решения в полном объеме 04.07.2006.

Арбитражный суд г. Москвы в составе: председательствующего Д., арбитражных заседателей К. и Ф., при ведении протокола судьей Д., с участием представителей: от истца - К.М., дов. 30.12.2005 N Д-05/2304, пасп. 45 07 090477, от ответчика - Ф.М., дов 10.05.2006 пасп. 45 06 406117, от 3-го лица - не явился, рассмотрел дело по иску Департамента имущества города Москвы к ООО “Компания по комплектованию электронными компонентами “Элкомкомплект“, третье лицо: ГУП ДЕЗ ТУ “Басманное“ о расторжении договора аренды и выселении,

УСТАНОВИЛ:

иск заявлен о расторжении договора аренды N 01-00851/02 от 20.09.2002 (рег. номер 77-01/41-571/2002-52 от 04.11.2002) нежилого помещения общей площадью 157,3 кв. м, расположенного по адресу Москва, бульвар Покровский, д. 8, стр. 2 и выселении ООО “Компания по комплектованию электронными компонентами “Элкомкомплект“ из указанного нежилого помещения, в связи с ненадлежащим исполнением договора в части внесения арендных платежей.

Спор рассмотрен с участием арбитражных заседателей по ходатайству ответчика.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик, против удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям представленным в письменном отзыве, и пояснил, что арендуемое помещение было передано ответчику в состоянии, не позволяющем его использовать в соответствии с условиями договора. Ответчик за свой счет осуществил капитальный ремонт арендуемого помещения, стоимость расходов на проведение ремонтных работ, подтверждается договором N 17, от 25.09.2002 и сметой на производство ремонтно-строительных работ. Кроме того, ответчик считает, что понесенные им расходы по устранению недостатков переданного истцом арендуемого помещения, превысили сумму задолженности ответчика перед истцом по уплате арендной платы.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя истца, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между сторонами был заключен договор аренды N 01-00851/02 от 20.09.2002 (рег. номер 77-01/41-571/2002-52 от 04.11.2002) нежилого помещения общей площадью 157,3 кв. м, расположенного по адресу Москва, бульвар Покровский, д. 8, стр. 2. Договор был заключен на основании договора аренды от 14.04.1997 и протокола-соглашения о переуступке от 01.07.2002 и зарегистрирован 04.11.2002 (л.д. 20 - 22).

Истец обратился с иском о расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным ст. 450 и п. 3 ст. 619 ГК РФ, поскольку ответчик имеет задолженность по арендным платежам с IV кв. 2004 по февраль 2006, в том числе 4 периода не вносил платежи в полном объеме, не вносил арендную плату - в период с 01.10.2004 по 28.02.2006. Размер и период задолженности ответчика подтверждается расчетом истца.

Истцом представлены доказательства соблюдения претензионного порядка расторжения договора в соответствии со ст. 452 ГК РФ. Претензия N 18/11/П/06 от 18.03.2006. В претензии истец предлагал ответчику погасить задолженность за период с 01.07.2002 по 28.02.2006 в размере 3055357 руб. 14 коп., либо расторгнуть договор, в течение 14 дней с момента отправления претензии.

В возражениях на иск ответчик ссылается на то, что им осуществлен капитальный ремонт на сумму 1320824 руб. 90 коп., и он обращался к истцу с заявлением о зачете этих затрат в счет арендной платы. Письмо исх. 1-01/77 от 29.07.2003 (л.д. 41) не может считаться надлежащим обращением к арендодателю о зачете денежных средств, так как оно сдано в подразделение Департамента имущества города Москвы, а не в Департамент имущества города Москвы.

В качестве доказательства проведения капитального ремонта и его стоимости ответчиком представлено экспертное заключение, договор подряда N 17 от 25.09.2002 и смета на ремонт помещений. Однако доказательств надлежащего оформления и согласования капитального ремонта суду не представлено, не представлено доказательств наличия лицензии на строительные работы у подрядчика по договору N 17, а большинство перечисленных в смете работ относятся к косметическому и текущему ремонту.

Доказательств оплаты работ и их проведения в соответствии с главой 37 ч. 2 ГК РФ суду также не представлено.

В экспертном заключении от 12.09.2002, представленном ответчиком указаны недостатки помещения: поверхность потолков и стен находятся в неудовлетворительном состоянии, имеет трещины, имеется перепад горизонтального уровня пола, оконные и дверные блоки находятся в неудовлетворительном состоянии, имеются подтеки у отопительных приборов.

Договор аренды, являющийся предметом спора, заключен с ответчиком на основании соглашения о переуступке прав аренды. Таким образом, ответчик вступил во владение арендуемым помещением в том состоянии, в котором оно находилось у предыдущего арендатора, а не у собственника.

В обоснование своих возражений ответчик ссылается на ст. 612 ГК РФ.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, отвечает арендодатель.

Помещение сдано ответчику под служебные цели и доказательств невозможности использовать арендуемое помещение под служебные цели в том состоянии, в котором его получил ответчик, не представлено. Кроме того, не представлено доказательств извещения арендодателя о недостатках имущества и о намерении арендатора устранить недостатки.

В соответствии с ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Недостатки, указанные в экспертном заключении, должны были быть обнаружены арендатором при осмотре помещения (трещины в потолке и стенах, подтеки, перепад уровня пола). Причем арендатор знал о наличии недостатков до заключения договора - экспертное заключение составлено 12.09.2002, а договор аренды подписан сторонами 20.09.2002, что подтверждается регистрационным номером Департамента имущества города Москвы.

Кроме того, не представлено доказательств наличия расходов на устранение недостатков имущества.

Таким образом, ссылка ответчика на то, что им произведены затраты на капитальный ремонт, в связи с чем у него отсутствует задолженность по арендной плате, документально не подтверждена.

Кроме того, в соответствии с п. 4.2.3 заключенного сторонами договора аренды арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт арендуемых помещений, а в соответствии с п. 4.2.7 арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности, производить текущий ремонт.

Таким образом, даже при проведении ремонта арендатором, получившим помещения в аренду на основании уступки права аренды, расходы по капитальному и текущему ремонту возложены договором на арендатора.

Кроме того, ответчик не лишен возможности, при наличии оснований, обратиться в суд с требованием о взыскании стоимости ремонта.

В претензии от 08.02.2006 N 18/11/П/06 истец предлагает ответчику расторгнуть договор как на основании п. 1 ч. 2 ст. 450, так и ст. 619 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Как следует из претензии, ответчик нарушал обязанность по внесению арендной платы в период с 01.07.2002 по 28.02.2006. К иску приложен расчет задолженности, из которого усматривается, что ответчик не вносит арендную плату в полном объеме с IV кв. 2004 по февраль 2006.

Таким образом, исходя из расчета, который не оспорен ответчиком, истец в период более года лишен того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора - получения дохода от сдачи имущества в аренду.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату. Как следует из представленного расчета, арендная плата не вносится ответчиком в полном объеме за период со II кв. 2005 по 1 кв. 2006, т.е. не внесена за четыре периода подряд.

Суд считает требование истца о расторжении договора правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению, поскольку суду не представлено доказательств устранения ответчиком нарушения прав истца и погашения задолженности.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор-ответчик обязан вернуть арендодателю-истцу имущество. Ответчик требование истца и обязанности, предусмотренной ст. 622 ГК РФ не исполнил.

В связи с вышеизложенным, суд считает правомерным и обоснованным требование истца о выселении ответчика нежилого помещения общей площадью 157,3 кв. м, расположенного по адресу: Москва, бульвар Покровский, д. 8, стр. 2, поскольку суду не представлено доказательств устранения ответчиком нарушения прав истца.

На основании ст. 110 АПК РФ и ст. 333.40 НК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход федерального бюджета РФ.

Руководствуясь ст. ст. 12, 307, 309, 450, 452, 612, 614, 616, 619, 622 ГК РФ, а также ст. ст. 19, 64, 66, 110, 170, 181, 257, 259, 273, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

расторгнуть договор аренды N 01-00851/02 от 20.09.2002 (рег. N 77-01/41-571/2002-52 от 04.11.2002), заключенный между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы и ООО “Компания по комплектованию электронными компонентами “Элкомкомплект“ на аренду нежилого помещения площадью 157,3 кв. м, находящегося по адресу: г. Москва, бульвар Покровский, д. 8, стр. 2.

Выселить ООО “Компания по комплектованию электронными компонентами “Элкомкомплект“ из нежилого помещения площадью 157,3 кв. м, находящегося по адресу: Москва, бульвар Покровский, д. 8, стр. 2.

Взыскать с ООО “Компания по комплектованию электронными компонентами “Элкомкомплект“ в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 4000 (четыре тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.