Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда Московской области от 21.12.2005 по делу N А41-К1-25771/05 Суд удовлетворил требование в части обязания произвести государственную регистрацию перехода права собственности, так как между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, который сторонами исполнен, и в части признания недействительным договора залога, поскольку ответчик, являясь на момент заключения договора собственником спорного здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, передал в залог только здания без передачи в залог права аренды.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

от 21 декабря 2005 г. Дело N А41-К1-25771/05“

(извлечение)

Арбитражный суд Московской области в составе судьи У., при ведении протокола судебного заседания У., рассмотрел в судебном заседании дело по иску ЗАО “Альтон“ к ООО “Оконные конструкции“, ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“ о регистрации перехода права, признании права собственности, признании недействительной сделки, при участии в заседании представителей сторон - согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО “Альтон“ обратилось в арбитражный суд с иском к ООО “Оконные конструкции“, ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“ о проведении государственной регистрации перехода права собственности от ООО “Оконные конструкции“ к ЗАО “Альтон“ на:

- одноэтажное здание (деревообрабатывающий цех) общей площадью 1542,9 кв. м,
инв. N 4111, лит. А-А1-А2-А3-А4 (кадастровый N 50:26:19:05951:001);

- одноэтажное здание (административно-бытовое здание деревообрабатывающего цеха) общей площадью 179,9 кв. м, инв. N 4111, лит. Б (кадастровый N 50:26:19:05951:002);

- одноэтажное здание (сушильный корпус) общей площадью 207,1 кв. м, инв. N 411, лит. В (кадастровый N 50:26:19:05951:003);

- одноэтажное здание (подстанция N 62) общей площадью 52,9 кв. м, инв. N 4111, лит. Е (кадастровый N 50:26:19:05951:004);

- двухэтажное здание (здание механической мастерской) общей площадью 1231,2 кв. м, инв. N 4111, лит. Ж-Ж1-Ж2-Ж3 (кадастровый N 50:26:19:05951:005);

- сооружение (прирельсовый навес для складирования) общей площадью 764,1 кв. м, инв. N 4111, лит. З (кадастровый N 50:26:19:05951:006),

расположенные по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, Тургеневский тупик, КПП.

Также истцом заявлены требования о признании права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, признании недействительным договора залога спорных объектов недвижимости (ипотека) б/н от 23.01.2003, заключенного между ООО “Оконные конструкции“ и ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“.

В основание исковых требований истец ссылается на то, что 01.08.2005 между ЗАО “Альтон“ и ООО “Оконные конструкции“ заключен договор купли-продажи N 48/05-КП, согласно которому ООО “Оконные конструкции“ обязалось передать в собственность ЗАО “Альтон“ 6 вышеуказанных объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, Тургеневский тупик, КПП. При этом ЗАО “Альтон“ обязалось произвести оплату по данному договору не позднее 01.10.2005, а ООО “Оконные конструкции“ - произвести государственную регистрацию перехода права собственности в ГУ ФРС по МО не позднее календарного месяца со дня оплаты.

Несмотря на произведенную истцом оплату по договору, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. Приобретенное истцом недвижимое имущество обременено залогом на основании договора залога недвижимости (ипотека) б/н от
23.01.2003, заключенного между ООО “Оконные конструкции“ и ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“.

Истец полагает в порядке ст. 168 ГК РФ указанный договор залога недействительным (ничтожным) с момента его заключения в связи с тем, что он заключен с нарушением ст. 69 ФЗ “Об ипотеке (залоге)“, поскольку ООО “Оконные конструкции“, являясь на момент заключения договора собственником спорного здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, передало в залог только здания без передачи в залог права аренды.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по мотивам, изложенным в иске, пояснил, что ООО “Оконные конструкции“ уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и на момент рассмотрения настоящего спора, что нарушает права истца как покупателя, исполнившего свои обязательства по договору.

Представитель ООО “Оконные конструкции“ оставляет решение на усмотрение суда, пояснил, что не оспаривает тот факт, что истцом переданы ответчику необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности, ООО “Оконные конструкции“ на момент судебного заседания не исполнило своего обязательства по договору в части передачи соответствующего заявления в ГУ ФРС по МО.

Представители ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“ против исковых требований возражают по мотивам, изложенным в отзыве, письменных объяснениях, полагают, что договор купли-продажи N 48/05-КП от 01.08.2005 между ЗАО “Альтон“ и ООО “Оконные конструкции“ является недействительной (ничтожной) сделкой в порядке ст. 168 ГК РФ, поскольку заключен с нарушением требований п. 2 ст. 346 ГК РФ - ООО “Оконные конструкции“ не получило согласия залогодержателя - ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“ на отчуждение переданного в залог имущества. В связи с этим ответчик полагает, что истец не может требовать государственной регистрации своих прав, его права не могут
быть нарушены оспариваемым договором залога. Кроме того, ответчик ссылается на то, что законом не предусмотрено право арбитражного суда выносить решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В части требований о признании недействительным договора залога ответчик возражает, ссылаясь на то, что на момент подписания договора залога ООО “Оконные конструкции“ не обладало правом аренды на земельный участок, на котором расположены переданные в залог здания.

ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“ подано ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ГУ ФРС по МО в связи с тем, что, по мнению ответчика, настоящим решением могут быть затронуты права и законные интересы указанного учреждения юстиции.

Представитель истца против ходатайства возражает.

Представитель ООО “Оконные конструкции“ оставляет удовлетворение ходатайства на усмотрение суда.

В удовлетворении ходатайства отказано, поскольку истец не оспаривает действий ГУ ФРС по МО, требований об обязании ГУ ФРС по МО произвести государственную регистрацию права истцом не заявляется, в случае удовлетворения исковых требований в соответствии со ст. ст. 17, 18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество“ судебный акт будет являться одним из необходимых документов, являющихся основанием для государственной регистрации права. Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

ООО “Оконные конструкции“ является собственником одноэтажного здания (деревообрабатывающий цех) общей площадью 1542,9 кв. м, инв. N 4111, лит. А-А1-А2-А3-А4 (кадастровый N 50:26:19:05951:001); одноэтажного здания (административно-бытовое здание деревообрабатывающего цеха) общей площадью 179,9 кв. м, инв. N 4111, лит. Б (кадастровый N 50:26:19:05951:002); одноэтажного здания (сушильный корпус) общей площадью 207,1 кв. м, инв. N 411, лит. В (кадастровый N 50:26:19:05951:003); одноэтажного здания (подстанция N
62) общей площадью 52,9 кв. м, инв. N 4111, лит. Е (кадастровый N 50:26:19:05951:004); двухэтажного здания (здание механической мастерской) общей площадью 1231,2 кв. м, инв. N 4111, лит. Ж-Ж1-Ж2-Ж3 (кадастровый N 50:26:19:05951:005); сооружения (прирельсовый навес для складирования) общей площадью 764,1 кв. м, инв. N 4111, лит. З (кадастровый N 50:26:19:05951:006), расположенных по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, Тургеневский тупик (свидетельства о государственной регистрации права от 04.04.2003 серии 50 АД N 401071, серии 50 АД N 401069, серии 50 АД N 401072, серии 50 АД N 401070, серии 50 АД N 401067, серии 50 АД N 401068 - т. 1, л.д. 8 - 13).

23.01.2003 между ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“ (залогодержатель) и ООО “Оконные конструкции“ (залогодатель) подписан договор залога недвижимости (ипотека), по которому ООО “Оконные конструкции“ передало в залог ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“ одноэтажное здание (деревообрабатывающий цех) общей площадью 1542,9 кв. м, инв. N 4111, лит. А-А1-А2-А3-А4 (кадастровый N 50:26:19:05951:001); одноэтажное здание (административно-бытовое здание деревообрабатывающего цеха) общей площадью 179,9 кв. м, инв. N 4111, лит. Б (кадастровый N 50:26:19:05951:002); одноэтажное здание (сушильный корпус) общей площадью 207,1 кв. м, инв. N 411, лит. В (кадастровый N 50:26:19:05951:003); одноэтажное здание (подстанция N 62) общей площадью 52,9 кв. м, инв. N 4111, лит. Е (кадастровый N 50:26:19:05951:004); двухэтажное здание (здание механической мастерской) общей площадью 1231,2 кв. м, инв. N 4111, лит. Ж-Ж1-Ж2-Ж3 (кадастровый N 50:26:19:05951:005); сооружение (прирельсовый навес для складирования) общей площадью 764,1 кв. м, инв. N 4111, лит. З (кадастровый N 50:26:19:05951:006), расположенные по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, Тургеневский тупик, КПП (т. 1 л.д. 94
- 99).

На момент подписания указанного договора залога ООО “Оконные конструкции“ не обладало правом аренды на земельные участки, на которых расположены переданные в залог объекты недвижимого имущества, и договор залога не содержал указания на залог права аренды земельных участков.

13.02.2003 между ООО “Оконные конструкции“ (арендатор) и администрацией Наро-Фоминского района МО подписаны договоры аренды земельных участков, расположенных под указанными спорными зданиями.

20.03.2005 ООО “Оконные конструкции“ произвело государственную регистрацию своего права аренды на земельные участки (т. 1, л.д. 100 - 144; т. 2, л.д. 1 - 9).

В соответствии с п. 2 ст. 10 ФЗ “Об ипотеке (залоге)“ договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

До государственной регистрации договор об ипотеке считается незаключенным, т.е. не порождает никаких правовых последствий для лиц, его подписавших.

Государственная регистрация оспариваемого договора залога недвижимости (ипотеки) от 23.01.2003 произведена 04.04.2003 (т. 1, л.д. 99). Таким образом, датой заключения договора ипотеки является 04.04.2003.

На момент заключения оспариваемого договора залога недвижимости (ипотеки) (04.04.2003) ООО “Оконные конструкции“ обладало правом аренды на земельные участки, на которых находились здания.

Согласно представленным документам указанные арендные права ООО “Оконные конструкции“ на момент заключения договора залога и в настоящий момент не обременены залогом.

В соответствии со ст. 69 ФЗ “Об ипотеке (залоге)“ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Имеется в виду пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N
8 от 01.07.1996.

Согласно разъяснению, данному в п. 45 совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8, в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В документе, видимо, допущен пропуск текста: имеется в виду статья 168 Гражданского кодекса РФ.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).

Доводы ответчика о том, что на момент подписания договора залога истец не являлся арендатором земельных участков, не могут быть приняты во внимание, поскольку суд рассматривает правоотношения сторон, возникающие с момента, когда сделки считаются заключенными, т.е. порождают правовые последствия.

На момент же заключения договора залога ООО “Оконные конструкции“ обладало правом аренды и договор в обязательном порядке должен был содержать сведения о залоге права аренды.

Учитывая, что в соответствии с ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ предприниматели осуществляют свою деятельность на свой риск, суд не может учитывать причины, по которым участники сделки не исполнили требования законодательства, регулирующие соответствующие правоотношения.

В документе, видимо, допущен пропуск текста, восстановить по смыслу который не представляется возможным.

В
связи с тем что договор залога недвижимости (ипотеки) между ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“ (залогодержатель) и ООО “Оконные конструкции“ является недействительным (ничтожным) с момента его совершения, т.е. не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, у ООО “Оконные конструкции“ не наступила обязанность получения согласия ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“ на совершение сделки по отчуждению соответствующих объектов недвижимого имущества. Таким образом, суд не может считать указанный договор не порождающим юридических последствий, отсутствии у истца права на иск.

Между ООО “Оконные конструкции“ (продавец) и ЗАО “Альтон“ (покупатель) 01.08.2005 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 48/05-КП, по которому ООО “Оконные конструкции“ обязалось передать в собственность ЗАО “Альтон“ шесть объектов недвижимого имущества: одноэтажное здание (деревообрабатывающий цех) общей площадью 1542,9 кв. м, инв. N 4111, лит. А-А1-А2-А3-А4 (кадастровый N 50:26:19:05951:001); одноэтажное здание (административно-бытовое здание деревообрабатывающего цеха) общей площадью 179,9 кв. м, инв. N 4111, лит. Б (кадастровый N 50:26:19:05951:002); одноэтажное здание (сушильный корпус) общей площадью 207,1 кв. м, инв. N 411, лит. В (кадастровый N 50:26:19:05951:003); одноэтажное здание (подстанция N 62) общей площадью 52,9 кв. м, инв. N 4111, лит. Е (кадастровый N 50:26:19:05951:004); двухэтажное здание (здание механической мастерской) общей площадью 1231,2 кв. м, инв. N 4111, лит. Ж-Ж1-Ж2-Ж3 (кадастровый N 50:26:19:05951:005); сооружение (прирельсовый навес для складирования) общей площадью 764,1 кв. м, инв. N 4111, лит. З (кадастровый N 50:26:19:05951:006), расположенные по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, Тургеневский тупик, КПП (т. 1, л.д. 16 - 18).

В соответствии с п. 2.1 договора за приобретенное имущество ЗАО “Альтон“ обязалось в срок не позднее 01.10.2005 уплатить выкупную цену в
размере 18000000 рублей (п. п. 2.1, 2.3 договора), а продавец обязуется произвести государственную регистрацию перехода права собственности (п. 2.2 договора).

В счет оплаты за недвижимое имущество ЗАО “Альтон“ передало ООО “Оконные конструкции“ 4 векселя Сбербанка РФ на общую сумму 18000000 рублей по акту приема-передачи от 26.09.2005 (т. 1, л.д. 19).

Спорные здания ООО “Оконные конструкции“ передало ЗАО “Альтон“ по акту приема-передачи от 26.09.2005.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, установленных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, доводы ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“ об отсутствии у арбитражного суда права выносить решение о государственной регистрации перехода права собственности не основаны на Законе.

Материалами дела установлено, что ООО “Оконные конструкции“ не исполнило своего обязательства по государственной регистрации перехода права собственности, уклоняется от государственной
регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Право собственности истца на спорное имущество не зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО “Оконные конструкции“ к ЗАО “Альтон“ на:

- одноэтажное здание (деревообрабатывающий цех) общей площадью 1542,9 кв. м, инв. N 4111, лит. А-А1-А2-А3-А4 (кадастровый N 50:26:19:05951:001);

- одноэтажное здание (административно-бытовое здание деревообрабатывающего цеха) общей площадью 179,9 кв. м, инв. N 4111, лит. Б (кадастровый N 50:26:19:05951:002);

- одноэтажное здание (сушильный корпус) общей площадью 207,1 кв. м, инв. N 411, лит. В (кадастровый N 50:26:19:05951:003);

- одноэтажное здание (подстанция N 62) общей площадью 52,9 кв. м, инв. N 4111, лит. Е (кадастровый N 50:26:19:05951:004);

- двухэтажное здание (здание механической мастерской) общей площадью 1231,2 кв. м, инв. N 4111, лит. Ж-Ж1-Ж2-Ж3 (кадастровый N 50:26:19:05951:005);

- сооружение (прирельсовый навес для складирования) общей площадью 764,1 кв. м, инв. N 4111, лит. З (кадастровый N 50:26:19:05951:006),

расположенные по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, Тургеневский тупик, КПП.

2. Признать недействительным (ничтожным) договор залога недвижимости (ипотека) б/н от 23.01.2003, заключенный между ООО “Оконные конструкции“ и ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“.

3. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

4. Взыскать с ООО “Оконные конструкции“ в пользу ЗАО “Альтон“ 1000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

5. Взыскать с ОАО “АКБ “Кроссинвестбанк“ в пользу ЗАО “Альтон“ 1000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.