Решения и постановления судов

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2005, 29.08.2005 N 10АП-1954/05-ГК по делу N А41-К2-25658/04 Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления о признании незаконным бездействия регистрирующего органа, выразившегося в неосуществлении регистрации обременения права собственности ипотекой в силу закона, оставлено без изменения, т.к. ответчик не имеет задолженности перед истцом по договору купли-продажи здания и, следовательно, у истца отсутствует ипотека в силу закона на указанную недвижимость, подлежащая государственной регистрации.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

5 сентября 2005 г. Дело N 10АП-1954/05-ГКрезолютивная часть объявлена 29 августа 2005 г. “

(извлечение)

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи И., судей Б., Ю., при ведении протокола судебного заседания С., при участии в заседании лиц в соответствии с протоколом судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества Агропромышленная фирма “Майская“ на решение Арбитражного суда Московской области от 9 июня 2005 г. по делу N А41-К2-25658/04, принятое судьей К., по заявлению Закрытого акционерного общества Агропромышленная фирма “Майская“ к Московской областной регистрационной палате, Обществу с ограниченной ответственностью “ВЕСС СТК“ о признании незаконными действий (бездействия) государственного органа,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО Агропромышленная фирма “Майская“ обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Московской областной регистрационной палате и ООО “ВЕСС СТК“ о признании незаконным бездействия Московской областной регистрационной палаты, выразившегося в неосуществлении регистрации обременения права собственности ООО “ВЕСС СТК“ на объект недвижимости: здание склада строительных материалов общей площадью 957,9 кв. м, инв. N 11339-1, лит. Д - Д1, расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Софрино, ул. Ленина, д. 9, ипотекой в силу закона в пользу ЗАО Агропромышленная фирма “Майская“ при осуществлении 10 ноября 2004 года государственной регистрации права собственности ООО “ВЕСС СТК“ на указанную недвижимость.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству Московской областной регистрационной палаты в порядке ст. 48 АПК РФ произведена ее замена на правопреемника - Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (л. д. 81 т. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 9 июня 2005 года в удовлетворении требований ЗАО Агропромышленная фирма “Майская“ отказано.



Не согласившись с решением суда, ЗАО Агропромышленная фирма “Майская“ направило апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, заявление удовлетворить.

В судебном заседании представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал изложенные в ней доводы. Просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области возражал против апелляционной жалобы, суду пояснил, что считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ООО “ВЕСС СТК“ возражали против апелляционной жалобы, суду пояснили, что считают обжалуемое решение законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 28 сентября 2001 года между ЗАО АПФ “Майская“ (продавцом) и ООО “ВЕСС СТК“ (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения здания склада строительных материалов, находящегося по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Софрино, ул. Ленина, д. 9, состоящего из основного кирпичного строения общей полезной площадью 957,9 кв. м (л. д. 115 - 116 т. 1). Согласно данному договору покупатель купил у продавца указанное нежилое помещение за 135000 рублей. Расчет между сторонами будет произведен после подписания договора в срок до 28 сентября 2006 года (п. 5 договора).

Согласно двусторонне подписанному передаточному акту от 28 сентября 2001 года названный объект недвижимости передан ООО “ВЕСС СТК“ (л. д. 117 т. 1).

10 ноября 2004 года Московская областная регистрационная палата на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Московской области от 1 июня 2004 года по делу N А41-К1-2548/04 зарегистрировала право собственности ООО “ВЕСС СТК“ на здание склада строительных материалов площадью 957,9 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Софрино, ул. Ленина, д. 9 (л. д. 10 т. 1).

При этом регистрирующим органом не была внесена запись об обременении права собственности ООО “ВЕСС СТК“ на данную недвижимость ипотекой ЗАО АПФ “Майская“, принадлежащей последнему, по его мнению, в силу закона, чем нарушила права и законные интересы Общества.

В связи с указанными обстоятельствами ЗАО АПФ “Майская“ обратилось с заявлением в арбитражный суд.



В обоснование своих требований истец ссылался на то, что у ответчика существует задолженность перед ЗАО АПФ “Майская“ по договору купли-продажи здания склада строительных материалов от 28 сентября 2001 года. Поэтому в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. А залог недвижимого имущества - ипотека, возникшая в силу закона, в соответствии со ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины и одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что ответчик не имеет задолженности перед истцом по договору купли-продажи здания склада строительных материалов от 28 сентября 2001 года, и, следовательно, у ЗАО АПФ “Майская“ отсутствует ипотека в силу закона на указанную недвижимость, подлежащая государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

Данный вывод суда следует признать правильным.

Из материалов дела следует, что 28 сентября 2001 года между ЗАО АПФ “Майская“ (продавцом) и ООО “ВЕСС СТК“ (покупателем) было заключено несколько договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Софрино, ул. Ленина, д. 9, в том числе договор купли-продажи спорного нежилого помещения.

Совокупная стоимость проданных по договорам купли-продажи от 28 сентября 2001 года объектов недвижимости составила 1302858 руб., что не оспаривается сторонами.

18 октября 2001 года между ЗАО АПФ “Майская“ (заемщиком) и ООО “ВЕСС СТК“ (заимодавцем) заключен договор займа (л. д. 90 т. 1). В силу указанного договора заимодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 2900000 руб., а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Сумма займа предоставлена заемщику на срок 1 год 6 мес. По истечении указанного срока заемщик обязуется вернуть полученную от заимодавца сумму займа в порядке и сроки, установленные договором, а также уплатить причитающиеся ему проценты.

Согласно двусторонне подписанному акту от 29 октября 2001 года 24 октября 2001 года денежные средства в размере 2900000 руб. поступили на расчетный счет заемщика (л. д. 91 т. 1).

По платежному поручению N 2 от 14 января 2003 года ЗАО АПФ “Майская“ перечислило в адрес ООО “ВЕСС СТК“ 2183333 руб. в счет возврата займа по договору от 18 октября 2001 года.

31 марта 2003 года ООО “ВЕСС СТК“ направило ЗАО АПФ “Майская“ уведомление о зачете 1080014 руб. 50 коп.: 716666 рублей - суммы долга ЗАО АПФ “Майская“ по договору займа от 18 октября 2001 года и 363348 руб. 50 коп. - процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ за несвоевременное исполнение обязательств в счет погашения оплаты по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 28 сентября 2001 года и от 14 февраля 2002 года между ООО “ВЕСС СТК“ и ЗАО АПФ “Майская“ (л. д. 94 т. 1).

Размер задолженности и процентов по договору займа от 18 октября 2001 года подтвержден двусторонним актом сверки расчетов от 2 апреля 2003 года (л. д. 95 т. 1).

30 июня 2003 года ООО “ВЕСС СТК“ направило ЗАО АПФ “Майская“ уведомление о зачете 1112264 руб. 40 коп.: 716666 рублей - суммы долга ЗАО АПФ “Майская“ по договору займа от 18 октября 2001 года и 395598 руб. 40 коп. - процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ за несвоевременное исполнение обязательств в счет погашения оплаты по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 28 сентября 2001 года и от 14 февраля 2002 года между ООО “ВЕСС СТК“ и ЗАО АПФ “Майская“ (л. д. 97 т. 1).

Размер задолженности и процентов по договору займа от 18 октября 2001 года подтвержден двусторонним актом сверки расчетов от 2 июля 2003 года (л. д. 98 т. 1).

Как устанавливает ст. 410 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из вышеизложенного следует, что между сторонами был произведен взаимозачет по договору займа от 18 октября 2001 года и договорам купли-продажи недвижимости от 28 сентября 2001 года и от 14 февраля 2002 года на сумму 1112264 руб. 40 коп.

Уведомление о зачете, вопреки утверждениям заявителя апелляционной жалобы, было получено истцом, что подтверждается бухгалтерскими справками ЗАО АПФ “Майская“ о том, что долг ООО “ВЕСС СТК“ перед ЗАО АПФ “Майская“ по договорам от 28 сентября 2001 года и от 14 февраля 2002 года закрывается взаимозачетом в счет долга ЗАО АПФ “Майская“ перед ООО “ВЕСС СТК“ по договору займа от 18 октября 2001 года на сумму 1112264 руб. 40 коп. Долг ООО “ВЕСС СТК“ перед ЗАО АПФ “Майская“ составил 190593 руб. 89 коп. (л. д. 99, 100 т. 1). О фальсификации данных документов в порядке ст. 161 АПК РФ истец не заявлял.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у бухгалтера ЗАО АПФ “Майская“ полномочий на производство зачета не имеют правового значения. Зачет по своей правовой природе является односторонней сделкой, поскольку для его производства необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154, ст. 410 Гражданского кодекса РФ). Как следует из ст. 155 Гражданского кодекса, односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами. Такой случай прямо установлен ст. ст. 407, 410 Гражданского кодекса РФ. В настоящем деле воля на производство зачета ясно выражена ООО “ВЕСС СТК“, уведомление о зачете ЗАО АПФ “Майская“ получено, поэтому зачет между сторонами должен быть признан состоявшимся.

Оставшаяся сумма задолженности в размере 190593 руб. 89 коп. была выплачена ответчиком истцу по платежным поручениям N 1 от 29 марта 2005 года на сумму 9858 руб. 29 коп., N 3 от 30 марта 2005 года на сумму 135000 руб., N 4 от 30 марта 2005 года на сумму 45735 руб. 60 коп. (л. д. 21, 22, 23 т. 2).

Однако ЗАО АПФ “Майская“ отказалось принять исполнение ООО “ВЕСС СТК“ своих обязательств. 190593 руб. 89 коп. были возвращены истцом ответчику как неосновательное обогащение (л. д. 25, 26, 28 т. 2).

В обоснование правомерности своего отказа ЗАО АПФ “Майская“ ссылается на установленное ст. 311 Гражданского кодекса РФ право кредитора не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства.

Указанные доводы не принимаются во внимание арбитражным апелляционным судом.

Уплата ответчиком оставшейся части долга была направлена на надлежащее и полное исполнение взятого им на себя обязательства. И отказ истца принять это исполнение свидетельствует о злоупотреблении ЗАО АПФ “Майская“ своими правами с целью сохранить право залога на принадлежащее ответчику недвижимое имущество, то есть причинить вред интересам ООО “ВЕСС СТК“.

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В этом случае арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Также следует принять во внимание то обстоятельство, что ЗАО АПФ “Майская“ не подавало в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области заявление о регистрации ипотеки на здание склада строительных материалов площадью 957,9 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Софрино, ул. Ленина, д. 9, хотя было участником судебного заседания 26 мая 2004 года, в котором Арбитражным судом Московской области было вынесено решение по делу N А41-К1-2548/04 о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости от ЗАО АПФ “Майская“ к ООО “ВЕСС СТК“.

В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 13, абз. 6 ч. 1 ст. 16, ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ регистрация ипотеки проводится на основании заявления правообладателя или приобретающего право лица.

Довод истца о том, что в соответствии со ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ при продаже товара в рассрочку ипотека регистрируется без заявления стороны, не может быть принят во внимание при рассмотрении данного дела.

В рамках настоящего спора регистрация права собственности ответчика на здание склада была произведена на основании решения арбитражного суда, а не на основании договора купли-продажи.

В силу ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом законодатель не установил обязанности для регистрирующего органа истребовать у сторон сделки документы, не предусмотренные ст. ст. 17, 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, в частности, документы об оплате имущества.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 256, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 9 июня 2005 года по делу А41-К2-25658/04 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.