Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.08.2005 по делу N А56-23869/04 Решение суда о признании права собственности ООО на здания подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку разрешение на проведение строительно-монтажных работ выдавалось только при представлении застройщиком документа, подтверждающего право пользования земельным участком, однако судом не исследовался вопрос предоставления обществу земельного участка под возведение объектов недвижимости.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 августа 2005 года Дело N А56-23869/04“

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И., при участии от ООО “НПП Геотехника“ Доспеева А.И. (доверенность от 01.01.2005), от КУГИ Нагорских А.Ю. (доверенность от 27.12.2004), рассмотрев 04.08.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение от 17.09.2004 (судья Попова Н.М.) и постановление апелляционной инстанции от 17.03.2005 (судьи Хайруллина Х.Х., Кожемякина Е.В., Несмиян С.И.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-23869/04,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью “Научно-производственное предприятие “Геотехника“ (далее - ООО “НПП “Геотехника“) обратилось
в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к территориальному управлению Колпинского административного района Санкт-Петербурга (далее - Территориальное управление) о признании права собственности ООО “НПП “Геотехника“ на здания, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, поселок Понтонный, улица Пролетарской победы, дом 4, литера А (общеполезной площадью 837 кв.м), литера Б (общеполезной площадью 883,9 кв.м), литера В (общеполезной площадью 405,8 кв.м).

Решением суда от 17.09.2004 исковые требования ООО “НПП “Геотехника“ удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 17.03.2005 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение норм материального права.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы, а представитель ООО “НПП “Геотехника“ возражал против ее удовлетворения.

Территориальное управление надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своего представителя в судебное заседание не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, признано право собственности ООО “НПП “Геотехника“ на здания, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, поселок Понтонный, улица Пролетарской победы, дом 4, литеры А, Б, В.

Судом установлено, что строительство спорных зданий осуществлялось истцом в период с 1992 по 1998 год на земельном участке, отведенном распоряжением главы администрации Колпинского района мэрии Санкт-Петербурга от 22.07.92 N 993-р под строительство производства по изготовлению нестандартного оборудования.

В соответствии с указанным распоряжением земельный участок площадью 0,58 га, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Понтонный, улица Пролетарской победы, отведен научно-производственному
предприятию “Геотехника“ во временное пользование на три года.

Согласно пункту 4 данного распоряжения по истечении срока временного землепользования участок должен быть освобожден и благоустроен без компенсации затрат.

Таким образом, распоряжение от 22.07.92 N 993-р не подтверждает отвод научно-производственному предприятию “Геотехника“ земельного участка под строительство спорных объектов недвижимости.

На момент издания главой администрации Колпинского района мэрии Санкт-Петербурга распоряжения от 22.07.92 N 993-р и начала строительства спорных объектов порядок предоставления земельных участков под капитальное строительство и выдачи разрешительной документации регламентировался Правилами застройки Ленинграда, утвержденными решением Исполнительного комитета Ленинградского городского Совета народных депутатов от 13.06.89 N 421 (далее - Правила).

В соответствии с пунктом 4.15 Правил документами, удостоверяющими право пользования земельным участком на период строительства, являются акт, выдаваемый Проектно-производственным управлением застройки города, договор или удостоверение о праве временного пользования землей, выдаваемый исполкомами райсоветов.

При этом в силу пункта 4.3 Правил во временное пользование земельные участки предоставлялись заказчику на период капитального строительства, для проведения проектно-изыскательских, геолого-разведочных работ, организации строительных площадок и промежуточных складских баз, размещения зданий и сооружений временного типа, открытых стоянок транспортных средств, гаражей для автотранспорта спортивных индивидуальных владельцев, объектов мелкорозничной торговли, зрелищных площадок, временного благоустройства и других аналогичных целей.

Положением о порядке взаимодействия инвесторов (заказчиков) и органов управления мэрии по подготовке и изданию распоряжений по вопросам строительства, реконструкции, расширения производственных и социальных объектов и отвода земельных участков, утвержденным распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 17.02.92 N 187-р (далее - Положение), устанавливалось, что при осуществлении капитального строительства Комитет по градостроительству и архитектуре по представлению инвестора (заказчика) совместно с Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам после утверждения проектно-сметной документации готовят и
согласовывают с заинтересованными службами проект распоряжения о строительстве и аренде земельного участка на период строительства. На основании подписанного распоряжения о строительстве и аренде земельного участка на период строительства с инвестором (заказчиком) заключается договор с предварительным согласованием условий на период эксплуатации объекта.

Пунктом 10 Положения устанавливалось, что предоставление земельных участков во временное пользование сроком до 3 лет для целей, не связанных с какой-либо застройкой, может производиться по распоряжению главы районной администрации, согласованному с Комитетом по градостроительству и архитектуре и с Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам.

Впоследствии порядок предоставления земельных участков (зданий, сооружений), находящихся в распоряжении Санкт-Петербурга, для капитального строительства (реконструкции) регламентировался распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 N 585-р “О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях“ и Законом Санкт-Петербурга от 30.07.98 N 191-35 “Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга“.

Согласно данным нормативным правовым актам Санкт-Петербурга разрешением на строительство как административным актом уполномоченного органа государственной власти, санкционирующим градостроительную деятельность определенного лица на конкретной территории, являлось распоряжение губернатора Санкт-Петербурга о предоставлении объекта недвижимости на инвестиционных условиях. Согласие же собственника участка, подтверждающее правовую сделку, выражалось путем заключения застройщиком с КУГИ договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Как видно из материалов дела, 05.01.2001 между КУГИ и ООО “НПП “Геотехника“ заключен договор аренды N 6/ЗК-01604, согласно пункту 1.2 которого земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Понтонный, улица Пролетарской победы, дом 4, предоставлен истцу для использования под производственную базу без права возведения капитальных строений.

Как следует из изложенного, земельный участок истцу не предоставлялся под возведение объектов недвижимости.

Кроме того, кассационная инстанция считает ссылку суда на
получение истцом разрешения главы администрации Колпинского района мэрии Санкт-Петербурга на застройку территории, где определен период проектирования и строительства - 1992 - 1998 годы, несостоятельной, поскольку она не подтверждена материалами дела.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.5 Правил для правомерного проведения строительства (реконструкции) застройщиком любой формы собственности требуется получить разрешение на строительство (реконструкцию).

Разрешение на непосредственное проведение строительно-монтажных работ оформлялось в Управлении государственного архитектурно-строительного контроля Главленархитектуры, и выдавалось оно только при представлении застройщиком документа, подтверждающего право пользования землей, решения Исполкома Ленинградского городского Совета о разрешении строительства (реконструкции) и проектно-сметной документации.

Однако данные документы судом не исследованы.

Согласно пункту 7.4 Правил строительство в Ленинграде без утвержденной в установленном порядке проектной документации, без разрешения органов Госархстройконтроля на право производства строительно-монтажных работ, а также строительство с нарушением Генерального плана и установленного порядка отвода земельного участка, строительство по устаревшим и не переутвержденным проектам запрещалось.

В соответствии с пунктом 15.3 Правил строительство с нарушением положений, предусмотренных настоящим нормативным правовым актом, признавалось самовольным.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации также указывает, что строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано только в результате разрешения гражданско-правового спора, сторонами которого являются как лицо, осуществившее постройку, так и собственник (владелец) земельного участка, и только при условии предоставления застройщику земельного участка под возведенную постройку.

В нарушение статей
218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не исследовал обстоятельства, связанные с предоставлением истцу земельного участка под строительство (реконструкцию) и получением им необходимых градостроительных разрешений, и, соответственно, не привлек к участию в деле КУГИ, осуществляющий полномочия собственника в отношении государственного имущества на основании Положения о Комитете по управлению городским имуществом, утвержденного постановлением правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 N 1589.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать фактические обстоятельства дела и разрешить спор по существу.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.09.2004 и постановление апелляционной инстанции от 17.03.2005 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-23869/04 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Председательствующий

ВЛАСОВА М.Г.

Судьи

КОНЯЕВА Е.В.

САПОТКИНА Т.И.