Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.08.2005 N А56-8981/04 Поскольку из материалов дела следует, что истец и ответчик при подписании договора аренды помещения не согласовали условие об объекте, суд, сделав вывод об отсутствии правовых последствий договора аренды, а следовательно, отсутствии у ответчика правовых оснований для получения арендных платежей, удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 августа 2005 года Дело N А56-8981/04“

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Коняевой Е.В., при участии от Отдела ВО Егоровой Е.А. (доверенность от 02.08.2005 N 1819-660), от ФГУП “Почта России“ Миронова Ю.А. (доверенность от 01.07.2005), проверив в открытом судебном заседании законность решения от 07.10.2004 (судья Виноградова Л.В.) и постановления апелляционной инстанции от 07.02.2005 (судьи Алексеев С.Н., Гайсановская Е.В., Сергиенко А.Н.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-8981/04 на основании определения Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.06.2005 N 5900/05,

УСТАНОВИЛ:

Отдел вневедомственной охраны при Управлении внутренних дел Красносельского района Санкт-Петербурга (далее - Отдел ВО) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию “Управление федеральной почтовой связи Санкт-Петербурга и Ленинградской области“ (далее - Управление ФПС) о признании недействительным заключенного между сторонами договора от 20.03.2001 N 4/100 аренды нежилого помещения и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата истцу перечисленных в период с марта 2001 года по сентябрь 2003 года 194013 руб. 39 коп., в том числе 82703 руб. 79 коп. - в качестве арендной платы и 91915 руб. 24 коп. - коммунальных платежей.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).

Исковые требования мотивированы тем, что Управление ФПС предоставило нежилые помещения в аренду по договору от 20.03.2001 без получения разрешения КУГИ; истец использует спорное имущество и перечисляет арендную плату по договору аренды от 17.02.97, заключенному с КУГИ.

До принятия решения по делу истец уменьшил размер исковых требований в соответствии с произведенной сторонами сверкой расчетов до 175002 руб. 11 коп.

Решением от 07.10.2004 договор от 20.03.2001 признан недействительным (незаключенным) ввиду несогласования сторонами объекта аренды; с Управления ФПС в пользу Отдела ВО взыскано 97901 руб. неосновательного обогащения, полученного в качестве арендной платы; в остальной части иска (в части возврата денежных средств, уплаченных в качестве коммунальных платежей) отказано, поскольку истец, находясь в спорных помещениях на основании договора, заключенного с КУГИ, пользовался коммунальными услугами.

Постановлением апелляционной инстанции от 07.02.2005 решение суда изменено, с Управления ФПС
в пользу Отдела ВО взыскано 78060 руб. 38 коп., перечисленных истцом ответчику в качестве арендной платы и являющихся неосновательным обогащением последнего; в остальной части решение оставлено без изменения.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.06.2005 N 5900/05, принятым по результатам рассмотрения заявления Управления ФПС о пересмотре состоявшихся по делу судебных актов в порядке надзора, дело направлено на рассмотрение в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа.

В заявлении Управление ФПС ссылалось на неправильное применение судебными инстанциями норм Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделок. По мнению заявителя, суд правомерно посчитал договор от 20.03.2001 незаключенным, однако незаключенный договор не может быть признан недействительным и к такому договору не могут быть применены последствия недействительности сделки, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель Управления ФПС заявил ходатайство о замене ответчика в связи с реорганизацией правопреемником - федеральным государственным унитарным предприятием “Почта России“ (далее - ФГУП “Почта России“).

Учитывая, что в подтверждение ходатайства представлены обосновывающие документы, кассационная инстанция в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменила Управление ФПС на ФГУП “Почта России“.

По существу спора представитель ФГУП “Почта России“ поддержал доводы, изложенные в заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора. Представитель Отдела ВО против доводов ответчика возражал, соглашаясь с выводами суда, считая их соответствующими нормам материального права.

КУГИ о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность решения суда первой и постановления апелляционной инстанций
проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Отделом ВО (арендатор) заключен договор от 17.02.97 N 08-В-000993 аренды нежилого помещения площадью 110,8 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ленина, д. 81, лит. А, пом. 1,3,4-Н, для использования под пульт центральной охраны-2 сроком действия по 01.01.98.

Балансодержателем указанных помещений являлось Управление ФПС, подпись балансодержателя также имеется на договоре от 17.02.97.

Помещения площадью 110,8 кв.м переданы Отделу ВО по акту от 05.01.97, составленному с участием балансодержателя.

В дальнейшем Управление ФПС (арендодатель) и Отдел ВО (арендатор) подписали договор от 20.03.2001 N 4/100 аренды нежилого помещения площадью 65 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ленина, д. 81 (ОПС-320), для использования под производство сроком с 01.04.2001 по 31.03.2002. Согласно пункту 1.2 договора его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с даты сдачи-приемки объекта по акту. Такой акт подписан сторонами 03.04.2001.

Размер и порядок внесения арендной платы определены разделом 3 договора. Месячная арендная плата составляет 92,511 у.е. (пункт 3.1); арендатор ежемесячно вносит плату за аренду помещения, указанную в пункте 3.1, а также плату за эксплуатационные, коммунальные и иные услуги в соответствии с расчетами и на основании счета-фактуры (счета) в течение пяти дней со дня их получения (пункт 3.3).

Отдел ВО производил оплату по договору от 20.03.2001 по сентябрь 2003 года включительно, что подтверждено актом сверки взаиморасчетов сторон; платежи поступали на расчетный счет Управления ФПС.

Уведомлением от 05.08.2003 Управление ФПС сообщило Отделу ВО о расторжении договора от 20.03.2001 в связи с неполучением разрешения КУГИ на сдачу помещений в аренду.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.09.2003 по
делу N А56-15830/03 с Отдела ВО в пользу КУГИ взыскано 4419 руб. 81 коп. задолженности за период с 01.01.2001 по 31.03.2003 по договору аренды от 17.02.97 N 08-В-000993 и 2000 руб. пеней, уменьшенных в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на то, что Управление ФПС в нарушение действующего порядка заключило договор от 20.03.2001 без согласия собственника и неправомерно получало плату за использование объекта арендатором в период с марта 2001 по сентябрь 2003 года, Отдел ВО обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд пришел к выводу, что стороны при подписании договора от 20.03.2001 не согласовали условие об объекте, в связи с чем договор не считается заключенным. При этом суд первой инстанции ошибочно сослался на статью 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующую отношения по продаже недвижимости и не применимую к договору аренды. Требование о необходимости указания в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, и о последствиях несоблюдения этого требования предусмотрено пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды в таком случае не считается заключенным.

Стороны согласились с таким выводом суда, хотя в материалах дела отсутствуют данные о том, что у сторон имелись какие-либо неясности по поводу того, какое имущество используется Отделом ВО, что Отдел ВО занимал в здании какие-либо иные помещения, кроме тех, которые сначала получил на основании договора аренды, заключенного с КУГИ, а затем продолжал использовать после подписания договора от 20.03.2001 с Управлением ФПС.

Вместе с тем и доказательства правомерности сдачи в аренду спорных помещений ответчиком не представлены.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса
Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Управление ФПС не являлось собственником помещений либо лицом, уполномоченным собственником на распоряжение своим имуществом. Право хозяйственного ведения на здание, в котором находятся спорные помещения, зарегистрировано за Управлением ФПС только 18.03.2004. Как подтверждено вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 16.09.2003 по делу N А56-15830/03, в спорный период в отношении того же имущества продолжал действовать договор аренды от 17.02.97, заключенный между КУГИ и Отделом ВО, что исключает возможность заключения нового договора другим арендодателем.

Таким образом, договор от 20.03.2001 противоречит указанной выше статье, что свидетельствует о его недействительности (ничтожности) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Незаключенный договор, равно как и недействительный, не влечет правовых последствий в виде возникновения у его сторон прав и обязанностей, предусмотренных договором. Если суд при рассмотрении дела устанавливает, что договор, которым руководствовались стороны, не может считаться заключенным, к отношениям сторон подлежат применению нормы о неосновательном обогащении. В силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации эти же правила применяются и к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Поскольку Отдел ВО производил оплату за пользование имуществом в спорный период по договору с КУГИ от 17.02.97, стоимость пользования имуществом, предоставленным по договору с Управлением ФПС, не повлекшему соответствующих правовых последствий, не подлежит возмещению последнему. Ввиду наличия двойной оплаты за пользование имуществом как по договору от 17.02.97, так и по не соответствующему нормам гражданского законодательства договору от 20.03.2001 ответчик должен возвратить истцу произведенные арендные платежи, сумма которых уточнена сторонами в
акте сверки и составила 78060 руб. 38 коп.

Что же касается платы за коммунальные услуги, то, поскольку коммунальное обслуживание занимаемых истцом помещений осуществлялось ответчиком, который вносил платежи ресурсоснабжающим организациям по заключенным с ним договорам, сумма в размере перечисленных коммунальных платежей не подлежит возврату истцу. Кроме того, пунктом 2.2.11 договора от 17.02.97 предусмотрена обязанность арендатора заключить с балансодержателем объекта - Красносельским узлом связи Управления ФПС - либо со специализированными организациями договоры на обслуживание арендуемых помещений и снабжение их энергетическими и другими ресурсами, своевременно производить оплату услуг по данным договорам.

С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что выводы судебных инстанций, установивших отсутствие правового основания для получения Управлением ФПС арендных платежей, о взыскании с ответчика суммы, соответствующей сумме внесенной по договору от 20.03.2001 арендной платы, не противоречат нормам материального права и являются правильными.

В таком случае, поскольку решение суда первой инстанции было изменено апелляционной инстанцией в части размера арендных платежей, согласованного сторонами в акте сверки, кассационная инстанция считает, что постановление данной судебной инстанции следует оставить в силе.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2005 по делу N А56-8981/04 оставить без изменения.

Председательствующий

СЕРГЕЕВА И.В.

Судьи

ГРАЧЕВА И.Л.

КОНЯЕВА Е.В.