Решения и определения судов

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.06.2006, 03.07.2006 по делу N А40-40795/05-89-347 В удовлетворении исковых требований об обязании не чинить препятствия в пользовании арендованным нежилым помещением отказано, поскольку истец не представил доказательств нарушения ответчиком его прав и чинения ему препятствий в пользовании данным помещением.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

27 июня 2006 г. Дело N А40-40795/05-89-3473 июля 2006 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть объявлена 27.06.2006.

Дата изготовления решения в полном объеме 3 июля 2006 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Д., при ведении протокола судьей Д., с участием представителей: от истца - Б.С.Н., дов. N 12-Д от 22.05.2006, пасп. 45 00 901336; Ш., реш. N 3 от 20.01.2003, пасп. 45 06 712429, от ответчика - Б.Н.Е., дов. N 01-д от 09.03.2006, пасп. 45 00 068285, по иску ЗАО “Евро-азиатская финансовая компания“ к ООО “Правильный выбор“ об обязании не чинить препятствия, встречный иск - о расторжении
договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО “Евро-азиатская финансовая компания“ заявлен иск об обязании не чинить препятствия в пользовании помещением, расположенным по адресу: Москва, ул. Новолесная, д. 6 “б“, арендованным по договору N 12/281 от 05.05.1994, заключенному между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению имуществом, ГЭП “ЭКСПР“ и АОЗТ “Евро-азиатская финансовая компания“ на срок до 31.04.2019.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, заявил о том, что в помещение его допускают, однако чинят препятствия в пользовании им.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве. Ответчик считает, что решение суда в случае удовлетворения исковых требований будет неисполнимым, так как на дату подачи иска у ответчика отсутствуют помещения, являвшиеся предметом договора аренды N 12/281 и переданные в пользование истцу.

Судом на основании ст. 132 АПК РФ принят к рассмотрению совместно с первоначальным встречный иск о расторжении договора аренды N 12/281 от 05.05.1994 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новолесная, д. 6 “Б“, по основаниям, предусмотренным ст. ст. 450, 619 ГК РФ.

Истец по первоначальному иску против встречного искового заявления возражал по основаниям, изложенным в отзыве. Он считает, что у него отсутствовало обязательство по проведению капитального ремонта арендуемых помещений, что капитальный ремонт им был проведен при выводе котельной и подключении здания к централизованным сетям теплоснабжения, производство перепланировок арендуемых помещений не отрицает, и считает, что довод истца по встречному иску об использовании здания не по назначению безоснователен, так как недвижимое имущество может использоваться только как жилое либо нежилое. Истцом по первоначальному иску заявлено также о применении срока исковой давности к обязательствам, изложенным ответчиком в претензии о расторжении
договора.

Дело рассматривается вновь на основании постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.04.2006 N КГ-А40/2576-06.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.04.2006 N КГ-А40/2576-06 были отменены решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.10.05, постановление от 23.12.05 N 09АП-14422/05-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда по данному делу, и дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассационная инстанция указала, что при новом рассмотрении дела суду следует учесть представленные истцом доказательства (т. 1, л.д. 12 - 14, л.д. 79 - 85, л.д. 103 - 110), дать им надлежащую оценку, проверить доводы сторон, рассмотреть вопрос о возможности назначения экспертизы для установления состояния арендуемых помещений.

Дело рассматривается вновь с учетом указаний кассационной инстанции, которые, в силу ст. 289 АПК РФ, являются обязательными для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.

При новом рассмотрении дела истцом по первоначальному иску было заявлено ходатайство об истребовании из Федерального агентства по управлению федеральным имуществом актов технического состояния спорных помещений, которые должны были быть составлены в 1996 году при передаче помещений ГУП “Сервэкс“. Ходатайство судом было удовлетворено и сделан надлежащий запрос. Судом был сделан также запрос в Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом по городу Москве о представлении актов технического состояния и актов приема-передачи ФГУП “Сервэкс“ в 1996 спорных помещений и акта проверки от 30.04.2003. Документов за 1996 год организациями не представлено, акт от 30.03.2003 представлен в ксерокопии.

Суд рассмотрев материалы дела, первоначальный иск и встречное исковое заявление, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования ЗАО “Евро-азиатская финансовая компания“ об обязании не чинить препятствия удовлетворению не подлежат, встречное исковое заявление ООО
“Правильный выбор“ о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

05 мая 1994 года между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом, ГЭП “ЭКСПР“ и АОЗТ “Евро-азиатская финансовая компания“ (истец по первоначальному иску) был заключен договор N 12/281 на аренду нежилого помещения общей площадью 206,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новолесная, д. 6 “б“.

ООО “Правильный выбор“ стало собственником данного имущества на основании договора купли-продажи N 14-09 от 14 сентября 2004 г., заключенного между ним и ООО “Жилфондпроект“. Право собственности ответчика возникло с 27.10.2004, т.е. с момента внесения записи в ЕГРП N 77-01/01-981/2004-707.

В обоснование исковых требований истцом заявлено, что работники ООО “Правильный выбор“ 21 апреля 2005 года не пустили в здание генерального директора и его сотрудницу, во входной двери сменен замок. В качестве доказательства обоснованности исковых требований истцом представлены справка 14 отделения милиции от 28 июня 2005 года, акт обследования административного здания по адресу: г. Москва, ул. Новолесная, д. 6 “Б“, стр. 2 от 29 сентября 2005 г.

Как следует из представленных документов, данные документы были составлены без вызова и участия ответчика в 2005 году, отсутствуют также сведения об обращении арендатора к собственнику с требованием об обеспечении доступа в арендуемые помещения.

Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 26.04.03 N 1531/937 (т. 1, л.д. 12 - 14), не может являться надлежащим доказательством по настоящему спору, так как в нем установлено наличие спорных гражданско-правовых отношений между ООО “Жилфондпроект“ и ЗАО “Евро-азиатская финансовая компания“. Поскольку ООО “Жилфондпроект“ не является участником настоящего спора, суд считает, что данное доказательство не является допустимым
в силу ст. 67 АПК РФ.

Представленное истцом постановление о возбуждении уголовного дела от 13 июня 2006 года также не является доказательством обстоятельств, на которые ссылается истец в иске, так как в нем не установлено лицо, совершившее противоправные деяния, дело возбуждено по фату причинения истцу материального ущерба в результате уничтожения имущества. При этом суд исходит из нормы п. 1 ст. 49 Конституции Российской Федерации, согласно которой каждый обвиняемый в совершении преступления считается невиновным, пока его виновность не будет доказана в предусмотренном федеральным законом порядке и установлена вступившим в законную силу приговором суда.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На момент рассмотрения спора в июне 2006 года суду не представлено доказательств нарушения ответчиком прав истца и чинения истцу препятствий в пользовании арендованным имуществом.

Ответчик в отзыве на первоначальный иск сослался на произведенную арендатором перепланировку занимаемых помещений без надлежащего согласования с балансодержателем имущества в нарушение п. 2.2.3 договора аренды (т. 1 л.д. 99).

В обоснование своих доводов ответчик представил поэтажные планы ТБТИ, полученные 10.10.2005, в которых отражено состояние арендуемого истцом помещения на 27.03.2000 до переоборудования и на 10.01.2001 после переоборудования с отметками о произведенных перепланировках без разрешений.

Истец не отрицает наличие перепланировок, однако ссылается на то, что им возведены легкие перегородки.

Ответчик сослался на то обстоятельство, что в октябре 2004 г. приобрел здание общей площадью 472,4 кв. м по адресу: Москва, ул. Новолесная, д. 6 “б“ и на дату регистрации перехода права собственности в составе здания отсутствовали помещения, переданные
истцу в аренду по договору N 12/281. Кроме того, помещения новому собственнику были переданы свободными, так как, как следует из объяснений истца, его не допускал в здание предыдущий собственник - ООО “Жилфондпроект“.

Таким образом, ответчик получил здание в собственность свободным и не мог знать о наличии договора аренды с истцом, так как в здании отсутствовал как сам арендатор, так и помещения, являющиеся предметом спорного договора аренды.

В приложении N 1 к договору аренды N 12/281 от 05.05.94 указан перечень нежилых помещений по ул. Новолесная, д. 6 “б“, предоставляемых в аренду истцу в 1994 г.

Из представленного ответчиком поэтажного плана по состоянию на 27.03.2000 усматривается, что указанные в приложении N 1 к договору аренды помещения соответствуют поэтажным планам ТБТИ, составленным до проведения перепланировки.

Однако после произведенной истцом перепланировки изменилось количество помещений, изменилось назначение помещений, изменился их метраж, что подтверждается поэтажным планом ТБТИ на 10.01.2001 и экспликациями к нему.

Следовательно, предмет договора аренды N 12/281 перестал существовать в результате перепланировок, произведенных истцом. Письмом от 20.06.2005 ЗАО “Евро-азиатская финансовая компания“ уведомила нового собственника о наличии перепланировок в арендуемых помещениях, просила внести изменения в договор аренды. Изменения в договор аренды сторонами не вносились, и у нового собственника отсутствует обязанность вносить изменения в договор аренды.

Данный довод подтверждается ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно ст. ст. 16, 168, 182 АПК РФ арбитражный суд принимает решение, которое должно быть исполнимым. Исковые требования истца об обязании ответчика не чинить препятствия в пользовании арендованными помещениями, расположенными по адресу: Москва,
улица Новолесная, дом 6 “б“ не могут быть удовлетворены судом, поскольку в настоящее время отсутствуют нежилые помещения, переданные истцу по договору аренды. Истец не смог указать, какими помещениями он вправе пользоваться.

Таким образом, исковые требования по первоначальному иску неправомерны.

Встречные исковые требования заявлены ответчиком о расторжении договора аренды N 12/281 от 05.05.94. Иск заявлен ООО “Правильный выбор“ в связи с неисполнением ЗАО “Евро-азиатская финансовая компания“ предусмотренных дополнительным соглашением 12/283 от 05.05.94 к договору аренды N 12/281 обязательств по производству капитального ремонта, ремонту инженерно-технических коммуникаций (замена сантехнических сетей, переоборудование котельной и т.д.), производства не согласованной ответчиком по встречному иску перепланировки занимаемых помещений, использование арендуемых помещений не по назначению, установленному в п. 1.1 договора аренды.

В претензиях, направленных в адрес ЗАО “Евро-Азиатская компания“ (т. 1, л.д. 151, 152) истец по встречному иску предлагает устранить существенные нарушения договора аренды - устранить несанкционированные перепланировки, произвести капитальный ремонт помещения, оплатить аренду.

В претензии от 07.09.2005 ответчику по встречному иску предлагается устранить несанкционированные перепланировки, использование помещения не по назначению, указывается о наличии задолженности по арендной плате в течение трех месяцев, произвести текущий ремонт.

В обоснование заявленных требований истец по встречному иску представил акт проверки целевого использования и технического состояния федерального имущества, расположенного по адресу: Москва, ул. Новолесная, д. 6 “б“ ФГУЭП “Сервэкс“ от 24.04.2003, акт ООО “Правильный выбор“ и ЗАО ЧОП “Странник и К“ от 08 февраля 2005 г., письмо ООО “Стромминсырье“ N 1-20 от 20 марта 2003 г. В ответе на запрос суда Агентство федерального имущества по городу Москве наличие данного акта не отрицает, представило копию акта со ссылкой на
то, что подлинник находится в ФГУЭП “Сервэкс“. Ответчиком представлена заверенная копия данного акта.

Ответчик по встречному иску считает, что дополнительным соглашением к договору от 05.05.1994 N 12/283 не предусмотрена обязанность арендатора по производству капитального ремонта, однако настаивает, что им был произведен такой ремонт при выводе котельной и подключении здания к централизованным сетям теплоснабжения.

В доказательство проведения ремонта представлено заключение санитарно-эпидемиологической службы о состоянии помещений, письмо Центра Госсанэпиднадзора в ЦАО г. Москвы от 02.12.03 N 6.06-59/6/11534, договор N 1230 от 17.08.04 об оказании услуг по поддержанию санитарно-эпидемиологического режима в лечебно-профилактическом учреждении и контролю за его выполнением, санитарно-эпидемиологическое заключение от 27.11.02 о соответствии санитарным правилам, представляющих потенциальную опасность для здоровья человека, видов деятельности, работ и услуг (т. 1, л.д. 79 - 85), акт гигиенической оценки видов деятельности (работ, услуг), осуществляемых на объектах медицинского профиля от 18.08.2004, составленный ГУ Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в центральном административном округе Москвы.

Оценив доводы сторон, суд считает, что требование о расторжении договора аренды N 12/281 от 05.05.94 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 дополнительного соглашения N 12/283 от 05.05.94 установлено, что с целью компенсации расходов арендатора на производство капитального ремонта арендуемых помещений, ремонт инженерно-технических коммуникаций (замена сантехнических сетей, переоборудование котельной и т.д.) в здании федеральной собственности по адресу: г. Москва, ул. Новолесная, д. 6 “б“, в соответствии с примечанием к п. 2.2.2 и п. 2.2.4 договора аренды, арендная плата за арендуемые помещения (п. 3.2 договора) устанавливается в размере 5152500 руб. + НДС + СН в год, 1288125 руб. + НДС + СН в квартал (из расчета 25000 руб. за 1
кв. м) на срок с 1 мая 1994 года по 31 апреля 1998 года.

По смыслу данной нормы дополнительного соглашения снижение арендной платы ответчику произведено с целью компенсации расходов на производство ремонтных работ, указанных в дополнительном соглашении, т.е. тех работ, которые ответчик по встречному иску должен будет произвести в будущем.

Письмом N 176 от 31.08.1994 подтверждается, что ответчик по встречному иску должен был доработать проект переоборудования помещений, предусматривающий вывод котельной и подключение здания к централизованным сетям теплоснабжения.

Доказательств оформления и утверждения балансодержателем исправленного проекта, так же как и доказательств производства работ, предусмотренных дополнительным соглашением N 12/283 от 05.05.94 суду не представлено.

Как следует из обычной практики (обычаев делового оборота) Госкомимущества России, арендная плата снижается на период проведения капитального ремонта, а не после его проведения. При наличии уже сделанного ремонта стороны должны были указать сумму затрат и расчет компенсации.

Из представленных ответчиком по встречному иску материалов усматривается, что состояние помещения, занимаемого ЗАО “Евро-азиатская финансовая компания“ удовлетворительное, программа на проведение производственного контроля организации в случае осуществления медицинской деятельности соответствуют требованиям санитарных правил и государственным стандартам и согласовываются, размещение салона красоты не противоречит санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам САНПиН, договором предусмотрена организация дезинфекционного и стерилизующего режимов и контроля их выполнения, виды деятельности, работ и услуг, заявленные ЗАО “Евро-Азиатская финансовая компания“ соответствуют санитарным нормам и правилам.

Вышеперечисленные документы подтверждают выполнение арендатором текущего ремонта, однако не содержат в себе сведений, подтверждающих выполнение ответчиком по встречному иску ремонтных работ инженерно-технических коммуникаций (замену сантехнических сетей, переоборудование котельной).

Доказательства, представленные ЗАО “Евро-азиатская финансовая компания“ (т. 1 л.д. 79 - 85) говорят о наличии согласования плана (программы)
организации и проведения производственного контроля требованиям санитарных правил (л.д. 79), о том, что размещение салона красоты по адресу: Новолесная, д. 6Б не противоречит санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам СанПиН “Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий“ (л.д. 80). Документы, подтверждающие наличие согласования плана и достаточную освещенность помещений не могут являться подтверждением состояния помещения. К таким доказательствам не может быть отнесен и договор от 17.078.2004 N 1230 (л.д. 81, 82) об оказании методической помощи и контроле работы стерилизующей аппаратуры, а также санитарно-эпидемиологическое заключение (л.д. 83), составленное на основании актов и протоколов о соответствии заявленного вида деятельности правилам и нормам.

Службы, выдавшие эти документы, не дают и не вправе давать оценку наличия и качества ремонта помещений.

Суд не находит также оснований для исключения из числа доказательств акта проверки целевого использования и технического состояния федерального недвижимого имущества от 24.04.2003 (т. 1 л.д. 103), так как наличие данного акта подтверждено Минимуществом России, акт составлялся комиссионно, в нем указан представитель проверяемой организации - Ш., доказательств того, что она отсутствовала при проверке помещений не представлено. Кроме того, выводы, содержащиеся в акте, не противоречат фактическим обстоятельствам - в спорных помещениях имеется перепланировка, и помещения использовались под косметический кабинет и стоматологию.

Представленный истцом акт гигиенической оценки видов деятельности от 17.08.2004, в котором имеется фраза о том, что “ремонт помещений произведен в 2004 году“ не может служить доказательством проведения предусмотренного дополнительным соглашением ремонта, так как целью экспертизы является проверка условий осуществления деятельности на соответствие санитарным правилам.

О назначении экспертизы ни одной из сторон не заявлено, при обсуждении вопроса представители обеих сторон пришли к нецелесообразности назначения экспертизы, и суд не находит оснований для проведения экспертизы для установления состояния арендуемых помещений, так как состав помещений изменен и техническое состояние помещений могло быть изменено в период, когда истец ими не пользовался.

Заявление истца о применении срока исковой давности к недостаткам, изложенным в претензии о расторжении договора, не может быть принято судом, так как предметом спора является вопрос о нечинении препятствий и о расторжении договора.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ применение исковой давности может быть к требованию, а не к обстоятельствам изложенным в претензии.

Кроме того, истец в письме от 20.06.2005 признал наличие перепланировок, что прерывает течение срока исковой давности.

Довод ответчика по встречному иску о том, что помещение использовалось по назначению, не может быть принят судом исходя из следующего.

В соответствии с п. 1.1 договора помещение подлежало использованию под офис. В “Новейшем словаре иностранных слов и выражений“ (Москва, ООО “Издательство АСТ“, 2002 слово офис толкуется как “контора, канцелярия, административный отдел предприятия, служебное помещение“).

Однако, размещение в помещении стоматологического и косметического кабинета не может являться, использованием по назначению помещений, сданных в аренду под офис, так как к административным помещениям и медицинским помещениям предъявляются различные требования. Довод ответчика по встречному иску о том, что в переводе с английского слово офис - означает “кабинет“ не может быть принят судом, так как употребляемые в русском языке иностранные слова приобретают смысловое значение, не совпадающее с переводом.

Кроме того, изменение назначения помещения при согласовании с собственником повлекло бы за собой изменение размера арендной платы.

Таким образом, ответчиком по встречному иску не выполняются обязанности по договору, указанные в претензиях, что является существенным нарушением условий договора. Кроме того, в связи с перепланировкой помещений невозможно определить предмет договора, что также является основанием для его расторжения.

Расходы по госпошлине распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Суд, руководствуясь ст. ст. 8, 11, 12, 301, 305, 307, 309, 310, 314, 401, 450, 452, 619 ГК РФ и ст. ст. 4, 75, 110, 132 170, 174, 180, 181, 259, 276, 288, 289 АПК РФ,

РЕШИЛ:

в иске ЗАО “Евро-азиатская финансовая компания“ к ООО “Правильный выбор“ об обязании не чинить препятствия в пользовании помещением отказать.

Расторгнуть договор от 05.05.1994 N 12/281 на аренду нежилого помещения общей площадью 206,1 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Новолесная, д. 6 “Б“, заключенный Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом, ГЭП “ЭКСПР“ и АОЗТ “Евроазиатская финансовая компания“.

Взыскать с ЗАО “Евро-азиатская финансовая компания“ в пользу ООО “Правильный выбор“ расходы по госпошлине в размере 2000 (две тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.