Решения и постановления судов

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2005 N А26-4785/04-13 Поскольку арендатор продолжал занимать помещения вплоть до их передачи в добровольном порядке арендодателю, суд, исследовав имеющуюся в деле переписку сторон по поводу условий договора аренды и его исполнения, пришел к правильному выводу о том, что договор следует считать действующим до момента фактического освобождения помещений арендатором.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 марта 2005 года Дело N А26-4785/04-13“

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Власовой М.Г., Кадулина А.В., при участии от МУП “ЖЭС“ Демидова Д.Н. (доверенность от 28.02.2005), от ЗАО “Лайва“ Храмцова В.П. (доверенность от 05.01.2005), Данилова С.П. (доверенность от 05.01.2005), от администрации Афанасьева Д.С. (доверенность от 11.01.2005), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Лайва“ на решение от 09.09.2004 (судья Мельник А.В.) и постановление апелляционной инстанции от 02.12.2004 (судьи Тойвонен И.Ю., Шатина Г.Г., Кудрявцева Н.И.) Арбитражного суда Республики Карелия по делу N А26-4785/04-13,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие “Жилищно-эксплуатационная служба“ (далее - МУП “ЖЭС“) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к закрытому акционерному обществу “Лайва“ (далее - ЗАО “Лайва“) о взыскании 373917 руб. 49 коп., в том числе 187681 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате на основании договора от 01.02.2001 N 107-01 аренды нежилых помещений за период с октября 2001 года по ноябрь 2003 года и 186236 руб. 47 коп. пеней за период с 01.01.2003 по 30.03.2004.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечена администрация местного самоуправления города Сортавала (далее - администрация).

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уменьшил размер заявленных требований и просил взыскать с ответчика 313266 руб. 61 коп., в том числе 165582 руб. долга за период с 01.10.2002 по 13.11.2003 и 147684 руб. 61 коп. пеней за период с 01.01.2003 по 01.11.2003.

Решением от 09.09.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.12.2004, исковые требования в части основного долга удовлетворены в уточненной истцом сумме, в части пеней - в сумме 50000 руб., уменьшенных судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.



В кассационной жалобе ЗАО “Лайва“ просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, МУП “ЖЭС“ является ненадлежащим истцом, отсутствует государственная регистрация его права хозяйственного ведения на спорные помещения; договор аренды прекратился по истечении определенного в нем срока, так как арендодатель возражал против продолжения арендных отношений, поэтому начисление пеней неправомерно; при рассмотрении данного спора следовало исходить из согласованного сторонами в договоре размера арендной платы, составляющего 3204 руб. 14 коп., а в таком случае задолженности у ответчика не имеется.

В судебном заседании представители ЗАО “Лайва“ поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители МУП “ЖЭС“ и администрации против удовлетворения жалобы возражали, считая судебные акты правильными, при этом представитель администрации подтвердил полномочия МУП “ЖЭС“ на сдачу муниципального имущества в аренду.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между муниципальным учреждением “Управление городского хозяйства и строительства“ (арендодатель, далее - Управление) и ЗАО “Лайва“ (арендатор) заключен договор от 01.02.2001 N 107-01 аренды нежилых помещений, находящихся по адресу: г. Сортавала, ул. Карельская, д. 16, площадью 38,55 кв.м для использования под продовольственную торговлю, площадью 50,95 кв.м - под бар, сроком действия с 01.02.2001 по 29.01.2002.

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы определяется в соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора, на основании постановления главы местного самоуправления г. Сортавала об утверждении ставок арендной платы. По приложенному к договору расчету месячная арендная плата за помещения составляет 3204 руб. 14 коп.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2001.

Постановлением заместителя администрации от 12.10.2001 N 636 жилой фонд со встроенными нежилыми помещениями, включая спорные, изъят из оперативного управления Управления и передан в хозяйственное ведение МУП “ЖЭС“. Пунктом 3 указанного постановления функции по заключению договоров, начислению и сбору арендной платы закреплены за МУП “ЖЭС“.

Письмом от 23.10.2001 Управление со ссылкой на статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомило ЗАО “Лайва“ о том, что в связи с передачей имущества в хозяйственное ведение МУП “ЖЭС“ договор от 01.02.2001 сохраняется в силе, права и обязанности арендодателя по данному договору с 01.10.2001 переходят к названному лицу.

По акту приема-передачи от 13.11.2003 арендатор возвратил помещения.

Ссылаясь на наличие у ЗАО “Лайва“ задолженности по арендным платежам, МУП “ЖЭС“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.



Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Имущество, переданное ЗАО “Лайва“ по договору аренды от 01.02.2001, находится в муниципальной собственности. Постановлением от 12.10.2001 N 636 полномочия по заключению договоров, начислению и сбору арендной платы переданы собственником МУП “ЖЭС“. С учетом изложенного указанное лицо было вправе предъявить требование о взыскании задолженности по договору аренды, а отсутствие на момент предъявления иска государственной регистрации права хозяйственного ведения МУП “ЖЭС“ на указанное имущество не может служить основанием для признания его ненадлежащим истцом по делу.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

МУП “ЖЭС“ определило размер задолженности ответчика исходя из месячного размера арендной платы 7043 руб. 33 коп., рассчитанного по ставке 96 руб. за 1 кв.м.

Суд обеих инстанций правомерно признал данный расчет соответствующим нормам материального права и условиям договора, отклонив доводы ЗАО “Лайва“ о прекращении договора от 01.02.2001 по истечении определенного в нем срока и необходимости в связи с этим в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации применять при расчете размер арендной платы 3204 руб. 14 коп., установленный договором.

Действительно, до истечения срока договора от 01.02.2001 истец направлял ответчику письмо с предупреждением об окончании действия договора и о том, что на новый срок договор заключаться не будет. На основании данного обстоятельства МУП “ЖЭС“ обращалось в арбитражный суд с иском о выселении ЗАО “Лайва“ из занимаемых помещений. Однако впоследствии МУП “ЖЭС“ отказалось от иска, определением от 28.05.2002 по делу N А26-2466/02-01-06/82 производство по делу было прекращено.

Как видно из материалов дела, арендатор продолжал занимать помещения вплоть до их передачи 13.11.2003 в добровольном порядке арендодателю, стороны вели переписку по поводу условий договора и его исполнения.

Исследовав имеющуюся в деле переписку между сторонами, проанализировав их действия, суд, установив истинную волю сторон, дал надлежащую оценку фактическим взаимоотношениям МУП “ЖЭС“ и ЗАО “Лайва“ и пришел к правильному выводу о том, что договор аренды следует считать действующим до момента фактического освобождения помещений ответчиком.

С учетом данного обстоятельства был произведен и расчет задолженности по арендной плате.

В соответствии с пунктом 4.3 договора от 01.02.2001 размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором при изменении ставок арендной платы главой местного самоуправления, но не чаще одного раза в год.

Постановлением администрации от 05.07.2002 N 454 ставка арендной платы была установлена в размере 96 руб. за 1 кв.м, о чем арендодатель уведомил арендатора письмом от 15.08.2002. Таким образом, изменение условий договора в части размера арендной платы произведено в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.3 договора аренды, в связи с чем при расчете задолженности по арендной плате правомерно применена указанная ставка.

Поскольку доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы в измененном в установленном порядке размере ответчик не представил, суд правомерно в соответствии со статьями 309, 330, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования, уменьшив сумму подлежащей уплате неустойки.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что выводы судебных инстанций соответствуют имеющимся в деле доказательствам, которые надлежаще оценены судом и в переоценке не нуждаются; нормы материального права применены судом правильно; нарушений норм процессуального права не допущено, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов нет.

При принятии кассационной жалобы к производству ЗАО “Лайва“ была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в связи с чем с него следует взыскать в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.09.2004 и постановление апелляционной инстанции от 02.12.2004 Арбитражного суда Республики Карелия по делу N А26-4785/04-13 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Лайва“ - без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества “Лайва“ в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

СЕРГЕЕВА И.В.

Судьи

ВЛАСОВА М.Г.

КАДУЛИН А.В.