Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2005, 19.09.2005 N КГ-А40/8700-05 Дело в части признания недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости, а также в части признания права собственности субъекта РФ на объект недвижимости передано на новое рассмотрение, т.к. судом не исследован вопрос о наличии у юридического лица, являющегося продавцом по указанному договору, права собственности на объект недвижимости, а также не проверены доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по настоящему делу.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

15 сентября 2005 г. - объявлено Дело N КГ-А40/8700-0519 сентября 2005 г. - изготовлено “

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Б., судей Т., Ш., при участии в заседании от истца: А.Д. - доверенность N Д-04/728 от 11.08.2004; от ответчика: ЗАО “Автотех“ (Б. - доверенность от 21.10.200); от ЗАО “Олминея“: Е. - доверенность N 14/Д от 27.09.2004; от ГУ ФРС по г. Москве: А.Н. - доверенность от 7.09.2005, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущества города Москвы (истец) на решение от
21 января 2005 года Арбитражного суда города Москвы, принятое П., на постановление от 27 мая 2005 года N 09АП-2349/05-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое К.И., С., К.А., по делу N А40-48447/04-39-89 по иску Департамента имущества города Москвы к ЗАО “Мосавтопрогресс“, ЗАО “Автотех“, ЗАО “Олминея“, Мосрегистрации о признании сделки недействительной, о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу (ЗАО) “Мосавтопрогресс“, Закрытому акционерному обществу (ЗАО) “Автотех“, Закрытому акционерному обществу (ЗАО) “Олминея“ и к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Мосрегистрация) о признании недействительным зарегистрированного права ЗАО “Автотех“ на здание ДК “Автомобилист“, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новорязанская, д. 26-28, стр. 5, о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 22.05.2003, заключенного между ЗАО “Автотех“ и ЗАО “Олминея“ в части стр. 5, д. 26-28 по ул. Новорязанской, о признании за городом Москвой права собственности на здание ДК “Автомобилист“ общей площадью 577,5 кв. м, расположенное по вышеуказанному адресу.

Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда города Москвы от 5.02.2004 по делу N А40-52123/03-52-543, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи ВАМ N 6827 от 12.10.1995, заключенный между Фондом имущества города Москвы и АОЗТ “Мосавтопрогресс“, в части включения зданий ДК “Автомобилист“, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Новорязанская, д. 26-28, стр. 2 общей площадью 1883,5 кв. м и стр. 5 общей площадью 517,2 кв. м; данными судебными актами установлено, что здания ДК “Автомобилист“ не вошли
в состав выкупаемого имущества при приватизации НПО “Главмосавтотранс“, собственник имущества - город Москва - не совершал сделок по отчуждению указанного имущества, поэтому у ЗАО “Автотех не могло возникнуть право собственности на стр. 5 д. 26-28 по ул. Новорязанской; договор купли-продажи между ЗАО “Автотех“ и ЗАО “Олминея“ является ничтожной сделкой, поскольку ЗАО “Автотех“ не являлось собственником спорного недвижимого имущества.

Решением от 21 января 2005 года Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2005 года, в иске отказано полностью.

Судебные акты мотивированы тем, что право собственности ЗАО “Автотех“ на спорное недвижимое имущество подтверждено свидетельством о государственной регистрации, поэтому Общество правомерно и в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации распорядилось своим имуществом, продав его ЗАО “Олминея“; право собственности не может быть признано за городом Москвой, так как право собственности на спорное имущество зарегистрировано за Международной коммерческой компанией “Ферст Йард Инк“; истцом пропущен трехгодичный срок исковой давности по требованию о признании права собственности.

Апелляционный суд также сослался на то, что истец, оспаривая зарегистрированное право ЗАО “Автотех“, не оспаривает оснований возникновения права собственности данного Общества, которое возникло в результате реорганизации АО “Мосавтопрогресс“ путем выделения АО “Автотех“ и передачи последнему в собственность по разделительному балансу спорного недвижимого имущества.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие содержащихся в судебных актах выводов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В заседании кассационной инстанции заявитель привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представители ЗАО “Автотех“ и ЗАО “Олминея“ в письменных отзывах на жалобу и
в устных выступлениях возразили против доводов жалобы, ссылаясь на их необоснованность и полагая судебные акты законными и обоснованными.

Представитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве согласился с позицией ответчиков.

ЗАО “Мосавтопрогресс“ отзыва на жалобу и своего представителя не направило.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзывов на нее, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене частично, а дело в отмененной части - направлению на новое рассмотрение, исходя из следующего.

В части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным зарегистрированного права ЗАО “Автотех“ кассационная инстанция соглашается с доводами суда, приведенными в обоснование этого отказа.

Вместе с тем с выводами суда по требованию о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 22.05.2003, заключенного между ЗАО “Автотех“ и ЗАО “Олминея“, а также по требованию о признании за городом Москвой права собственности на спорное недвижимое имущество кассационная инстанция не может согласиться.

Отказывая в иске о признании недействительным в силу ничтожности договора от 22.05.2003, суд сослался на то, что право собственности ЗАО “Автотех“ было ранее зарегистрировано в 1996 и 1997 годах, свидетельства, выданные Комитетом по управлению имуществом города Москвы в указанное время, не оспорены, а в соответствии со статьей 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ - далее Закон о регистрации - государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Приведя эти доводы, суд посчитал, что ЗАО “Автотех“ являлся на момент отчуждения спорного имущества ЗАО “Олминея“ собственником этого
имущества.

Апелляционный суд дополнительно сослался на абзац 2 части 1 статьи 6 Закона о регистрации, в соответствии с которым государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона о регистрации, является юридически действительной.

При этом апелляционный суд не указал, каким законом или иным нормативным правовым актом города Москвы на Комитет по управлению имуществом города Москвы были возложены функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Москвы.

Из действовавшего на момент выдачи ЗАО “Автотех“ свидетельств (1996 и 1997 гг.) Положения о Комитете по управлению имуществом города Москвы не усматривается, что Комитет осуществлял государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Таким образом, выводы суда о том, что ранее была произведена государственная регистрация права собственности ЗАО “Автотех“ на спорное недвижимое имущество, которая не оспорена, а поэтому на момент заключения договора от 22.05.2003 ЗАО “Автотех“ являлось собственником этого имущества, не могут быть признаны обоснованными.

Часть 1 статьи 6 Закона о регистрации устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации.

Оспаривая договор между ЗАО “Автотех“ и ЗАО “Олминея“, истец ссылался на то, что права на спорное недвижимое имущество не возникли у ЗАО “Автотех“, поскольку это имущество, как и здание ДК “Автомобилист“ в целом, не вошло в состав выкупаемого имущества при приватизации НПО “Главмосавтотранс“ и не являлось предметом договора купли-продажи N 00-00059/93 от 3.02.1993, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А40-52123/03-52-543, которыми был признан недействительным (ничтожным) договор от 12.10.1995
ВАМ N 6827, заключенный между Фондом имущества города Москвы и АОЗТ “Мосавтопрогресс“ в части зданий ДК “Автомобилист“.

Таким образом, ЗАО “Мосавтопрогресс“, не являясь собственником спорного имущества, передало это имущество в собственность ЗАО “Автотех“ в нарушение статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отклоняя доводы истца о том, что по оспариваемому в настоящем деле договору от 22.05.2003 ЗАО “Автотех“, не являясь собственником спорного имущества, произвело его отчуждение ЗАО “Олминея“ в нарушение статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходил только из факта регистрации права собственности ЗАО “Автотех“, однако факт государственной регистрации в 2002 году права собственности этого Общества сам по себе не является препятствием для разрешения спора о праве с установлением обстоятельств возникновения права собственности и выводами о том, возникло ли при таких обстоятельствах на законных основаниях право собственности ЗАО “Автотех“, однако судебные акты таких выводов не содержат.

Апелляционный суд, правильно указав на то, что под оспариванием зарегистрированного права понимается оспаривание оснований его возникновения, сослался на то, что истец не оспаривает в данном процессе оснований возникновения у ЗАО “Автотех“ права собственности на спорное имущество, а такими основаниями, по мнению суда, является передача имущества по разделительному балансу от Акционерного общества “Мосавтопрогресс“ к Акционерному обществу “Автотех“ при реорганизации АО “Мосавтопрогресс“ путем выделения из него АО “Автотех“, что подтверждается актом передачи от 1.04.1993.

Однако оспаривать в данном процессе указанные основания для истца нет необходимости, поскольку судебными актами по делу N А40-52123/03-52-543 установлено, что спорные объекты в соответствии с планом приватизации, актом оценки, договором купли-продажи имущественного комплекса были переданы не в собственность, а на баланс АОЗТ “Мосавтопрогресс“ с условием сохранения
его функционального назначения.

То обстоятельство, что спорные объекты были переданы АОЗТ “Мосавтопрогресс“ именно на баланс, подтверждается и самим ЗАО “Мосавтопрогресс“ в письмах в адрес Департамента имущества города Москвы (т. 1, л. д. 50 - 52).

Имущество, переданное на баланс, не может затем передаваться лицом, которому имущество передано на баланс, в собственность другому лицу.

Таким образом, вывод апелляционного суда о возникновении у ЗАО “Автотех“ права собственности по разделительному балансу фактически означает пересмотр судебных актов по указанному выше делу.

Отказывая в требовании о признании за городом Москвой права собственности на спорное недвижимое имущество, суд сослался на пропуск истцом срока исковой давности, который, по мнению суда, начал течь с момента выдачи ЗАО “Автотех“ 16.09.1996 Комитетом по управлению имуществом города Москвы свидетельства на право собственности.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истец ссылался на то, что о нарушении своего права он узнал только из выписки, выданной истцу Мосрегистрацией в августе 2004 года, о том, что право собственности на спорное имущество было зарегистрировано за ЗАО “Автотех“ 1.11.2002, а до этого момента истец не считал свое право нарушенным, поскольку ЗАО “Мосавтопрогресс“ в письме от 3 апреля 2001 года (т. 1, д. д. 50) в адрес Департамента имущества города Москвы изъявил согласие передать фактически занимаемые Домом культуры “Автомобилист“ спорные помещения со своего баланса на баланс Департамента на основании решения общего годового собрания акционеров ЗАО “Мосавтопрогресс“ от 29.03.2001.

Данные обстоятельства судом не исследовались, однако они могут свидетельствовать о том, что до момента государственной регистрации
права собственности ЗАО “Автотех“ на спорные помещения истец полагал, что спорные помещения будет переданы на баланс Департамента имущества города Москвы, в связи с чем не считал свое право нарушенным.

При таких обстоятельствах вывод суда о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании за городом Москвой права собственности на спорное недвижимое имущество не может быть признан обоснованным.

Что касается доводов ЗАО “Автотех“ и ЗАО “Олминея“ о том, что они являются добросовестными приобретателями, эти доводы подлежат проверке при предъявлении виндикационного иска, что следует из положений статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный иск таковым не является.

Суд также сослался на то, что право собственности не может быть признано за городом Москвой, поскольку право собственности на спорное имущество зарегистрировано за МКК “Ферст Йард Инк“ согласно представленной Мосрегистрацией выписке, и не оспорено истцом.

Однако суд не обсуждал вопрос о привлечении указанного лица к участию в деле и не дал оценку тому обстоятельству, что на момент государственной регистрации права собственности МКК “Ферст Йард Инк“ (как указано в отзыве Мосрегистрации, данное право зарегистрировано 18.10.2004) действовали принятые судом обеспечительные меры, принятые определением от 24.09.2004, о запрете ЗАО “Олминея“ осуществлять действия по распоряжению спорным недвижимым имуществом, и о запрете Мосрегистрации осуществлять государственную регистрацию прав на это имущество; обеспечительные меры отменены только постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2005 года.

Указанные обстоятельства могут свидетельствовать о злоупотреблении правом.

На основании изложенного решение и постановление подлежат отмене в части отказа в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи от 22.05.2003 между ЗАО “Автотех“ и ЗАО “Олминея“ недействительным (ничтожным), а также в части отказа в удовлетворении
требования о признании за городом Москвой права собственности на спорные нежилые помещения, а дело в этой части - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, высказать свое суждение о том, возникло ли на законном основании право собственности на спорное недвижимое имущество у ЗАО “Автотех“, исследовать и дать оценку доводам и доказательствам, представленным истцом в подтверждение того, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, обсудить вопрос о привлечении Компании “Ферст Йард Инк“ к участию в деле, после чего разрешить спор о праве.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21 января 2005 года по делу N А40-48447/04-39-89 Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2005 года N 09АП-2349/05-ГК по тому же делу отменить в части отказа в признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 22.05.2003, заключенного между ЗАО “Автотех“ и ЗАО “Олминея“ в части стр. 5 общей площадью 577,5 кв. м, а также в части отказа в признании права собственности города Москвы на здание ДК “Автомобилист“, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новорязанская, д. 26-28, стр. 5, общей площадью 577,5 кв. м, и дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.