Решения и определения судов

Постановление ФАС Московского округа от 25.02.2005 N КГ-А40/503-05 Дело о признании недействительным договора купли-продажи здания передано на новое рассмотрение, т.к. судом не рассмотрено требование о признании сделки недействительной по заявленному основанию.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и

обоснованности решений (определений, постановлений)

арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 25 февраля 2005 г. Дело N КГ-А40/503-05“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа при участии в заседании от истца: М. - дов. от 27.09.2004; от ответчика: Т. - дов. от 22.04.2003, рассмотрев 21.02.2005 в судебном заседании кассационную жалобу ОАО “Мега-М“ - истца - на решение от 28 июля 2004 года Арбитражного суда г. Москвы, на постановление от 5 ноября 2004 г. N 09АП-2502/04-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятые по делу N А40-24711/04-94-264 по иску ОАО “Мега-М“ к ООО “Авита-Вест“, ООО “Проксим“, Мосрегистрации о признании недействительным
договора купли-продажи, недействительной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество “Мега-М“ обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Авита-Вест“, Обществу с ограниченной ответственностью “Проксим“, Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы о признании недействительными в силу ничтожности договора купли-продажи здания площадью 3817,3 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Сретенка, д. 13/26, стр. 1 и дополнительного соглашения к нему от 21.06.2002, а также недействительной государственной регистрации права ООО “Авита-Вест“ на указанное имущество, оформленной записью в ЕГРП от 9.07.2002 за N 77-01/09-220/2002-189.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2004 по делу N А40-2471/04-94-264 в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционная инстанция постановлением за N 09АП-2502/04-ГК оставила судебное решение без изменения.

В кассационной жалобе ОАО “Мега-М“ просит об отмене судебных актов, как вынесенных с нарушением норм материального права и норм процессуального права, и удовлетворении иска.

От ООО “Авита-Вест“ поступил отзыв на кассационную жалобу с возражениями относительно незаконности решений.

Представители ОАО “Мега-М“, ООО “Авита-Вест“ поддержали свои позиции, изложенные соответственно в кассационной жалобе и отзыве на нее.

При ознакомлении с материалами дела, заслушивании представителей лиц, участвующих в судебном разбирательстве, проверке законности принятых по делу решений судебная коллегия пришла к выводу о том, что они подлежат отмене.

В обоснование заявленных требований истец указал на признание Арбитражным судом г. Москвы в деле N А40-12788/02-17-94 недействительным договора купли-продажи от 24.01.2002 нежилых помещений, в частности здания по адресу: г. Москва, ул. Сретенка 13/26, стр. 1, заключенного между ОАО “Мега-М“ и ООО “Проксим“, и записи о праве собственности в ЕГРП за ООО “Проксим“.

Истец полагает, что сделка
с недвижимым имуществом, совершенная между ООО “Проксим“ и ООО “Авита-Вест“, не соответствует требованиям ст. ст. 169, 183, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ОАО “Мега-М“ указывает, что наличие зарегистрированного права за ООО “Авита-Вест“ создает для истца препятствия в новом строительстве на земельном участке, на котором ранее находилось спорное здание.

Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд исходил из следующих обстоятельств.

Стороны по договору от 24.01.2002 - АОЗТ “Мега-М“ (продавец), ООО “Проксим“ (покупатель) - обязательства исполнили полностью, право собственности на здание за ООО “Проксим“ зарегистрировано.

На основании оспариваемого в настоящем деле договора от 27.04.2002, дополнительного соглашения к нему от 21.06.2002 ООО “Проксим“ продало здание ООО “Авита-Вест“. На общих собраниях участников ООО “Проксим“ и ООО “Авита-Вест“ сделка одобрена. Обязательства по договору купли-продажи исполнены, переход права собственности к ООО “Авита-Вест“ зарегистрирован.

Оснований для признания сделки недействительной в силу ничтожности по ст. 169 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражным судом не установлено.

Арбитражный суд указал, что в результате заключения и исполнения договора купли-продажи от 27.04.2002 у ООО “Авита-Вест“ возникло право собственности на здания, как у добросовестного приобретателя.

Согласно п. 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П защита права собственности лица, считающего себя собственником, возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания.

Учитывая, что такой иск предъявлялся (дело N А40-53243/03-50-563), в его удовлетворении арбитражным судом отказано, арбитражный суд пришел к выводу, что право собственности у ООО “Авита-Вест“ возникло на законных основаниях и истец не вправе предъявлять иск о признании недействительной сделки, заключенной между ответчиками по делу.

Кроме того, спорное здание снесено, в связи с
чем применение последствий недействительности сделки невозможно.

Действия учреждения юстиции на момент внесения записи в ЕГРП о праве собственности ООО “Авита-Вест“ соответствовали требованиям законодательства.

Кассационная инстанция считает, что арбитражные суды не рассмотрели требование о признании сделки недействительной по заявленному основанию, а именно - по тому, что первоначальная сделка купли-продажи от 24.01.2002 между АОЗТ “Мега-М“ и ООО “Проксим“ (по зданию в г. Москве, ул. Сретенка, 13/26, стр. 1) была признана недействительной в силу ничтожности. В связи с чем право собственности по ничтожной сделке не могло возникнуть у покупателя - ООО “Проксим“.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения принадлежат собственнику.

ООО “Проксим“ распорядилось имуществом, которое перешло к нему по ничтожной сделке, в связи с чем, будучи незаконным владельцем, продало имущество, принадлежащее другому лицу - ОАО “Мега-М“.

Арбитражные суды, рассматривая дело, пришли к выводу, что ООО “Авита-Вест“ является добросовестным приобретателем.

Однако виндикационный иск или требование о применении двусторонней реституции истцом не предъявлялось.

В связи с чем арбитражные суды неправомерно руководствовались разъяснением, данным в п. 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“, содержащим положения о случаях истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Вместе с тем в п. 25 данного Постановления указано, что в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и если в этом случае собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым
к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении искового требования о возврате имущества должно быть отказано.

Таким образом, истец вправе предъявить иск о признании недействительной сделки купли-продажи, совершенной между ООО “Проксим“ и ООО “Авита-Вест“, и такое требование должно быть рассмотрено по существу без установления добросовестности приобретения имущества покупателем.

Ссылка в судебном решении по настоящему делу на решение по делу N А40-53243/03-50-563 как на одно из оснований для отказа в иске несостоятельна, так как в признании права собственности ОАО “Мега-М“ отказа в связи с отсутствием объекта недвижимости.

Поскольку установление факта действительности или недействительности договора купли-продажи имеет правовое значение для участвующих в деле лиц, то обстоятельство, что здание снесено, не может служить основанием для отказа в иске.

В части требования о признании недействительной государственной регистрации права за ответчиком арбитражному суду при рассмотрении дела следует исходить из того, что госрегистрация не относится к ненормативному акту, равно как свидетельство и запись о регистрации права.

С учетом изложенных обстоятельств судебные акты отменяются с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28 июля 2004 года по делу N А40-24711/04-94-264 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 5 ноября 2004 года N 09АП-2502/04-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.