Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2006, 17.05.2006 N 09АП-4249/2006-ГК по делу N А40-83136/05-52-705 Суд отказал в удовлетворении исковых требований о выселении из нежилого помещения, т.к. спорный договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке по вине истца ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности последнего на объект аренды.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

10 мая 2006 г. Дело N 09АП-4249/2006-ГК17 мая 2006 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 10.05.2006.

Мотивированное постановление изготовлено 17.05.2006.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего К.И., судей К.А., К.Д., при ведении протокола судебного заседания секретарем Г., при участии от истца: А.; от ответчика: О., рассмотрев 10.05.06 в судебном заседании апелляционную жалобу ООО “ИСТРА-97“ (ответчика) на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.03.2006 по делу N А40-83136/05-52-705, принятое судьей Х., по иску Департамента имущества города Москвы к ООО “Истра-97“ о выселении,

УСТАНОВИЛ:

данным решением со ссылкой на ст. 622 ГК
РФ удовлетворены исковые требования Департамента имущества г. Москвы о выселении ООО “Истра-97“ из нежилого помещения, площадью 591,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Часовая, д. 11/3, стр. 1.

Решение мотивировано отсутствием законных оснований для занятия ответчиком помещений.

Первоначально исковые требования были мотивированы ст. 301 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Впоследствии истец уточнил основания иска, принятые судом первой инстанции, и просил выселить ответчика в соответствии со ст. 622 ГК РФ. В обоснование ссылается на незаключенность договора аренды.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств законного права на нахождение в спорных помещениях, требования истца о выселении признаны судом первой инстанции обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании ст. 622 ГК РФ.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Пояснил, что ответчик занимает указанное помещение на основании договора аренды от 27.03.2003 N 02-153/03 сроком до 2017 года. Ответчиком предпринимались меры для регистрации договора аренды, но по объективным причинам договор не зарегистрирован, хотя добросовестно исполняется ответчиком в части оплаты установленной арендной платы и содержания помещения. Полагает, что, разрешая иск по существу, суд неправомерно применил ст. 622 ГК РФ, которая предусматривает порядок и условия возврата арендованного имущества при прекращении договора аренды. Истец не доказал, что имеет место прекращение договора аренды в установленном законом порядке. Напротив, требуя выселения ответчика, ссылается на незаключенность договора, не прошедшего государственную регистрацию. Полагает, что факт наличия договорных отношений подтверждается имеющимися судебными актами и Приложением к Постановлению Правительства Москвы от 29.07.2003 N 635-ПП, где в качестве арендатора спорных помещений указано
ООО “Истра-97“.

Департамент имущества г. Москвы отзыва на апелляционную жалобу не представил. Полагает, что решение суда законно и обоснованно.

Представитель Департамента имущества в судебном заседании пояснил, что право собственности г. Москвы на момент заключения договора зарегистрировано не было, регистрация права собственности города Москвы на спорные помещения произведена 29.11.2005. Департамент недвижимости не намерен регистрировать указанный договор, поскольку спорные помещения подлежат реконструкции во исполнение Постановления Правительства Москвы от 29.07.2003 N 635-ПП, в соответствии с п. 6.2 которого предписано провести в течение 2003 - 2006 гг. комплексную реконструкцию Ленинского рынка с целью создания межрегионального торгового центра и расторгнуть имеющиеся договоры аренды. В Приложении к Постановлению в числе арендаторов указано ООО “Истра-97“.

Полагает, что поскольку договор аренды не зарегистрирован, у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия спорных помещений, и он подлежит выселению в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

Ответчик в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что помещение было передано ООО “Истра-97“ в аренду по договору аренды от 05.08.1998 N 2-537/98 сроком на 17 лет. Впоследствии в результате перепланировок площадь объекта увеличилась и ответчик обратился к ДИгМ с просьбой о внесении изменений в договор аренды. Поскольку в указанный период ГП “Ленинградский рынок“, являющийся стороной-балансодержателем в договоре аренды, был реорганизован в ГУП г. Москвы “Ленинградский рынок“ и спорные площади были закреплены за ним на праве хозяйственного ведения, Департамент имущества предложил ответчику заключить новый договор на тех же условиях, с указанием уточненной площади и уточненным правовым положением сторон договора.

В результате был заключен договор аренды от 27.03.2003 N 02-153/03 сроком до 2017 года. На протяжении всего времени арендатор продолжал
занимать помещения и вносить арендную плату в согласованном размере.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, ответчика считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор аренды от 27.03.2003 N 02-153/03 сроком до 2017 года нежилого помещения, общей площадью 596 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Часовая, д. 11/3, стр. 1. Ответчик фактически занимает спорные помещения с 1998 г., что не оспаривается истцом, подтверждается актами проверки от 01.12.2005, 15.01.2006.

В соответствии с п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. До настоящего времени договор не зарегистрирован.

Ответчик обращался в суд с требованиями о государственной регистрации договора аренды. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2004 по делу N А40-34983/04-85-324, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.12.2004, в удовлетворении исковых требований отказано на основании отсутствия государственной регистрации права собственности города Москвы на спорные помещения. Постановлением кассационной инстанции ФАС МО от 04.03.2005 N КГ-А40/1218-05 производство по делу прекращено в связи с ликвидацией одной из стороны договора - ГУП г. Москвы “Ленинградский рынок“, выступающего в качестве балансодержателя.

При рассмотрении настоящего спора, удовлетворяя исковые требования истца, суд руководствовался ст. 622 ГК РФ, сославшись на отсутствие доказательств, подтверждающих наличие действующих договоров аренды, зарегистрированных в установленном порядке.

Указанные выводы суда не могут быть признаны обоснованными.

Статья 622 ГК РФ регулирует
правоотношения сторон в случае прекращения арендных (обязательственных) отношений. Судом первой инстанции не дана оценка фактически сложившимся правоотношениям сторон, регулируемым подписанным сторонами договором аренды, во исполнение которого ответчику были предоставлены спорные помещения и принимались обусловленные договором и дополнительными соглашениями платежи. Истец не оспаривает факт подписания с ответчиком договора аренды, исполненного сторонами.

Требования о выселении мотивированы отсутствием государственной регистрации договора аренды, что свидетельствует о незаключенности договора. При этом, по мнению истца, не имеют значения причины отсутствия государственной регистрации, важен формальный факт незаключенности договора аренды.

Истец не обосновал, а суд первой инстанции не дал оценки правоотношениям сторон применительно к ст. 622 ГК РФ, не указал, с прекращением правоотношений по какому договору аренды подлежат удовлетворению требования о выселении в порядке ст. 622 ГК РФ.

Апелляционный суд полагает, что по заявленным основаниям, с учетом доводов истца о незаключенности договора аренды, исковые требования применительно к ст. 622 ГК РФ удовлетворению не подлежат.

Истец не обосновал, а суд первой инстанции не дал оценки правоотношениям сторон применительно к ст. 622 ГК РФ, не указал, с прекращением правоотношений по какому договору аренды подлежат удовлетворению требования о выселении в порядке ст. 622 ГК РФ.

Доводы истца о незаключенности договора в связи с отсутствием государственной регистрации и, как следствие, отсутствием у ответчика правовых оснований для занятия помещений подлежат оценке применительно к положениям ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ N 122-ФЗ от 21.07.1997.

В соответствии с пунктом 2 ст. 6, частью 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ N 122-ФЗ от
21.07.1997 регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект недвижимости. Из материалов дела усматривается и истцом не отрицается, что на момент подписания договора аренды право собственности города Москвы на спорные помещения в установленном порядке зарегистрировано не было. Истец зарегистрировал право собственности лишь 29.11.2005.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды явилось следствием несовершения Департаментом имущества г. Москвы необходимых для государственной регистрации договора аренды действий по регистрации первичного права собственности г. Москвы в Едином государственном реестре прав. Без подтверждения первичного, ранее возникшего права г. Москвы на спорные помещения путем внесения соответствующей записи в ЕГРП на основании заявления правообладателя (в данном случае - Департамента имущества г. Москвы), с предоставлением правоустанавливающих документов, невозможна регистрация обременения в соответствии со ст. 6, ст. 13 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. Указанные обстоятельства были предметом рассмотрения судебных инстанций. Истец с момента подписания договора не предпринял необходимых действий для регистрации права собственности с целью создания правовых условий для регистрации договора аренды.

Таким образом, у арендатора существовали объективные препятствия для государственной регистрации договора аренды.

При таких обстоятельствах требования о выселении ответчика в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, невозможность которой была обусловлена действиями истца, расцениваются апелляционным судом как злоупотребление правом со стороны истца, что является основанием для отказа в иске.

При этом судом принимается во внимание, что арендатор, не имея достаточных документов для регистрации договора аренды, обращался в суд о регистрации договора.

Кроме того, арендатор надлежащим образом исполнял обязанности по оплате арендных платежей и содержанию помещений.

При таких обстоятельствах правовых оснований для
удовлетворения требований Департамента имущества г. Москвы о выселении ответчика из арендуемых помещений по основаниям ст. 622 ГК РФ не имеется.

Руководствуясь ст. 10 ГК РФ, ст. ст. 266 - 268, ст. 271, п. 2 статьи 269, ст. 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.03.2006 по делу N А40-83136/05-52-705 отменить.

В иске Департамента имущества г. Москвы о выселении ООО “Истра-97“ из нежилого помещения, общей площадью 591,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Часовая, д. 11/3, стр. 1, отказать.

Возвратить ООО “Истра-97“ из федерального бюджета 1000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в двухмесячный срок со дня принятия.