Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.09.2005 N Ф08-4375/2005 При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в результате продажи суд должен проверить полномочия продавца на распоряжение имуществом.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 27 сентября 2005 года Дело N Ф08-4375/2005“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в заседании представителя от истца - общества с ограниченной ответственностью “Межрегионресурсы“, представителя от ответчика - открытого акционерного общества “Коммерческий банк “Казакбанк“, в отсутствие другого ответчика - открытого акционерного общества “Северо-Кавказский Транснефтепродукт“ и третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества “Коммерческий банк “Казакбанк“ на решение от 28.10.2004 и постановление апелляционной инстанции от 18.07.2005 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-929/2004-С1, установил следующее.

ООО “Межрегионресурсы“ обратилось
в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ОАО “Северо-Кавказский Транснефтепродукт“ о государственной регистрации перехода права собственности на следующие объекты недвижимости: электроцех, литера А1; малая нефтекачка, литера О; здание насосной, литера Н; пристройка к автогаражу, литера Г1; внутриплощадочные дороги, литера П; водопроводные сети, литера В.

В процессе рассмотрения дела в качестве второго ответчика привлечено ОАО “Коммерческий банк “Казакбанк“ (далее - банк) (т. 1, л.д. 66, 67), в качестве третьего лица - Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края.

Решением от 28.10.2004, оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции от 18.07.2005, иск удовлетворен. При рассмотрении дела суд установил, что объекты недвижимости переданы истцу ответчиком по договору купли-продажи от 14.09.2000, ответчик уклоняется от регистрации права собственности на них за истцом.

В кассационной жалобе банк просит отменить решение от 28.10.2004 и постановление апелляционной инстанции от 18.07.2005, ссылаясь на следующие обстоятельства. Продавец спорного имущества ОАО “Северо-Кавказский Транснефтепродукт“ не являлся его собственником, в связи с чем договор купли-продажи от 14.09.2000 ничтожен. Указанные в решении литеры объектов недвижимости не соответствуют инвентарному делу перекачивающей станции “Подкумок-1“, техническим паспортам 1998 и 2004 годов, в которых литерой А1 обозначен не электроцех, а пристройка к зданию машинно-насосной, литерой В обозначена кузня, а не водопроводные сети. Машинно-насосная и кузня принадлежали банку на основании договора от 12.01.95, а затем отчуждены последним - Бегларян А.Г. на основании договора от 10.06.2004. В договоре купли-продажи от 14.09.2000 и акте приема-передачи от 15.09.2000 литеры объектов недвижимости, их площади, расположение не указаны, в связи с чем предмет договора не согласован. К
участию в деле не привлечена Бегларян А.Г.

В судебном заседании представитель банка поддержал доводы жалобы, представитель ООО “Межрегионресурсы“ их отклонил, считая судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела и выслушав представителей истца и ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что по договору от 12.01.95 Северо-Кавказское объединение магистральных нефтепроводов передало банку материалы от списанного магистрального нефтепродуктопровода Грозный - Трудовая на участке от станции Павлодольская до Армавира в счет погашения задолженности по кредитным договорам (т. 1, л.д. 13).

Постановлением главы Незлобненского сельсовета от 21.07.98 N 602 из землепользования Северо-Кавказского объединения магистральных нефтепроводов изъят земельный участок площадью 19649 кв. м (производственная территория перекачивающей станции “Подкумок-1“ линейной производственной диспетчерской станции “Георгиевск“), находящийся к северо-востоку от станицы Незлобной, и закреплен в общем пользовании банка и линейной производственной диспетчерской станции “Георгиевск“; в пользовании Северо-Кавказского объединения магистральных нефтепроводов оставлен земельный участок площадью 1950 кв. м (т. 1, л.д. 75). Выделение земельных участков в натуре не произведено.

14 сентября 2000 года ОАО “Северо-Кавказский Транснефтепродукт“ заключило с ООО “Межрегионресурсы“ договор купли-продажи N 2-15/61 недвижимого имущества, находящегося на перекачивающей станции “Подкумок - 1“ в пос. Нефтекачка станицы Незлобной Георгиевского района Ставропольского края (т. 1, л.д. 19-21). По акту приема-передачи от 15.09.2000 имущество, в том числе электроцех и водопроводные сети, переданы ООО “Межрегионресурсы“ (т. 1, л.д. 22).

Постановлением главы администрации Незлобненского сельсовета от 06.07.2004 N 930 ООО “Межрегионресурсы“ предоставлен из земель поселений участок площадью 19650 кв. м по указанному адресу сроком на 11 месяцев для производственной базы торгово-закупочной организации (т. 1, л.д. 36).
1 июля 2004 года администрация Незлобненского сельсовета заключила с истцом договор аренды земли (т. 1, л.д. 37).

Уклонение ОАО “Северо-Кавказский Транснефтепродукт“ от государственной регистрации перехода права собственности на отчужденные по договору от 14.09.2000 объекты недвижимости послужило основанием для обращения ООО “Межрегионресурсы“ в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Переход права собственности в таких случаях регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

По смыслу названных норм, а также статей 209, 235 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю возможен, если продавец является собственником имущества (или уполномоченным собственником лицом). Следовательно, при рассмотрении требований ООО “Межрегионресурсы“ суд обязан оценить законность договора купли-продажи от 14.09.2000, установить полномочия продавца на распоряжение имуществом и только после этого решить, подлежит ли иск удовлетворению.

Между тем в нарушение требований статей 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанций, вынося решение о регистрации права собственности на недвижимое имущество, не исследовали вопрос о правах ОАО “Северо-Кавказский Транснефтепродукт“ на реализуемые истцу нежилые строения. В деле отсутствуют какие-либо доказательства права собственности указанного ответчика на спорные объекты недвижимости.

Из материалов дела видно, что при совершении сделки купли-продажи от 14.09.2000 литеры и площади
передаваемых по договору объектов не определялись. Указывая в решении от 18.10.2004 литеры объектов недвижимости, право собственности на которые следует зарегистрировать, суд руководствовался техническими паспортами перекачивающей станции “Подкумок - 1“, изготовленными Незлобненским филиалом ГУП “Крайтехинвентаризация“ в 2001 и 2003 годах (т. 1, л.д. 38-42). Согласно данным документам водопроводные сети обозначены литерой В, а здание электроцеха - литерами А1, А3 и а1.

Банк представил в материалы дела технические паспорта перекачивающей станции “Подкумок - 1“, составленные Георгиевским бюро технической инвентаризации в 1998 году и Незлобненским филиалом ГУП “Крайтехинвентаризация“ в 2004 году (т. 1, л.д. 113-122, т. 2, л.д. 3-65). В данных технических паспортах литерой А1 обозначена пристройка машинно-насосного корпуса, которая по своему описанию совпадает со зданием электроцеха в техническом ой В обозначена кузница.

Согласно письму ОАО “Северо-Кавказский Транснефтепродукт“ в адрес банка от 11.07.2005 переданное по договору купли-продажи ООО “Межрегионресурсы“ здание электроцеха имеет литеру Д, а водопроводные сети не обозначены в техническом паспорте какой-либо позицией (т. 2, л.д. 120).

При таких обстоятельствах в материалах дела имеются противоречивые доказательства по вопросу об индивидуализации спорных объектов недвижимости под литерами А1 и В.

Заявитель жалобы утверждает, что обозначенные этими литерами объекты принадлежат ему на праве собственности, зарегистрированном в 1998 году. Из имеющихся в деле отзыва, писем ОАО “Северо-Кавказский Транснефтепродукт“, иной переписки сторон следует, что на территории перекачивающей станции “Подкумок - 1“ находится недвижимость, принадлежащая банку, и регистрация права собственности за ООО “Межрегионресурсы“ не произведена в связи с тем, что земельный участок под перекачивающей станцией не разделен между ответчиками (т. 1, л.д. 12, 25, 70, 73, 76).

При новом рассмотрении суду необходимо проверить
соответствие закону договора купли-продажи от 14.09.2000, в том числе проверить наличие у продавца полномочий на распоряжение имуществом, устранить перечисленные противоречия в доказательствах, проверить доводы банка о принадлежности ему на праве собственности объектов под литерами А1 и В.

Решением Георгиевского городского суда от 26.07.2004 признан действительным договор купли-продажи от 10.06.2004, заключенный банком (продавец) и Бегларян А.Г. (покупатель), за Бегларян А.Г. признано право собственности на девять объектов недвижимости, расположенных в северо-восточной части станицы Незлобной, в том числе здание машинно-насосной, состоящее из основного строения под литерами А, А1, А2, А3, а, общей площадью 780,6 кв. м, и здание кузни, состоящее из основного строения под литерой В общей площадью 35,2 кв. м (т. 1, л.д. 109, 110). На основании решения суда Бегларян А.Г. выданы свидетельства от 07.10.2004 о государственной регистрации права собственности на здания литера А площадью 780,6 кв. м и литера В площадью 35,2 кв. м (т. 1, л.д. 111, 112). Постановлением Президиума Ставропольского краевого суда от 20.06.2005 решение от 26.07.2004 отменено, дело направлено на новое рассмотрение (т. 2, л.д. 126-127).

При таких обстоятельствах следует привлечь к участию в деле Бегларян А.Г., так как решение суда общей юрисдикции о регистрации за ней права собственности на указанные объекты отменено в связи с недоказанностью права собственности на них продавца (банка).

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.10.2004 и постановление апелляционной инстанции от 18.07.2005 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-929/2004-С1 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня
его принятия.