Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.09.2005 N Ф08-4144/2005 Вывод суда о том, что администрация неправомерно произвела расчет арендной платы с применением коэффициента, не соответствует нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 8 сентября 2005 года Дело N Ф08-4144/2005“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - администрации г. Новороссийска, представителей от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “П.А.-Романья“, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Новороссийска на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2005 по делу N А32-1487/2005-9/24, установил следующее.

Администрация г. Новороссийска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО “П.А.-Романья“ (далее - общество) о взыскании 13344 рублей 75 копеек, в том числе 12498 рублей 94 копеек основного долга по договору аренды земельного участка от 09.04.2002
и 845 рублей 81 копейки договорных пеней (уточненные требования).

Решением от 05.05.2005 в иске отказано. Суд исходил из того, что в нарушение условий договора от 09.04.2002 и дополнительных соглашений к нему администрация изменила размер арендной платы, применив коэффициент 3, установленный постановлением главы администрации г. Новороссийска от 23.03.2004 N 416 для остановочных комплексов с торговыми точками. Суд пришел к выводу, что термин “размещение остановочного комплекса“ означает предоставление земельного участка для строительства комплекса, в то время как применение коэффициента 3 предусмотрено постановлением N 416 для эксплуатируемых остановочных комплексов.

В апелляционном порядке решение суда не проверялось.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и удовлетворить исковые требования. По мнению заявителя, изменение размера арендной платы с увеличением на коэффициент 3 произведено правомерно в связи с принятием соответствующих нормативных актов. Суд не учел, что расчет исковых требований произведен администрацией с применением коэффициента 3 и понижающего коэффициента 0,9, установленного на период строительства обществом остановочного комплекса на предоставленном земельном участке.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить решение без изменения, считая его законным и обоснованным. Ответчик указывает, что задолженность по арендным платежам отсутствует. Изменения в договор в части размера арендной платы сторонами не вносились.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, представители общества просили оставить решение без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, считает, что решение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, пунктом 2 постановления главы администрации г. Новороссийска от 29.10.2001 N 1196 обществу для размещения остановочного комплекса в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью
250 кв. м, расположенный по адресу: г. Новороссийск, проспект им. Ленина, 93/ул. Молодежная.

9 апреля 2002 г. администрация (арендодатель) и общество (арендатор) на основании указанного постановления N 1196 заключили договор аренды N 83, в соответствии с которым администрация передала обществу в аренду сроком до 29.10.2006 для размещения остановочного комплекса земельный участок площадью 250 кв. м.

Разделом 3 договора арендная плата установлена в размере 10200 рублей в год. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 10-го числа начала каждого квартала. Неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием невнесения им арендной платы. Размер арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края. Соглашение об изменении размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к договору и подписывается сторонами.

Согласно пункту 6.2 договора от 09.04.2002 в случае просрочки внесения арендных платежей общество уплачивает пени в размере 0,7% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В связи с отказом общества оплачивать арендную плату, рассчитанную администрацией с применением коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования 3, установленного постановлением главы администрации г. Новороссийска от 23.03.2004 N 416 для остановочных комплексов с торговыми точками, администрация обратилась с иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что условиями договора от 09.04.2002 и дополнительных соглашений к нему не предусмотрено применение коэффициента 3. Кроме того, термин “размещение остановочного комплекса“ означает, что земельный участок предоставлен для строительства
указанного комплекса, в то время как применение коэффициента 3 предусмотрено постановлением N 416 для эксплуатируемых остановочных комплексов.

Вместе с тем суд не учел следующее.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом статьи 25 Кодекса государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год.

По договору от 09.04.2002 земельный участок предоставлен обществу на 5 лет. Следовательно, по смыслу указанных норм договор подлежал государственной регистрации. Вместе с тем сведения о государственной регистрации договора в материалах дела отсутствуют. Без этих доказательств вывод суда о том, что общество обязано уплачивать арендную плату в размере, установленном договором и дополнительными соглашениями к нему, не соответствует нормам материального права.

Кроме того, суд не учел следующее.

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“ до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В силу статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации управление и
распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляют органы местного самоуправления.

Согласно статье 21 Закона Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 “О плате за землю“ размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Согласно статьям 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

Таким образом, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 21 Закона Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 “О плате за землю“, частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления.

Следовательно, лицо, которому земельный участок передан в аренду, обязано перечислять за землю плату, устанавливаемую уполномоченными органами.

В силу статьи 4 Закона Краснодарского края от 05.11.2002
N 532-КЗ “Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае“ высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 “О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края“ утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края, базовые ставки арендной платы в зависимости от категорий земель, поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования. Органам местного самоуправления муниципальных образований края рекомендовано дифференцировать базовые ставки арендной платы за земельные участки по зонам различной градостроительной ценности по согласованию с администрацией края и устанавливать поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы за земли государственной собственности по категориям арендаторов и видам целевого использования, не включенные в приложение N 6 к постановлению.

Постановлением главы администрации г. Новороссийска от 23.03.2004 N 416 для остановочных комплексов с торговыми точками предусмотрен коэффициент 3. На основании пункта 1 Примечания к указанному постановлению для всех категорий арендаторов земельных участков на период проектирования и строительства (к реконструкции объектов этот пункт не относится) до начала эксплуатации построенного объекта к поправочным коэффициентам по категориям арендаторов и видам целевого использования дополнительно применяется коэффициент 0,9.

Как видно из материалов дела, расчет исковых требований произведен администрацией с применением коэффициента 3 и понижающего коэффициента 0,9, поскольку общество осуществляет строительство остановочного комплекса на предоставленном земельном участке.

Возражая против применения коэффициента 3, общество ссылается на то, что
для расчета арендной платы за используемый им участок должен применяться коэффициент 1 с понижающим коэффициентом 0,9.

Вместе с тем коэффициент 1 установлен постановлением главы администрации Краснодарского края N 529 для земельных участков, предоставленных лицам, осуществляющим промышленное, гражданское и дорожное строительство для размещения и эксплуатации промышленных объектов, непосредственно используемых для оказания услуг в области строительства. Общество, осуществляющее строительство остановочного комплекса с торговыми точками, к указанной категории не относится.

Таким образом, вывод суда о том, что администрация неправомерно произвела расчет арендной платы с применением коэффициента 3 (с учетом применения понижающего коэффициента 0,9), не соответствует нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам.

В нарушение пункта 4 статьи 170 и пункта 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не указал мотивы, по которым согласился с доводами ответчика о применении поправочного коэффициента 1.

Отказав во взыскании задолженности, суд фактически не применил постановление главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 “О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края“ и постановление главы администрации г. Новороссийска от 23.03.2004 N 416, предусматривающее порядок расчета арендной платы в г. Новороссийске.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону. Согласно части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному, имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

В
нарушение названных норм суд не установил противоречие постановления главы администрации г. Новороссийска от 23.03.2004 N 416 закону, несоответствие его иному правовому акту, имеющему большую юридическую силу. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие в установленном законом порядке признание постановления главы администрации г. Новороссийска от 23.03.2004 N 416 недействующим.

При таких обстоятельствах решение надлежит отменить, а дело - направить на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует с учетом указаний, изложенных в настоящем постановлении, принципа платности землепользования и наличия у общества обязанности перечислять за землю плату, устанавливаемую уполномоченными органами, проверить правильность расчета исковых требований и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2005 по делу N А32-1487/2005-9/24 отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.