Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.07.2005 N Ф08-3246/2005 Взыскивая задолженность по арендной плате, суд не принял во внимание, что ответчик сослался на уменьшение площади используемого земельного участка в связи с продажей расположенных на нем недвижимых объектов другому лицу и передачей ему части земельного участка. Часть участка, занимаемая недвижимостью, не подлежит включению в площадь используемого арендатором земельного участка при расчете арендной платы.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 27 июля 2005 года Дело N Ф08-3246/2005“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, при участии в судебном заседании представителей от истца - администрации муниципального образования г. Краснодар, от ответчика - общества с ограниченной ответственностью “Фирма “Аменор“, в отсутствие третьего лица - департамента муниципальной собственности и городских земель муниципального образования г. Краснодар, извещенного о времени месте и судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Фирма “Аменор“ на решение от 29.03.2005 и постановление апелляционной инстанции от 01.06.2005 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-44736/2004-9/1031, установил следующее.

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась
с иском к ООО “Фирма “Аменор“ (далее - общество) о взыскании 181111 рублей 88 копеек задолженности по арендной плате за 2002 год, II, III, IV кварталы 2004 года и 141503 рублей 79 копеек договорной пени.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования г. Краснодар.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил исковые требования и просил взыскать 286459 рублей 04 копейки задолженности по арендной плате со 2 квартала 2004 года по 1 квартал 2005 года и 68154 рубля 67 копеек пеней.

Решением от 29.03.2005 (с учетом исправительного определения от 25.05.2005), оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.06.2005, с общества в пользу администрации взыскано 286459 рублей 04 копейки задолженности по арендной плате. На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд уменьшил размер пеней до 27962 рублей 71 копейки, в остальной части иска отказал.

Судебные акты мотивированы тем, что материалами дела подтверждается задолженность ответчика по арендной плате и правомерность ее расчета в соответствии со ставками арендной платы, установленными органом местного самоуправления.

В кассационной жалобе и пояснениях к ней общество просит отменить судебные акты и отказать в иске. По мнению заявителя, истец необоснованно увеличил размер арендной платы, поскольку договор не предусматривает права арендодателя на изменение ее размера в одностороннем порядке. Суд не принял во внимание, что истец неправильно произвел расчет арендной платы. Задолженность по арендной плате с 01.04.2003 по 30.03.2004 погашена ответчиком, что подтверждается определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.06.2004 о прекращении производства по делу
N А32-9512/2004-21/136 о взыскании с ответчика арендной платы за указанный период в связи с отказом истца от иска ввиду погашения задолженности. В 2004 году имела место переплата арендной платы, которая должна быть зачтена в счет арендных платежей, подлежащих внесению за 1 квартал 2005 года. Судебные инстанции не приняли во внимание соглашение от 08.06.2004, из которого следует, что ответчик продал предпринимателю Мордасову А.А. часть недвижимых объектов, расположенных на арендуемом участке. В связи с приобретением объектов к предпринимателю перешло право аренды участка площадью 1040 кв. м.

В отзыве на жалобу администрация просит оставить судебные акты без изменения, считая, что суд обоснованно сделал вывод о праве истца на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке.

В судебном заседании представители общества и администрации повторили доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела и выслушав представителей администрации и общества, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и ООО “Гарантия“ (правопредшественник общества, арендатор) заключили договор аренды от 11.06.99 N 859 (4300005026), по условиям которого арендатору передан в пользование земельный участок общей площадью 2721,70 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, пер. Тракторный, 17/1, и ул. Суворова, 49. Срок аренды установлен до 29.01.2004.

В пункте 3.3 договора размер ежегодной арендной платы определен в сумме 62072 рублей. Дополнительным соглашением от 05.08.2002 N 5505 стороны увеличили с 01.01.2002 сумму ежегодной арендной платы до 148973 рублей 51 копейки. Довод заявителя о необоснованном включении в состав взыскиваемой суммы задолженности по арендной плате с 01.04.2003 по 30.03.2004 суд кассационной инстанции
отклоняет, так как она исключена истцом из исковых требований при уточнении иска, которое принято судом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. Поскольку в пункте 3.5 договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствии с решениями органов местного самоуправления, суд кассационной инстанции отклоняет довод заявителя о неправомерности изменения истцом арендной платы в одностороннем порядке.

Судебные инстанции обоснованно исходили из того, что арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 21 Закона Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 “О плате за землю“, части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами. Расчет арендной платы должен производиться с учетом ставок, установленных органами местного самоуправления, действовавших в спорный период, поэтому довод заявителя о неправомерности применения данных ставок при расчете арендной платы суд кассационной инстанции отклоняет.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“ разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Взыскивая задолженность по арендной плате, судебные инстанции не приняли во
внимание, что в отзыве на иск ответчик сослался на уменьшение площади используемого земельного участка в связи с продажей расположенных на участке недвижимых объектов предпринимателю Мордасову А.А. и передачей ему части земельного участка площадью 1040 кв. м. Из платежного поручения от 24.11.2004 N 734 следует, что предприниматель перечислял истцу арендную плату за 2, 3, 4 кварталы 2004 года.

Несмотря на то, что в подписанном администрацией и обществом дополнительном соглашении от 08.06.2004 к договору аренды наряду с обществом в качестве арендатора указан предприниматель Мордасов А.А., истец не исключил из расчета арендной платы часть земельного участка, на которой расположены принадлежащие предпринимателю недвижимые объекты. Отсутствие доказательств государственной регистрации соглашения от 08.06.2004 не является обстоятельством, опровергающим факт пользования предпринимателем частью земельного участка, арендуемого обществом.

Указанным обстоятельствам судебные инстанции не дали оценки, что является основанием для направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении с учетом разъяснения, данного в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства“, суду следует установить, зарегистрирован ли переход права собственности на объекты недвижимости к предпринимателю Мордасову А.А. Суду необходимо выяснить площадь фактически используемого ответчиком земельного участка. Участок, на котором расположены недвижимые объекты предпринимателя Мордасова А.А., не подлежит включению в площадь используемого обществом земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимые объекты к предпринимателю Мордасову А.А.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.03.2005 и постановление апелляционной инстанции от 01.06.2005 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-44736/2004-9/1031 отменить, дело
направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.