Решения и определения судов

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.03.2005 N Ф08-875/2005 Арендатор не возражал против строительства, собственник земли согласен с предоставлением застройщику земельного участка. Изложенные обстоятельства правильно признаны судебными инстанциями в качестве оснований для изменения договора аренды в части площади арендуемого санаторием земельного участка.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

от 17 марта 2005 года Дело N Ф08-875/2005“

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании представителя от истца - исполнительного комитета г. Геленджика, представителей от ответчика - закрытого акционерного общества “Санаторий “Русь“, представителей от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью “Славтэк-Юг“, в отсутствие третьего лица - открытого акционерного общества “АкваПолис“, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества “Санаторий “Русь“ на решение от 04.10.2004 и постановление апелляционной инстанции от 27.12.2004 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-20011/2004-31/323, установил следующее.

Исполнительный комитет г. Геленджика (далее - комитет)
обратился в суд с иском к ЗАО “Санаторий “Русь“ (далее - санаторий) о внесении изменений в условия договора аренды от 20.07.98 N 98-98 путем уменьшения площади арендуемого санаторием земельного участка на 19057 кв. м и закреплении за санаторием земельного участка площадью 39839 кв. м (уточненные требования).

Иск обоснован тем, что на земельном участке площадью 19057 кв. м расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО “Славтек-Юг“ (далее - общество) на праве собственности. Общество в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды данного земельного участка в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество и ОАО “АкваПолис“.

Решением от 04.10.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.12.2004, исковые требования удовлетворены. Суды исходили из того, что общество по договору купли-продажи от 26.05.2004 приобрело у ОАО “АкваПолис“ объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном участке. В соответствии со статьями 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к другому лицу оно приобретает права на использование части земельного участка, находящегося под этим объектом и необходимого для его эксплуатации, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Ответчик не использовал спорный участок по целевому назначению и не возражал против строительства на нем объектов недвижимости ОАО “АкваПолис“. Договор аренды от 20.07.98 изменен ввиду существенных нарушений санаторием его условий.

В кассационной
жалобе санаторий просит решение и апелляционное постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований комитета. По мнению заявителя, судами неправильно применены нормы статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не учтено содержание норм пункта 9 статьи 22 и части 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации. Судебными инстанциями не установлены новые границы земельных участков.

В отзывах на кассационную жалобу комитет и общество просят оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представители санатория поддержали доводы кассационной жалобы, представители комитета и общества просили оставить ее без удовлетворения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив обоснованность доводов жалобы, считает, что она не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, комитет и санаторий заключили договор аренды земельного участка от 20.07.98 N 98-98 для эксплуатации зданий и сооружений санатория. По условиям договора санаторию на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 58896 кв. м по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, 25а.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2002 по делу N А32-23257/2002-31/480 за ОАО “АкваПолис“ признано право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, 23: здание трансформаторной подстанции (литера А), здание вспомогательных хозяйственных помещений (литера Б), здание гора аттракционов (литера В) и бассейн (литера Г), здание насосной (литера Г 1).

Как следует из материалов дела, санаторий не препятствовал строительству ОАО “АкваПолис“ в 2000 - 2002 гг. объектов недвижимости на выделенном ему по договору от 20.07.98 земельном участке, решение суда от 20.12.2002 не обжаловал.

На основании данного судебного
акта учреждение юстиции зарегистрировало право собственности ОАО “АкваПолис“ на объекты недвижимости, в связи с чем выданы свидетельства от 19.02.2003 серии 23-АА NN 847414, 847415, 847416, 847417 и 847418.

Общество на основании договора купли-продажи от 26.05.2004 приобрело в собственность у ОАО “АкваПолис“ объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, 23 (свидетельства о государственной регистрации от 31.05.2004 серии 23-АБ NN 484138, 484139, 484140, 484141 и 484145).

Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, со ссылкой на заключение Управления архитектуры и градостроительства г. Геленджика от 01.03.2004 обоснованно установили, что санаторий после заключения договора застроил и фактически использует часть предоставленного ему земельного участка площадью 4,03 га. Часть земельного участка площадью 1,86 га ответчиком не освоена, не огорожена, на ней находятся объекты недвижимости, не принадлежащие санаторию. Таким образом, ответчик фактически отказался от пользования спорным земельным участком. В то же время ОАО “АкваПолис“ стало собственником объектов недвижимости на основании свидетельств о государственной регистрации от 19.02.2003. Ответчик не возражал против строительства, собственник земли согласен с предоставлением застройщику земельного участка. Изложенные обстоятельства правильно признаны судебными инстанциями в качестве оснований для изменения договора аренды от 20.07.98 N 98-98 в части
площади арендуемого санаторием земельного участка.

Довод заявителя жалобы о том, что изменение условий договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без согласия арендатора не допускается, следует признать несостоятельным. Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит запрета на изменение условий договора аренды судом в установленном законом порядке.

В материалах дела имеется описание и чертеж границ земельного участка площадью 19057 кв. м, поэтому довод о том, что суды не установили границ участка, на площадь которого произведено уменьшение, является необоснованным.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что при рассмотрении дела нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

С учетом приведенных обстоятельств основания для отмены либо изменения судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.10.2004 и постановление апелляционной инстанции от 27.12.2004 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-20011/2004-31/323 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.