Решения и определения судов

Постановление ФАС Уральского округа от 15.12.2005 N Ф09-4103/05-С4 по делу N А50-10433/2005-Г-23 Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 декабря 2005 г. Дело N Ф09-4103/05-С4“

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе председательствующего Кондратьевой Л.И., судей Дядченко Л.В., Черкезова Е.О. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Строительное управление N 3 Березникихимстрой“ (далее - ООО “СУ N 3 Березникихимстрой“) на решение от 21.07.2005 и постановление апелляционной инстанции от 22.09.2005 Арбитражного суда Пермской области по делу N А50-10433/2005-Г-23 по иску ООО “СУ N 3 Березникихимстрой“ к открытому акционерному обществу “Урало-Сибирский банк“ (далее - ОАО “Урало-Сибирский банк“), при участии в деле в качестве третьих лиц: Федеральной регистрационной службы Российской Федерации в лице Главного управления
по Пермской области и Коми-Пермяцкого автономного округа, администрации г. Березники, Департамента имущественных отношений Пермской области, о признании недействительным договора об ипотеке и применении последствий его недействительности.

В заседании суда приняли участие представители: ООО “СУ N 3 Березникихимстрой“ - Пархоменко А.В. (доверенность от 30.09.2005 N 10); ОАО “Урало-Сибирский банк“ - Кошелев К.А. (доверенность от 31.12.2004 N 03/2005/324.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, другие представители в судебное заседание не явились.

ООО “СУ N 3 Березникихимстрой“ обратилось в Арбитражный суд Пермской области с иском к ОАО “Урало-Сибирский банк“ о признании недействительным (ничтожным) договора об ипотеке от 05.04.2004 N 053, зарегистрированного Пермской областной регистрационной палатой 20.04.2004 под N 59-1/05-19.2004-86, и применении последствий его недействительности на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)“.

Определением от 29.04.2005 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Федеральная регистрационная служба Российской Федерации в лице Главного управления по Пермской области и Коми-Пермяцкого автономного округа.

Определением от 15.06.2005 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация г. Березники, Департамент имущественных отношений Пермской области.

До принятия судом решения истец заявил об уточнении иска и просил признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке от 05.04.2004 N 053, зарегистрированный Пермской областной регистрационной палатой 20.04.2004 под N 59-1/05-19.2004-86, и применении последствий его недействительности на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)“.

Решением от 21.07.2005 (судья Романов В.А.) в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 21.09.2005 (судьи Усцов Л.А., Лихачева А.Н., Гараева Н.Я.) решение оставлено без
изменения.

ООО “СУ N 3 Березникихимстрой“ с решением и постановлением апелляционной инстанции не согласно, просит их отменить, исковые требования удовлетворить. Обжалуя судебные акты, заявитель кассационной жалобы ссылается на нарушение судом ст. 69 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)“, ст. 168, 340, 450, 130, 131, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

ОАО “Урало-Сибирский банк“ с доводами, изложенными в кассационной жалобе, не согласно, считает решение и постановление апелляционной инстанции об отказе в иске законными и обоснованными.

Законность судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, между ОАО “Урало-Сибирский банк“ (банк) и ООО “СУ N 3 Березникихимстрой“ (залогодатель) заключен договор об ипотеке от 05.04.2004 N 053, по условиям которого предметом залога является часть нежилого помещения, а именно - четыре панельно-кирпичные части здания, занимаемых гаражом, литер “Б“, площадью 51,3 кв. м, 41,0 кв. м, 53,1 кв. м, 136,5 кв. м, а также здание гаража из кирпича блока “Г“, площадью 101,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Березники, район предзаводской площадки ОАО “Ависма“. Пунктом 1.1 договора об ипотеке предусмотрено, что залог обеспечивает исполнение обязательств по кредитному договору от 05.04.2004 N 5204-011/00006.

Названные объекты недвижимости принадлежат залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации.

Земельным участком, на котором расположены объекты недвижимого имущества, указанные в договоре об ипотеке, ООО “СУ N 3 Березникихимстрой“ владеет на праве долгосрочной аренды (договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 17.10.1997 N 1474 ПК-14-028, зарегистрирован в Березниковском комитете по земельным ресурсам
и землеустройству от 17.10.1997 за N 1474).

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что, поскольку договор об ипотеке (о залоге недвижимости) заключен с нарушением п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)“, а именно: договор ипотеки здания и нежилых помещений заключен без одновременной ипотеки земельного участка, на котором находятся эти здание и нежилые помещения, то такой договор не порождает каких-либо юридических последствий, в связи с чем его следует признать недействительным (ничтожным).

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора об ипотеке недействительным (ничтожным), суды обеих инстанций исходили из того, что, поскольку предметом договора об ипотеке являются не здания и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке, а часть зданий и отдельное здание, правило ст. 69 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ не подлежит применению. Также суд пришел к выводу, что отсутствует какое-либо право залогодателя на земельные участки под зданиями, переданными в залог.

Выводы суда противоречат представленным доказательствам по делу и нормам права (ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)“).

Судом неправильно дано толкование названных норм и суд не применил ст. 8 Федерального закона “О введении в действие ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации“, подлежащую применению.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На день заключения договора об ипотеке
нежилого помещения, земельный участок, на котором расположены объекты залога, находился у залогодателя на праве аренды (согласно договору долгосрочной аренды земель несельскохозяйственного назначения от 17.10.1997 N 1474), который был зарегистрирован в Березниковском комитете по земельным ресурсам и землеустройству 17.10.1997.

В силу ст. 8 Федерального закона “О введении в действие ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации“ и впредь, до введении в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Поскольку земельный участок находился в аренде у ООО “СУ N 3 Березникихимстрой“ и договор аренды был зарегистрирован в порядке, действовавшем в 1997 году, вывод суда о том, что у залогодателя отсутствует какое-либо право на земельный участок, является ошибочным.

Согласно п. 4 ст. 5 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)“, часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При этом, согласно п. 1 ст. 5 названного Закона, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Из материалов дела усматривается, что право собственности на гаражи, как отдельные помещения, зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Таким образом, в соответствии со ст. 69 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ одновременно с ипотекой нежилых помещений подлежало ипотеке принадлежащее истцу право аренды земельного участка.

Поскольку право аренды земельного участка не было зарегистрировано одновременно с ипотекой здания и нежилых
помещений по спорному договору об ипотеке, в нарушение ст. 69 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)“, ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор об ипотеке от 05.04.2004 N 053 в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным).

С учетом изложенного решение и постановление апелляционной инстанции подлежат изменению в части отказа в иске о признании оспариваемого договора об ипотеке недействительным (ничтожным). В части отказа в применении последствий недействительности сделки судебные акты являются правомерными, поскольку заложенное недвижимое имущество находилось во владении залогодателя (п. 3.1 договора) и не имелось оснований для его.

Руководствуясь ст. 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.07.2005 и постановление апелляционной инстанции от 22.09.2005 Арбитражного суда Пермской области по делу N А50-10433/2005-Г-23 изменить.

Признать договор об ипотеке от 05.04.5004 N 053, заключенный между ОАО “Урало-Сибирский банк“ и ООО “Строительное управление N 3 Березникихимстрой“, зарегистрированный Пермской областной регистрационной палатой 20.04.2004 под N 59-1/05-19.2004-86, недействительным (ничтожным).

В остальной части решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

Взыскать с ОАО “Урало-Сибирский банк“ в пользу ООО “Строительное управление N 3 Березникихимстрой“ 1000 руб. в возмещение расходов на госпошлину по иску, 1000 руб. в возмещение расходов на госпошлину за подачу апелляционной жалобы и 1000 руб. в возмещение расходов на госпошлину за подачу кассационной жалобы.

Возвратить ООО “Строительное управление N 3 Березникихимстрой“ из федерального бюджета 1000 руб. излишне уплаченной госпошлины платежным поручением от 15.08.2005 N 17 за подачу апелляционной жалобы и 1000 руб. излишне уплаченной госпошлины платежным поручением от 02.11.2005 N 24 за подачу кассационной жалобы.

Председательствующий

КОНДРАТЬЕВА Л.И.

Судьи

ДЯДЧЕНКО Л.В.

ЧЕРКЕЗОВ Е.О.