Решения и определения судов

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2006, 06.04.2006 N 09АП-2296/2006-ГК по делу N А40-68676/05-79-493 Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по проверке законности и обоснованности решений

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

27 марта 2006 г. Дело N 09АП-2296/2006-ГК6 апреля 2006 г. “

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2006 года.

Полный текст постановления изготовлен 6 апреля 2006 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего - судьи К., судей С., К.А.Н., при ведении протокола судебного заседания судьей К., рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ГУ Федеральной службы судебных приставов по Москве, ООО “ТД “Рекорд“ на решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2006, принятое судьей Д., по делу N А40-68676/05-79-493 по иску ООО “Омега СТТ“ к ЗАО “Оргжилцентр“, судебному приставу-исполнителю О.
1-го межрайонного отдела ССП по ЦАО ГУ ФССП по Москве, ООО “ТД “Рекорд“, 3-е лицо: Российский Фонд федерального имущества, о признании результатов торгов недействительными, при участии от истца: Б. по дов. от 03.10.2005, С.Ю. по дов. от 24.03.2006, от ответчиков: ГУ Федеральной службы судебных приставов по Москве - Г., С.И., ЗАО “Оргжилцентр“ - К.А.В. по дов. от 03.01.2006 б/н от 3-го лица: К.А.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) “Омега СТТ“ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО “Оргжилцентр“, судебному приставу-исполнителю О. 1-го межрайонного отдела ССП по ЦАО ГУ ФССП по Москве, ООО “ТД “Рекорд“ о признании недействительными торгов, оформленных протоколом о результатах торгов от 14.09.2005 по продаже арестованного имущества: права аренды недвижимого имущества на часть здания-памятника, расположенного по адресу: город Москва, ул. Баррикадная, д. 2/1, стр. 1.

Первоначально основаниями иска являлись несоответствие отчета (экспертного заключения N 5-06/72-КИ) от 08.06.2005 установленным требованиям, а также реализация имущества по заниженной стоимости.

Впоследствии истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил основания иска не изменяя предмета (л.д. 1 т. 2), ссылаясь на проведение торгов с нарушением правил, установленных ГК РФ, ФЗ “Об исполнительном производстве“, что выразилось, в том числе, в нарушении судебным приставом-исполнителем порядка обращения взыскания на имущество должника (истца), на очевидную несоразмерность суммы задолженности должника перед взыскателями и стоимостью реализованного имущества, а также на то, что сведения о предмете торгов и о начальной цене продаваемого имущества, указанные в извещении, не соответствовали фактически выставленному на торги имуществу и его начальной цене, согласие собственника на продажу долгосрочного права аренды получено не было.

К
участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен Российский Фонд федерального имущества (далее - РФФИ).

Решением от 27.01.2006 исковые требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 46, 52, 58, 62, 88 ФЗ “Об исполнительном производстве“. Суд исходил из того, что при проведении торгов были нарушены требования ГК РФ и ФЗ “Об исполнительном производстве“, а основания для их проведения отсутствовали. Нарушения установленных законом правил проведения торгов выразились в том числе в недостоверности сведений в информации о торгах, об их предмете и начальной цене подлежащего реализации имущества. Не согласившись с решением от 27.01.2006, ГУ Федеральной службы судебных приставов по Москве, ООО “ТД “Рекорд“ обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалоб заявители ссылаются на то, что решение суда незаконное и необоснованное, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителей, оспариваемые торги проведены без нарушений норм, установленных законодательством применительно к порядку проведения торгов. Порядок проведения торгов, содержащийся в ст. 448 ГК РФ, при проведении торгов продажи права долгосрочной аренды ООО “Омега СТТ“ специализированной организацией не нарушены.

В отзыве на жалобу истец просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность. Указал, что он является заинтересованным лицом, чьи права и законные интересы были нарушены в связи с незаконной реализацией с торгов имущества, законным владельцем которого является истец.

В отзыве РФФИ поддержал
доводы апелляционных жалоб, считает решение суда незаконным и необоснованным.

В судебном заседании представители ГУ Федеральной службы судебных приставов по Москве, ЗАО “Оргжилцентр“ и РФФИ поддержали доводы апелляционных жалоб, представители истца выступили против ее удовлетворения.

ООО “ТД “Рекорд“, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направило.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ч. 3 ст. 156, ст. ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, выслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что на основании заключенного с ГУОП города Москвы охранно-арендного договора за N 254/2 от 24.11.1999 истцу были предоставлены в аренду помещения общей площадью 2134,9 кв. м в здании - памятнике архитектуры “Вдовий дом, сер. XVIII, 1818 - 1823 гг., нач. XIX в.“, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Баррикадная, д. 2/1, стр. 1 сроком по 24.12.2046, с учетом дополнительного соглашения от 10.05.2001.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя 1-го межрайонного отдела по ЦАО ГУ ФССП по Москве О. были возбуждены исполнительные производства от 01.02.2005 N 4729/18/05 о взыскании с истца в пользу ООО “ГринФилдс Сервис“ 28282 руб. 99 коп., от 25.02.2005 N 5970/18/05 о взыскании с истца в пользу ООО “Табакалера“ 21504 руб. 33 коп., от 04.03.2005 N 6352/18/05 о взыскании с истца в пользу ООО “Торговый дом “Гелио+“ 28500000 руб. Постановлением от 19.05.2005 судебного пристава-исполнителя названного отдела К.О. возбуждено исполнительное производство N 10542/18/05 о взыскании с истца в пользу
ООО “Вельд-21“ 63469 руб. 19 коп.

Указанные исполнительные производства были объединены в одно сводное за N 4729/18/05-СВ (т. 3 л.д. 55).

Судом первой инстанции установлено, что постановлением от 23.03.2005 судебным приставом-исполнителем О. был наложен арест на право аренды истца на указанное выше недвижимое имущество (т. 3 л.д. 54).

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 20.05.2005 ООО “Бюро независимой судебно-стоимостной экспертизы была проведена оценка рыночной стоимости указанного права аренды, по результатам которой составлено экспертное заключение от 08.06.2005 N 5-06/72-КИ, в соответствии с которым рыночная стоимость права аренды на дату оценки будет составлять 37512400 руб.

Между тем, как следует из материалов дела, исполнительное производство N 6352/18/05, объединенное в сводное N 4729/18/05-СВ прекращено, о чем судебному приставу-исполнителю было известно. Постановлением от 03.08.2005 судебного пристава-исполнителя исполнительное производство N 6352/18/05 было окончено.

Таким образом, фактическая задолженность должника перед взыскателями до проведения оспариваемых торгов не превышала 700000 руб., по указанным выше исполнительным производствам, объединенным в сводное, составила сумму 113256 руб. 51 коп., общая же стоимость принадлежащего истцу права аренды была установлена на торгах в размере 37912400 руб.

В соответствии с поручением РФФИ на организацию и проведение торгов по продаже права аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, ул. Баррикадная, д. 2/1, стр. 1, общей площадью 2134,9 кв. м, “Оргжилцентр“ были проведены торги указанного права, результаты которых оформлены оспариваемым протоколом. Победителем торгов признано ООО “Торговый дом “Рекорд“.

Согласно п. 2 ст. 46 ФЗ “Об исполнительном производстве“ взыскание по исполнительному документу обращается в первую очередь на денежные средства должника в рублях и иностранной валюте и иные ценности, в том числе находящиеся в банках и
иных кредитных организациях.

Судом установлено, что истец обращался к судебному приставу-исполнителю до проведения торгов, а также до подачи заявки на их проведение (т. 2 л.д. 9; т. 3 л.д. 22) с заявлениями, в том числе от 30.08.2005, об обращении взыскания на иное имущество - ценные бумаги (векселя), либо ресторанное оборудование, однако доводы истца не были приняты во внимание.

Ссылка заявителя о том, что уведомление о вручении письма от 30.08.2005 не может служить доказательством получения судебным приставом-исполнителем указанного письма, поскольку данным уведомлением мог быть направлен и иной документ, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, как недоказанная.

Вместе с тем, согласно проведенной 08.06.2005 ЗАО “Аудит и Консалтинг“ оценки указанного оборудования его рыночная стоимость составила 1298200 руб., что позволило бы погасить задолженность истца перед взыскателями по сводному исполнительному производству.

Несоблюдение порядка обращения взыскания на имущество должника означает, что судебным приставом-исполнителем были нарушены права должника, но не свидетельствует о нарушениях правил проведения торгов.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 101 имеет дату 22.12.2005, а не 22.11.2005.

Указанная позиция содержится в Информационном письме ВАС РФ от 22.11.2005 N 101.

Из материалов дела следует, что истец не оспаривал в установленном порядке действия судебного пристава-исполнителя об аресте и обращении взыскания на имущественные права должника без соблюдения очередности обращения взыскания на имущество должника, установленной ст. 59 ФЗ “Об исполнительном производстве“.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Порядок проведения торгов (в том числе в процессе искового производства)
регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 63 ФЗ “Об исполнительном производстве“).

Как следует из материалов дела, истец изменил основания иска, не изменяя предмета (л.д. 1 т. 2), ссылаясь, в том числе на то, что сведения о предмете торгов и о начальной цене продаваемого имущества, указанные в извещении, не соответствовали фактически выставленному на торги имуществу и его начальной цене.

В соответствии с п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать в том числе сведения об их предмете и начальной цене.

Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Как следует из публикаций газеты “Все на продажу“ от 12.08.2005 (т. 3 л.д. 21), на торгах подлежало продаже право аренды нежилого помещения принадлежащее истцу на основании охранно-арендного договора от 24.12.1999 N 254/2 и дополнительного соглашения от 10.05.2001, сроком до 24.12.2046, начальная цена составила 37512400 руб.

Между тем, указанная цена основана на экспертном заключении N 5-06/72-КИ ООО “Бюро независимой судебно-стоимостной экспертизы“, из которого следует, что объектом оценки являлось право аренды на основании охранно-арендного договора N 254/2 от 24.12.1999, сроком действия по 31.03.2022, а дополнительное соглашение к этому договору для подлежащей проведению оценки судебным приставом-исполнителем оценщику не предоставлялось.

В этой связи суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что действительная рыночная стоимость принадлежащего истцу права ни судебным приставом-исполнителем, ни оценщиком не устанавливалась.

Следовательно, сведения о начальной цене продаваемого имущественного права, указанные в информации о торгах (т. 3 л.д. 21), не соответствуют фактически предложенному на торги
праву аренды сроком до 24.12.2046 и его начальной цене, что является нарушением порядка проведения торгов.

Кроме того, в соответствии с ч. 4 п. 3 ст. 62 Закона “Об исполнительном производстве“ при продаже права долгосрочной аренды судебный пристав-исполнитель прилагает к заявке на проведение торгов, в том числе, копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов.

Таким образом, необходимым условием для продажи арестованного судебным приставом-исполнителем права аренды должника является согласие арендодателя на продажу права аренды.

Такого согласия судебный пристав-исполнитель, как и организаторы торгов не истребовали и не получали.

Продажа права аренды без согласия собственника имущества противоречит положениям п. 3 ст. 62 ФЗ “Об исполнительном производстве“, п. 2 ст. 615 ГК РФ (перенаем), п. 1 ст. 391 ГК РФ (передача обязанностей только с согласия кредитора), поскольку продажа права аренды опосредует правоотношения по перенайму, специфика которого состоит в том, что одновременно с передачей (продажей) права аренды на нового арендатора (победителя торгов) переходят и обязательства прежнего арендатора.

В силу п. 1 ст. 391 ГК РФ передача обязанностей по договору возможна только с согласия кредитора (арендодателя).

Продажа права долгосрочной аренды без согласия собственника свидетельствует о существенном нарушении порядка проведения торгов и является достаточным основанием для признания торгов недействительными.

Признание торгов недействительными влечет последствия, императивно установленные ч. 2 ст. 449 ГК РФ - недействительность договора, заключенного с лицами, выигравшими торги, в данном случае, оформленного протоколом о результатах торгов от 14.09.2005.

С учетом изложенных обстоятельств доводы заявителей о том, что
оспариваемые торги проведены без нарушений норм, установленных законодательством применительно к порядку проведения торгов, являются несостоятельными, противоречат материалам дела и требованиям закона.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционные жалобы ГУ Федеральной службы судебных приставов по Москве, ООО “ТД “Рекорд“ по изложенным в них доводам удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2006 по делу N А40-68676/05-79-493 оставить без изменения, апелляционные жалобы ГУ Федеральной службы судебных приставов по Москве, ООО “ТД “Рекорд“ - без удовлетворения.

Постановление вступило в законную силу и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Московского округа в срок, не превышающий двух месяцев.